五年時(shí)間，王健林終于不再執(zhí)著。

3月24日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”）發(fā)布通告稱，基于對(duì)自身戰(zhàn)略的研判，決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)。

至此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)執(zhí)著了5年的A股上市計(jì)劃正式折戟，而通告中所提到的“盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市”，表明萬(wàn)達(dá)商業(yè)可能會(huì)在資本市場(chǎng)有新的動(dòng)作。

錯(cuò)付A股11年

回溯萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股上市路，還需回到11年前。

早在2007年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就已著手準(zhǔn)備在A股申請(qǐng)IPO，但彼時(shí)正值A(chǔ)股IPO熱潮，排隊(duì)上市的企業(yè)眾多，王健林拿著號(hào)牌一等就是三年。

直到2010年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的IPO申請(qǐng)才被證監(jiān)會(huì)受理，但巧合的是，彼時(shí)正處房地產(chǎn)新政推出，受樓市影響，萬(wàn)達(dá)商業(yè)首次沖擊A股以失敗告終。

四年后的2014年，王健林迎來(lái)人生高光時(shí)刻。萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功在港上市，并成為當(dāng)年港交所最大IPO，首富的名號(hào)也成了王健林專屬標(biāo)簽。

隨后，王健林提出一個(gè)大膽的想法，“拳打迪士尼，腳踢阿里巴巴”，誓要在文娛和電商兩個(gè)領(lǐng)域打出一片新天地。

于是，王健林豪擲200億成立萬(wàn)達(dá)電商，并與百度、騰訊組成著名的“干淘寶聯(lián)盟”；隨后開(kāi)始擴(kuò)展海外業(yè)務(wù)，美國(guó)傳奇影業(yè)、全美最大院線AMC全被收入萬(wàn)達(dá)旗下。

此時(shí)萬(wàn)達(dá)風(fēng)頭正盛，萬(wàn)達(dá)商業(yè)再次提交A股IPO申請(qǐng)。

但萬(wàn)達(dá)步子邁得大了，難免會(huì)出差錯(cuò)。萬(wàn)達(dá)電商在隨后的五年內(nèi)換掉3個(gè)CEO，燒光200多億，卻無(wú)出色成績(jī)，最終草草收?qǐng)觯划?dāng)年花費(fèi)26億美金買下的AMC，現(xiàn)在僅值2個(gè)多億；而萬(wàn)達(dá)商業(yè)也在2016年從香港退市，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)和物業(yè)也被打包出售給融創(chuàng)。

這一系列操作讓王健林身價(jià)縮水百億，首富的名頭也被奪走，此時(shí)的王健林又成了一個(gè)實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)商。

但瘦死的駱駝比馬大，回過(guò)頭看自己所剩的家底，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)還未在A股上市成功。

于是，在2018年的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)商業(yè)再次提交A股IPO申請(qǐng)，但證監(jiān)會(huì)再次給了當(dāng)頭一棒。

2019年2月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的中止審查名單中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)“金榜題名”， 萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股上市夢(mèng)再碎。而此次中止審查的原因則與“中歐宋興龍”事件有關(guān)。

如今，距離上次中止審查已經(jīng)過(guò)去兩年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)再次提交A股IPO申請(qǐng)，不過(guò)在前幾日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)卻又突然將申請(qǐng)撤回。

而追其原因，或許與上次終止審核有關(guān)，或許與收緊的IPO政策有關(guān)，但無(wú)論是什么原因，可以肯定的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)急需登陸資本市場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)被迫轉(zhuǎn)型

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)是萬(wàn)達(dá)的核心企業(yè)，什么都能丟這個(gè)不能丟”，這是王健林給予萬(wàn)達(dá)商業(yè)的定位。

因此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO一直都是王健林最操心的事。

過(guò)去排隊(duì)上市的幾年既是萬(wàn)達(dá)遭遇去杠桿危機(jī)的5年，也是A股限制房地產(chǎn)企業(yè)上市的5年，可以說(shuō)萬(wàn)達(dá)商業(yè)遭遇企業(yè)和監(jiān)管的雙重壓力。

2018年1月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)引入340億元戰(zhàn)略投資。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)與投資方簽署對(duì)賭協(xié)議，約定在2023年10月31日前完成上市，并未約定上市地點(diǎn)。

此外，地產(chǎn)企業(yè)很難在A股上市，這是行業(yè)和投資圈早就有的共識(shí)。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍決定去A股試水，似乎是在為了能夠及時(shí)擺脫“房企”標(biāo)簽。

為此選擇主動(dòng)剝離重資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅保留純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)、轉(zhuǎn)型收租金的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2018年初萬(wàn)達(dá)商業(yè)引入戰(zhàn)投后的第一個(gè)月發(fā)生了3件標(biāo)志性事件。

一是在公司股東大會(huì)上，決議不再?gòu)氖滦碌姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售業(yè)務(wù)。

二是萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名，去掉了企業(yè)名稱中的“地產(chǎn)”二字。從大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，改為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)。

三是母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布，另成立萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。隨后近兩年時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)商業(yè)一步步將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移進(jìn)專門新設(shè)的集團(tuán)。

這三件事的本質(zhì)目的就是為完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。

據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)2020年的一份票據(jù)募集說(shuō)明書披露，2020年前三季度，物業(yè)銷售對(duì)其收入、利潤(rùn)貢獻(xiàn)為0，反映在數(shù)據(jù)上，因?yàn)橛猩倭客朔浚踔脸尸F(xiàn)為負(fù)值。

該說(shuō)明書還透露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)已經(jīng)注銷了其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

從“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”退市到“萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理”重整旗鼓，五年時(shí)間，市場(chǎng)的口味其實(shí)并未改變：它始終更歡迎商業(yè)模式更“輕”的企業(yè)。2020年，內(nèi)地物管公司在港股市場(chǎng)大受資本追捧，“瘦身”后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)似乎正踏在風(fēng)口之上。

即便大刀闊斧改革，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債依然驚人。2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債為5277.7億元、2020年上半年，公司總負(fù)債降至2834.03億元。

四年半間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債雖下降接近一半，但不得不承認(rèn)的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)當(dāng)前負(fù)債金額依舊居高。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)得救？

2021年3月29日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)官方宣布，萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)與珠海市政府簽署戰(zhàn)略協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

此舉被認(rèn)為是萬(wàn)達(dá)沖擊IPO的重要舉措。

此外，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)主動(dòng)撤回A股申請(qǐng)的背后其實(shí)是為了重回港交所的綜合考慮，港交所關(guān)注的板塊之一，正是萬(wàn)達(dá)商業(yè)這類輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)型企業(yè)。

在資本市場(chǎng)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)后，再回港股似乎成了最優(yōu)選。但港股就意味著萬(wàn)達(dá)商業(yè)可以涅槃重生嗎？

對(duì)于一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)模式往往會(huì)決定其在資本市場(chǎng)的價(jià)值。

2020年前三季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)9成以上的收入來(lái)自租賃和管理商業(yè)物業(yè)，其核心產(chǎn)品是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。公司目前的轉(zhuǎn)型方向是減少自持，增加輕資產(chǎn)項(xiàng)目和合作項(xiàng)目。

這兩種新項(xiàng)目模式大同小異，是投資者收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)100%股權(quán)，或者合作方負(fù)責(zé)項(xiàng)目拿地、建設(shè)的全部投資。萬(wàn)達(dá)只提供設(shè)計(jì)和建設(shè)咨詢，以及招商、運(yùn)營(yíng)等服務(wù)，并授權(quán)其使用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”這一品牌。

這樣的模式雖然足夠“輕”，但也面臨很多很問(wèn)題。

首先是合作方的約束。合作開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目要求企業(yè)具備足夠多的有強(qiáng)融資能力、良好資產(chǎn)資源的合作方，在此前提下，才能快速推進(jìn)輕資產(chǎn)。

其次是商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的不穩(wěn)定。委托運(yùn)營(yíng)管理模式中，雖然企業(yè)只需輸出管理團(tuán)隊(duì)，無(wú)需出資，但是溝通和管理成本將越來(lái)越高。同時(shí)，輕資產(chǎn)合作型的商業(yè)，如何獲得收益，如何獲得更高收益，亦不穩(wěn)定。

此外，租金收益不確定也是輕資產(chǎn)模式的關(guān)鍵問(wèn)題。分享租金收益，是輕資產(chǎn)模式的關(guān)鍵所在，但能否在未來(lái)加速外拓中保持穩(wěn)定的“造血”能力，存在一定不確定性。

還有最重要的一點(diǎn)，輕資產(chǎn)模式下，項(xiàng)目不自持，難以撬動(dòng)銀行貸款以及享受資產(chǎn)增值福利。在高周轉(zhuǎn)情況下，相比于住宅項(xiàng)目通常9~12個(gè)月可回流現(xiàn)金，商業(yè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)業(yè)則需2年~3年時(shí)間，回本期長(zhǎng)，故通常會(huì)采用開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸等方式來(lái)維持公司現(xiàn)金流平衡。

因此，若全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，企業(yè)便很難用新增資產(chǎn)來(lái)繼續(xù)撬動(dòng)銀行貸款，這并不利于改善公司整體負(fù)債情況。另一方面，也意味著無(wú)法享受資產(chǎn)增值所帶來(lái)的收益。

“絕對(duì)的輕” 不一定是正確的方向，未來(lái)此種模式或?qū)㈦y以持續(xù)。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的獨(dú)立上市可以為整個(gè)集團(tuán)開(kāi)辟新的融資渠道，降低融資成本，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)帶來(lái)充足的現(xiàn)金流支撐，減輕負(fù)債壓力。但萬(wàn)達(dá)商業(yè)具體能為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)寫出怎樣的續(xù)集，目前來(lái)看還是未知。