傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)騰退后留下的存量土地將面臨轉(zhuǎn)型的新機(jī)遇。近日，上海市人民政府辦公室印發(fā)《2022年上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》的通知，通知指出，強(qiáng)化土地全生命周期管理。全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用，實施差異化的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)社區(qū)綠化布局，進(jìn)一步支持存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效，優(yōu)化存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型機(jī)制，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地全生命周期績效監(jiān)管。

老廠房成空間升級樣本

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，大批工業(yè)用地搬離城市核心區(qū)域，導(dǎo)致閑置的老廠房與日新月異的城市界面格格不入。上海部分國企存量工業(yè)用地閑置，單個項目占地面積大，與城市界面和片區(qū)發(fā)展不相匹配。

2000年以來，上海加快推進(jìn)“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略調(diào)整，閑置下來的工業(yè)用地的功能轉(zhuǎn)換在一個個實踐案例中持續(xù)探索。2016年，經(jīng)上海市規(guī)劃和國土資源管理局修訂完善的《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》正式施行，上海以工業(yè)用地為主要抓手的存量更新之路駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

在今年的上海兩會上，上海市政協(xié)委員、萬科集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人、CEO張海提出，通過城市更新的方式盤活工業(yè)用地老舊廠房是目前可行路徑。在具體實踐中，產(chǎn)權(quán)方和運(yùn)營方關(guān)系梳理，更新改造的路徑，規(guī)劃設(shè)計條件確定等方面，仍存在需要破局的關(guān)鍵點。

位于張江科學(xué)城北區(qū)的張江國創(chuàng)中心，原是一個液晶顯示器廠，由于建筑功能單一，與不斷發(fā)展的張江高科技園區(qū)不相適應(yīng)，更無法跟上未來張江科學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)要求。上海萬科將內(nèi)部空間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，釋放出近10萬平方米建筑面積，同時容納高度聚焦高科技企業(yè)通關(guān)模式創(chuàng)新的張江跨境科創(chuàng)監(jiān)管服務(wù)中心、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)集聚的辦公空間，張江科學(xué)城展示廳，以及為張江科學(xué)城青年提供各項配套服務(wù)的長租公寓。

華誼萬創(chuàng)·新所實景圖

隨著上海不斷推進(jìn)城市更新工作，萬科在上海的城市更新實踐也愈加深入。位于上海南部科創(chuàng)中心核心、“大零號灣全球創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)”核心區(qū)位的華誼萬創(chuàng)·新所，是由華誼化工實業(yè)、上海萬科、閔行弄升三方出資，對原大中華正泰橡膠廠進(jìn)行改造和產(chǎn)業(yè)升級而來。針對舊廠房的18幢建筑，上海萬科設(shè)計保留了高層高、強(qiáng)承重等優(yōu)點，充分尊重場地工業(yè)遺存，把包豪斯主義簡約、疏朗的風(fēng)格運(yùn)用到整體設(shè)計中。通過保留廠房元素、提煉設(shè)計語言、轉(zhuǎn)化現(xiàn)代功能等工序，延續(xù)園區(qū)歷史記憶并獲得功能新生。2021年底，煥然一新的華誼萬創(chuàng)·新所正式開放，聚焦人工智能、新技術(shù)、新材料、高端裝備等產(chǎn)業(yè)，將打造成高標(biāo)準(zhǔn)開放式高新產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)園區(qū)。

工業(yè)用地變身開放復(fù)合型活力空間

如今，城市更新已上升到了國家戰(zhàn)略層面，成為“新基建、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費(fèi)升級”的引擎。不少老廠房、工業(yè)園區(qū)經(jīng)過空間功能轉(zhuǎn)換后重新煥發(fā)活力，成為文化、藝術(shù)、消費(fèi)、娛樂等新場所。

位于延安西路1262號的上生·新所，原是上海生物制品研究所的科研場所。萬科按照功能的混合發(fā)展方式，將原來封閉單一的工作廠區(qū)改造成開放的混合社區(qū)。圍繞落實上海2035總體規(guī)劃提出的營造“15分鐘社區(qū)生活圈”的要求，規(guī)劃娛樂、秀場、劇場、零售、創(chuàng)意、產(chǎn)業(yè)等多元業(yè)態(tài)，將上生·新所打造為有休閑廣場、能看燈光秀，還有露天市集、創(chuàng)意辦公等7×24小時的開放社區(qū)。

上生·新所實景圖

工業(yè)存量用地的活化更新，需要促進(jìn)低效空間向生產(chǎn)、生活、生態(tài)多功能復(fù)合轉(zhuǎn)化。張海建議，針對存量工業(yè)用地、工業(yè)建筑更新改造，允許部分規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)在一定合理范圍內(nèi)予以調(diào)整，根據(jù)現(xiàn)有場地建筑的實際情況和新注入的內(nèi)容功能，對建筑結(jié)構(gòu)改造、日照間距等要求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。例如，大型工業(yè)廠房如需改建為辦公或商業(yè)，應(yīng)在確保安全的前提下允許增設(shè)采光中庭以滿足正常的使用功能和日照需求。另外，不少存量資源周邊配套缺乏，建議可以在項目改造和功能調(diào)整的同時，結(jié)合周邊人口、交通、產(chǎn)業(yè)情況，對公共資源進(jìn)行差異化配置，形成多層次的服務(wù)體系，激發(fā)地區(qū)活力。

萬科自1992年進(jìn)入上海，緊跟城市發(fā)展的步伐。面對城市更新的必然趨勢，提前布局拓展商業(yè)、產(chǎn)辦、教育、醫(yī)養(yǎng)、租賃等復(fù)合領(lǐng)域，在持續(xù)實踐中探索空間功能的轉(zhuǎn)換，為人們提供生活、工作、休閑、娛樂等多元化場景體驗。