原創(chuàng) 過蟈8433 秦朔朋友圈

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· 過蟈 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

凜冬將至，他們?nèi)宰≡跔€尾樓

本來想寫寫哈爾濱政府勸降價的事情，但看到《南方周末》刊登的《凜冬將至，他們?nèi)宰≡跔€尾樓》一文，再看看深圳依舊萬人搶房，杭州大半個月前還發(fā)生因為“螞蟻概念”房跳漲一百萬的事件，覺得這個魔幻的樓市，已經(jīng)不能用“冰火兩重天”這種套話來概括了。

《南方周末》的文章里這樣寫道：“沒有自來水，業(yè)主們在附近山腳下尋了一處泉眼；沒有電，業(yè)主們買了太陽能充電板；沒有燃?xì)?，小區(qū)里的建筑材料板，成為女人們燒飯的木柴；沒有廁所，白天鉆小區(qū)里的樹林或去小區(qū)外的公廁解決?！?/p>

買到爛尾樓的有美甲店老板娘、退休教師、兩個孩子的工薪家庭等等，他們的面目清晰、普通，就像每天和我們擦肩而過的路人，只是他們回的家，是一座座沒有水電、沒有大門的爛尾樓。

筆者再一看評論，更加震驚，在我們相對“歲月靜好”的長三角外，原來有大片爛尾的樓盤。它們多分布在北方某三四線城區(qū)或者縣城里，有不少人都是農(nóng)村出來的。現(xiàn)在農(nóng)村的地沒了，老人孩子一大家子都住在爛尾樓里。

簡簡單單的幾句評論里，都是一個個被拖累的家庭和人生。而這些家庭，本來就不太擁有話語權(quán)，在喧囂的媒體下，他們是沉默又負(fù)重的大多數(shù)。

| 來自網(wǎng)絡(luò)

真的是預(yù)售制度造成爛尾嗎？

大部分人很容易把爛尾歸因為預(yù)售制度。這么說也沒錯，預(yù)售加劇了買房的風(fēng)險。但樓盤爛尾，真的是預(yù)售制度造成的嗎？取消了預(yù)售，房子就不會爛尾了嗎？

往深層里想，預(yù)售制如果取消，作為資金密集型開發(fā)企業(yè)，大部分房企都會退出，能開發(fā)的只有央企。那么市場的供應(yīng)量就極度小了。房地產(chǎn)將進(jìn)入完全壟斷市場。

在這樣的市場下，地方政府也就沒法大量推地，更失去了最為重要的土地財政收入。沒有了土地財政，城市的交通建設(shè)、教育醫(yī)療等一系列公建配套就會停滯，居民的生活水平也會大受影響。所以，只要政府還在大量推地，預(yù)售制是難以短期內(nèi)取消的。

預(yù)售不是原兇，只要監(jiān)管合理一樣可以避免爛尾。以寧波政府為例，當(dāng)?shù)匾?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇預(yù)售項目所屬地區(qū)的商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管銀行，以宗地為單位設(shè)立商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，不得按預(yù)售批次分別與不同的監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。并且監(jiān)管資金范圍為監(jiān)管項目工程造價的130%。如果項目有土地抵押擔(dān)保貸款的，土地抵押擔(dān)保貸款的本息也納入監(jiān)管范圍。

所以，問題不在于預(yù)售，而在于配套的監(jiān)管。否則為什么預(yù)售制度已經(jīng)存在很多年了，這兩年才爛尾頻出？

筆者認(rèn)為，是因為這幾年來一場房地產(chǎn)的“內(nèi)卷化”正在快速襲來，才導(dǎo)致了這兩年爛尾頻出。這一“內(nèi)卷”有兩個層面：城市和企業(yè)。爛尾，正是一場房地產(chǎn)的“內(nèi)卷”之痛。這場“內(nèi)卷”，對行業(yè)、經(jīng)濟(jì)甚至地方政府的影響都是巨大的。

哪些地方更容易爛尾？

先說說城市。

縣城的房子在爛尾，大城市的中產(chǎn)也面臨同樣的危機(jī)。各地的泰禾系仍在停工，北京的山水文園千萬級的豪宅也面臨爛尾。

大城市的中產(chǎn)，在爛尾盤面前一樣欲哭無淚。只是和監(jiān)管更欠缺落后的地區(qū)相比，大城市的爛尾盤數(shù)量更少，未來也更有被接盤的可能。尤其是大城市的商業(yè)項目，一些做不良資產(chǎn)的信托基金公司，他們更傾向收購大城市的商業(yè)項目用來重新定位、包裝，甚至還會改造成公寓賣。

哪些地方更容易爛尾？

根據(jù)《中國房地產(chǎn)報》的報道，有單位統(tǒng)計人民網(wǎng)留言板上關(guān)于爛尾樓的投訴，10年間共有8000多條與“爛尾”有關(guān)的留言投訴，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。這3188座樓盤，得是涉獵了上萬組家庭吧！

從投訴量地域分布情況來看，河南省以1765條遙遙領(lǐng)先位居第一，其次是四川840條、安徽829條、陜西805條、山東565條、河北406條。

并且自2015年爛尾文書數(shù)量不斷增加，2019年和今年都已經(jīng)增加超過1000篇！廣東省公布2180篇文書，位居第一。湖南省公布921篇，四川省公布847篇，福建省公布468篇。而投訴量最高的河南省僅公布450篇文書。這意味著還有大量的爛尾文書可能尚未被公布。

這個數(shù)據(jù)有點出乎意料，大家本來以為可能是人口凈流出的東北三省更容易爛尾，但投訴最多的居然是河南、四川和安徽。

其實，東北三省人口凈流出開發(fā)商也不太會去那里積極拿地，樓盤供應(yīng)量小，哪怕爛尾了從絕對數(shù)字上看也是小的。而像河南、四川、安徽等省份，這些年城市發(fā)展迅猛，推地多、開發(fā)量大，抬高了地價、房價，聚集了樓市的風(fēng)險。而城市真實的經(jīng)濟(jì)社會、人口發(fā)展又未必那么強(qiáng)大，一旦銷售遇冷、開發(fā)商回款難，非常容易遭到爛尾風(fēng)險。

哪些企業(yè)更容易踩雷？

除了城市，爛尾樓盤還和這幾年的房產(chǎn)“去杠桿”密切相關(guān)。

在“三條紅線”的政策下，開發(fā)商的融資環(huán)境收緊，開發(fā)貸被要求“限額管理”。個人的住房貸款也有收緊趨勢，讓回款變得更慢了。

開發(fā)商資金鏈更加緊張。因此在近期新一輪的股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮中，已不再是中小民企轉(zhuǎn)讓股權(quán)，很多大牌房企也在“賣股求錢”：近兩個月時間，中國金茂、招商蛇口、華僑城均密集傳出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)消息，而這三家房企都是央企。

融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。去杠桿和“三條紅線”，正倒逼著行業(yè)集中度再度提升，無數(shù)房企、供應(yīng)商都在被重新洗牌。

“重新洗牌”，這種語言講講是很簡單的，但就像爛尾樓里的人們一樣，其實也意味著很多的企業(yè)瀕臨破產(chǎn)、大量的從業(yè)人員也正游走在失業(yè)的邊緣，如履薄冰。

如果現(xiàn)在一定要買房，“三條紅線”要多多研究，紅色檔的不要碰。

“內(nèi)卷”比想象的更冷冽

在互聯(lián)網(wǎng)、消費主義、金融泛濫的時代，我們的購買發(fā)生了扭曲：

很多人，買房子就像買股票，研究城市基本面、政策規(guī)劃、各種消息，卻沒有去實地好好看過幾次房，戶型、質(zhì)量反而并不關(guān)心，只求漲價；很多人，買股票就像買零食，關(guān)注各種財經(jīng)大V、金融大神，上知識課堂，像相信小紅書博主推薦一樣在購買股票，卻對股市沒有基礎(chǔ)的認(rèn)知。

還有很多人，買包買奢侈品，又像買房子一樣，信用卡、花唄、白條各種分期付款，用盡杠桿寧可多付15%左右的利息。

我們的購買，正在脫離最簡單樸素的常識。在增量時代，高增長能有很多容錯能力；存量時代，就難了。

“時代的一粒沙，落在個人頭上，就是一座山。”這句話同樣適用于買到爛尾盤的人們。從北京千萬豪宅到縣城四十萬的房子，在爛尾樓房面前，大家都成了愚公移山一樣的維權(quán)者。

我們時代的殘忍在于，把每一個活生生的人都壓縮成一個數(shù)字、一個符號、一個標(biāo)簽。讓決策層在做經(jīng)濟(jì)決策時，容易暫時放下同理心，而把數(shù)據(jù)作為第一出發(fā)點。

最后，買到爛尾盤怎么辦？坦白說，目前并沒有更好的辦法?；I錢自救或者慢慢維權(quán)等待接盤俠。但在銀行打破剛兌、國企“逃廢債”等諸多信號下，大家對當(dāng)下真實的經(jīng)濟(jì)水平不用太過樂觀。

爛尾了，誰會為你兜底呢？希圖用各種方式，制造網(wǎng)紅爛尾樓，引起有關(guān)“領(lǐng)導(dǎo)重視”的心態(tài)?？赡苷鏇]什么用。

我們唯一能做的，就是不觸雷。

「 圖片 | 視覺中國 」

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原標(biāo)題：《寒冬下的爛尾之痛：是什么造成了爛尾？》

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