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位于黃浦區(qū)河南南路上的太陽(yáng)都市花園（后期）啟用于2003年，曾是上海知名的“頂流小區(qū)”，但如今也被打上了“老舊”的標(biāo)簽，超齡服役的電梯故障頻發(fā)、經(jīng)?！瓣P(guān)人”。業(yè)主中更換電梯的呼聲強(qiáng)烈，可小區(qū)維修資金卻不足以支付電梯更換費(fèi)用。

去年底，以更換電梯為契機(jī)，在黨建引領(lǐng)下，小區(qū)“三駕馬車”（居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司）合力推動(dòng)240多戶業(yè)主續(xù)籌維修資金200萬(wàn)元。目前，小區(qū)續(xù)籌交款率已達(dá)93%，換梯工作即將開(kāi)始，今年10月份業(yè)主將用上新電梯。

太陽(yáng)都市花園（后期）小區(qū)雖建造于上世紀(jì)末，但交付標(biāo)準(zhǔn)高，且距離豫園僅一步之遙，一度是黃浦區(qū)的明星小區(qū)?？?0多年過(guò)去，小區(qū)如今也舊了。

“小區(qū)絕大部分設(shè)施已老化、損壞。這幾年，經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)精打細(xì)算，小區(qū)部分恢復(fù)了水景、夜間燈光，恢復(fù)了地面消防道路暢通；但很多問(wèn)題還是非常突出?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，尤其是電梯超出設(shè)計(jì)使用壽命，故障頻發(fā)。相關(guān)部門已要求小區(qū)立即更換或大修全部電梯，否則將強(qiáng)制關(guān)停。事關(guān)人身安全，業(yè)主意見(jiàn)很大。

換梯，迫在眉睫。小區(qū)有10部電梯，需要全部更換，初步估算要近300萬(wàn)元；而此時(shí)，小區(qū)的維修資金已捉襟見(jiàn)肘。

維修資金，被稱為住宅養(yǎng)老保險(xiǎn)金。“小區(qū)專項(xiàng)維修資金如果余額不足首期籌集金額的百分之三十，區(qū)房管局將提出使用預(yù)警。這樣規(guī)定的目的是，確保小區(qū)發(fā)生公共安全問(wèn)題需要維修時(shí)，尚有資金可以使用?！秉S浦區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

但如此一來(lái)，小區(qū)業(yè)主再想進(jìn)行一些日常修繕項(xiàng)目，就沒(méi)有維修資金可以使用。因此，百分之三十被視作維修資金的紅線。一旦低于這個(gè)紅線，小區(qū)業(yè)主就要對(duì)維修資金進(jìn)行“續(xù)籌”，即進(jìn)行新一輪繳納。

太陽(yáng)都市花園（后期）當(dāng)時(shí)的維修資金尚有300多萬(wàn)元，如果全部用來(lái)更換電梯，余量幾乎清零，低于百分之三十的“紅線”。

一般商品房的維修資金增長(zhǎng)，主要來(lái)自公共收益，但太陽(yáng)都市花園（后期）由于沒(méi)有配套商業(yè)房產(chǎn)、公共停車場(chǎng)可供經(jīng)營(yíng)，公共收益微乎其微。這條路也走不通?！拔ㄓ欣m(xù)籌維修資金，推動(dòng)電梯更換，也為未來(lái)小區(qū)維修與提升品質(zhì)儲(chǔ)備一定資金。”

電梯更新與續(xù)籌維修資金同步推進(jìn)

小區(qū)續(xù)籌維修資金，是近年社區(qū)治理中的難點(diǎn)。

2018年，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》修訂后，全市開(kāi)始啟動(dòng)推動(dòng)小區(qū)續(xù)籌維修資金工作，舉步艱難。以黃浦區(qū)為例，2018年至今僅有7個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了續(xù)籌維修資金，而累計(jì)需要續(xù)籌的小區(qū)共有18個(gè)。

“難在很多業(yè)主并不理解續(xù)籌的意義?！眳^(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，很多業(yè)主繳物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，是因?yàn)樽约厚R上能享受到物業(yè)的服務(wù)、停車的服務(wù)。但不愿意繳維修資金，認(rèn)為很多公共項(xiàng)目的維護(hù)，自己無(wú)法馬上享受到。

考慮到這一點(diǎn)，在居民區(qū)黨總支引領(lǐng)下，小區(qū)“三駕馬車”反復(fù)商議，決定將電梯更新與續(xù)籌維修資金結(jié)合，同步推動(dòng)。小區(qū)業(yè)主也得知了一個(gè)好消息：按照黃浦區(qū)相關(guān)政策，小區(qū)老舊電梯更換可視情況享受一定政府補(bǔ)貼?！斑@個(gè)利好的政策，我們小區(qū)應(yīng)該緊緊抓住?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“由居民區(qū)黨總支牽頭，拉動(dòng)三駕馬車，街道城建中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)，征詢區(qū)房管局、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局等相關(guān)部門，了解電梯更新改造相關(guān)政策與續(xù)籌維修資金的工作流程。”豫園街道太陽(yáng)都市居民區(qū)黨總支書(shū)記殷麗姝說(shuō)。

居委會(huì)、業(yè)委會(huì)在小區(qū)征詢業(yè)主意見(jiàn)，解釋續(xù)籌維修資金的意義。業(yè)委會(huì)針對(duì)居民關(guān)注的電梯價(jià)格和品牌，調(diào)研了多個(gè)小區(qū)，決定與現(xiàn)有電梯品牌商合作，并拿到了具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，得到了多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可。

續(xù)籌維修資金是比較新鮮的事，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)注重做好宣傳解釋工作。如，業(yè)委會(huì)自制了維修資金續(xù)籌問(wèn)答小頁(yè)，貼在電梯內(nèi)、發(fā)在小區(qū)公眾微信號(hào)內(nèi)，業(yè)主天天都能看到。小頁(yè)基本回答了業(yè)主比較集中的疑問(wèn)，消除了大部分人的顧慮。

水到渠成。在業(yè)主大會(huì)上，電梯更新與續(xù)籌維修資金方案順利通過(guò)。

多方合力，推動(dòng)關(guān)鍵步驟實(shí)現(xiàn)

下一步卻是更大考驗(yàn)：要讓業(yè)主從口袋里拿出真金白銀。

太陽(yáng)都市花園（后期）共需要續(xù)籌200萬(wàn)元，其中189萬(wàn)元加上政府補(bǔ)貼給10部電梯更換的100萬(wàn)元，將用于電梯更換（包括電梯轎廂裝潢等），其余用于配置局域網(wǎng)建設(shè)以及政府相關(guān)政策要求的遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)備等，若有余額將留存于維修資金中。維修資金交付金額根據(jù)房屋面積計(jì)算，交付最多的是業(yè)主是1.9萬(wàn)元，普遍交付金額在7000元到8000元。

如何收到這些款項(xiàng)？先由物業(yè)工作人員上門為業(yè)主送繳款單，業(yè)委會(huì)也在晚上、周末參與送達(dá)，同時(shí)通過(guò)微信、電話聯(lián)系不住小區(qū)的業(yè)主。有一些業(yè)主最初對(duì)續(xù)籌搖擺不定，居委會(huì)就發(fā)動(dòng)樓組志愿者對(duì)這些業(yè)主曉之以理、動(dòng)之以情。居委會(huì)和街道城建中心單獨(dú)“一對(duì)一”聯(lián)系溝通，說(shuō)服了部分最初不愿交費(fèi)的業(yè)主。

小區(qū)有一批業(yè)主長(zhǎng)期在海外生活，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)通過(guò)各種方式，想方設(shè)法地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通。小區(qū)有位多年“失聯(lián)”的美籍華人業(yè)主，業(yè)委會(huì)動(dòng)用多種關(guān)系查找，最終與業(yè)主通上了越洋電話。業(yè)主是一位80多歲老人，獲悉小區(qū)情況后，在3月下旬回國(guó)，不但續(xù)籌了維修資金，而且將20年前買房時(shí)未交的初始維修資金也一并交納。

對(duì)拒不履行業(yè)主大會(huì)決議、拒不補(bǔ)繳維修資金的個(gè)別業(yè)主，業(yè)委會(huì)將根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)采取一定法律措施。

區(qū)房管局正在總結(jié)太陽(yáng)都市花園（后期）成功續(xù)籌的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)更多維修資金告急的小區(qū)進(jìn)行續(xù)籌。

（原標(biāo)題為《家住市中心昔日“頂流小區(qū)”，卻為上下樓發(fā)愁，換梯卻面臨維修資金不足難題》）