每天有成千上萬個(gè)人從大業(yè)路和東大街上街路口段的紅綠燈路過，這里是熱鬧的成都鹽市口，人們?cè)谶@里購物消費(fèi)，雖然看上去異常繁華，但與同處成都市區(qū)核心商圈的遠(yuǎn)洋太古里及成都IFS相比，鹽市口顯然已“掉隊(duì)”。

盡管對(duì)于老成都人來說，鹽市口有不少故事可講，這里有他們成長(zhǎng)經(jīng)歷中非常美好的記憶；對(duì)于游走在成都的游客而言，鹽市口也有自己獨(dú)特的城市界面風(fēng)格，市井味道濃郁；但是從商業(yè)發(fā)展角度看，鹽市口就沒有那么有吸引力了。

ON丨1

處境“尷尬”商圈老舊

在討論鹽市口商圈之前，不可避免的要交代下成都目前商業(yè)市場(chǎng)的整體情況。

成都是座典型的環(huán)形放射狀城市，零售物業(yè)市場(chǎng)以核心商圈為起點(diǎn)四面八方向外發(fā)展，逐步形成核心、次級(jí)、近郊商圈的三級(jí)格局。

鹽市口就處于核心級(jí)的商圈內(nèi)。

隨著城市商圈不斷擴(kuò)大外拓，成都商業(yè)整體分布也發(fā)生著變化。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年間，零售物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)重心不斷下沉至次級(jí)、近郊商圈，截至2021年第一季度，核心、次級(jí)、近郊商圈的存量占比為14.8%、61.3%、23.8%。

也即是說，成都核心商圈存量本來就不多，隨著次級(jí)和近郊商圈商業(yè)的逐步開業(yè)，處于核心商圈的商業(yè)項(xiàng)目在沒有強(qiáng)勢(shì)IP和業(yè)態(tài)支撐下遇到的問題會(huì)越來越多。

自2012年起，成都購物中心供應(yīng)快速攀升，年均新增供應(yīng)超100萬平方米，次級(jí)商圈的南延線商圈也開始發(fā)展，三年間共計(jì)錄得超70萬平方米的新增供應(yīng)。次級(jí)商圈的快速發(fā)展及新增項(xiàng)目的稀缺使核心商圈在前期承壓暫作調(diào)整。

加之成都IFS與遠(yuǎn)洋太古里兩大地標(biāo)項(xiàng)目攜上百個(gè)首進(jìn)國際品牌的開業(yè)，雖然商業(yè)中心重回核心商圈，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)新上一個(gè)等級(jí)，但是對(duì)于核心商圈的其他商業(yè)物業(yè)來說競(jìng)爭(zhēng)的壓力變大了。

△鹽市口商圈的界面和交通

以鹽市口為代表的老派核心商業(yè)地帶，就處于夾縫之中，受制于自身商業(yè)物業(yè)條件，無法引入更國際化的品牌，錯(cuò)綜復(fù)雜的業(yè)態(tài)布局讓整個(gè)商圈的場(chǎng)景體驗(yàn)感極度下降。

文軒財(cái)經(jīng)實(shí)地到成都鹽市口走訪，置身其中以感受這里的商業(yè)氣息，但是這里的商業(yè)業(yè)態(tài)并不是太理想。

首先是極其紊亂的商業(yè)門類，服裝店，珠寶店，小吃店，水果店，燒烤店，在熙熙攘攘的人群中頗有火車北站的錯(cuò)覺。

與此同時(shí)，由于交通所帶來的擁堵問題，導(dǎo)致鹽市口在上下班高峰期會(huì)出現(xiàn)人潮，看上去整體的人口流動(dòng)性非常大，但是真正留下來消費(fèi)，并與商圈發(fā)生直接關(guān)系的消費(fèi)者其實(shí)并不太多。

這就近一步凸顯了鹽市口的尷尬處境。

ON丨2

鹽市口淪為春熙路商圈陪襯

目前鹽市口所呈現(xiàn)的商業(yè)狀態(tài)整體偏年輕化，新中興將自身業(yè)態(tài)包裝成為“新中興韓國服飾城”涵蓋男女裝和皮草，鹽市口商圈所呈現(xiàn)出的“年輕潮流”定位并不能吸引太多真正年輕和追求時(shí)尚的消費(fèi)者。

△鹽市口商戶及城市界面

鹽市口算不上時(shí)尚，還多少有些魔幻！

春熙路商圈擁有眾多的商業(yè)資源，在交通，商業(yè)分類，體驗(yàn)業(yè)態(tài)等多個(gè)方面都優(yōu)于鹽市口商圈，在地理位置上，春熙路和鹽市口最近的商業(yè)口岸僅幾百米的距離，在世邦魏理仕成都研究部負(fù)責(zé)人林晴嵐看來，鹽市口商圈或已成為春熙路商圈的“過境口岸”。

△新中興韓國服飾城內(nèi)部局部

來自世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示：春熙路商圈零售物業(yè)空置率為全市最低水平3.1%，而鹽市口商圈空置率則為5.2%，高于次級(jí)商圈0.2個(gè)百分點(diǎn)；購物中心租金方面，春熙路商圈物業(yè)首層平均租金為人民幣1,514元每平方米每月，全市最高，而鹽市口商圈首層平均租金僅為人民幣555元每平方米每月。

5.2%的空置率會(huì)讓鹽市口商業(yè)活力下降，與此同時(shí)，鹽市口商圈本身物業(yè)配比及條件較弱，商戶之間各自經(jīng)營(yíng)并未形成商圈的獨(dú)立IP。

世邦魏理仕成都研究部負(fù)責(zé)人林晴嵐對(duì)文軒財(cái)經(jīng)表示：“多元、新穎的業(yè)態(tài)配比才能構(gòu)筑商圈的吸引力，隨著購物中心的入市以及人們消費(fèi)升級(jí)，餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)成了滿足消費(fèi)者精神層面需求的重要消費(fèi)品類”。

商業(yè)空間場(chǎng)景化和業(yè)態(tài)豐富性恰好又是鹽市口的短板所在。

鹽市口商圈百貨存量占比高達(dá)54.4%，超過購物中心，且商業(yè)項(xiàng)目平均樓齡為11年，故區(qū)域不僅在招引新興服飾品牌上就昭示性、形象方面競(jìng)爭(zhēng)力較小，在餐飲、體驗(yàn)等業(yè)態(tài)招引條件上亦較弱。

另一方面，區(qū)域單個(gè)項(xiàng)目體量較小，平均僅5萬平方米，較難打造全業(yè)態(tài)、全客群覆蓋的商業(yè)體，而項(xiàng)目之間又沒形成商圈共生的互補(bǔ)效應(yīng)。

△處于拆遷中的茂業(yè)百貨

雖然鹽市口商圈目前存在許多問題，但是隨著茂業(yè)百貨的重建對(duì)鹽市口商圈來說無疑是利好的信號(hào)。

林晴嵐分析到，其一，茂業(yè)百貨是區(qū)域首個(gè)拆除并連同相鄰城市舊改項(xiàng)目打造大型城市綜合體的案例，可觀的投資折射出運(yùn)營(yíng)商對(duì)鹽市口商圈未來發(fā)展的信心；其二，這一重建也將是范本，為區(qū)域其他項(xiàng)目調(diào)整煥新提供重要的方向性參考。

值得一提的是，鹽市口商圈另一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目財(cái)富中心，在開業(yè)13年后于2020年閉店改造升級(jí)，亦受到市場(chǎng)的關(guān)注，而就在2021年第一季度，中免集團(tuán)確認(rèn)將在此項(xiàng)目開設(shè)成都首個(gè)CDF市內(nèi)免稅店，一旦物業(yè)條件滿足，零售商對(duì)老牌核心鹽市口商圈仍持積極態(tài)度。

成都核心城區(qū)商圈城市屬性濃郁，在文化和市井氣息上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，這也是鹽市口商圈未來的突破口之一。

ON丨3

鹽市口商圈要如何煥新？

鹽市口商圈要實(shí)現(xiàn)全新的蛻變，難度其實(shí)非常大，從內(nèi)到外都需要結(jié)合市場(chǎng)及自身商圈的實(shí)際情況，在調(diào)整的同時(shí)也要投入更多持續(xù)的運(yùn)營(yíng)。

世邦魏理仕成都研究部負(fù)責(zé)人林晴嵐分析認(rèn)為，鹽市口商圈域或?qū)囊韵滤膫€(gè)方向去探索第二生命周期：

載體煥新：區(qū)域老舊物業(yè)需審視自身?xiàng)l件，并擁有煥新的決心和信心，來尋找新的生命周期，提升承載品牌基礎(chǔ)。此外，就區(qū)域多個(gè)停滯項(xiàng)目，或可尋求與成熟運(yùn)營(yíng)商輕資產(chǎn)合作，通過引入優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力來推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度。

差異運(yùn)營(yíng)：鹽市口商圈需重新審視及梳理客群，重塑與春熙路商圈的互補(bǔ)關(guān)系，并積極吸納外溢品牌資源。

借力文化：傳統(tǒng)老牌商圈文化底蘊(yùn)濃厚，加之城市更新積極推進(jìn)，天然形成消費(fèi)者動(dòng)線從點(diǎn)到面的場(chǎng)景。鹽市口商圈有望借力文化及市井，凸顯商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

升級(jí)體驗(yàn)：消費(fèi)客群已進(jìn)入重體驗(yàn)時(shí)代，符合新一代的消費(fèi)需求特征，首店經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、戶外經(jīng)濟(jì)、多元消費(fèi)場(chǎng)景的打造將成為鹽市口商圈調(diào)整的發(fā)力重點(diǎn)。

正如林晴嵐所分析，鹽市口商圈要實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，就要多方面的升級(jí)，核心區(qū)商業(yè)擁有獨(dú)特的城市位置，既有商業(yè)本身屬性也有城市旅游的價(jià)值，隨著茂業(yè)百貨的重新升級(jí)，也許其后在這一空間里生出另一種可能性。

ON丨4

文軒觀點(diǎn)

成都商業(yè)市場(chǎng)的豐富性和多樣性在全國都是有名的，比如首店經(jīng)濟(jì)，比如商業(yè)服務(wù)上的一些優(yōu)勢(shì)可圈可點(diǎn)，成都鹽市口商圈雖然現(xiàn)在看上去沒落了，但是在成都城市化進(jìn)程的過程中扮演著非常重要的角色，又尤其是商業(yè)發(fā)展上。

臟亂、擁擠、喧囂是置身鹽市口最明顯的感受，困擾現(xiàn)在鹽市口商圈發(fā)展的主要因素在筆者看來有三點(diǎn)：

1，商業(yè)吸附力弱：商業(yè)吸附能力和造血能力太弱，導(dǎo)致商業(yè)調(diào)性每況愈下，場(chǎng)景化的體驗(yàn)場(chǎng)所缺失；

2，商圈硬件老舊：受制于區(qū)域內(nèi)的建筑和物業(yè)情況，周邊建筑老舊，業(yè)態(tài)也沒法徹底更新，大環(huán)境造就了區(qū)域現(xiàn)狀；

3，被春熙路商圈擠壓：就是和春熙路商圈的關(guān)系和來自交通、城市界面的問題，當(dāng)然我們還是非常期待這里新的面貌，隨著茂業(yè)百貨的更新，鹽市口商圈在經(jīng)歷陣痛過后，會(huì)迎來新的局面。

免責(zé)聲明：

文中所示數(shù)據(jù)基于文軒指數(shù)數(shù)據(jù)系統(tǒng)收集整理，我們極力確保準(zhǔn)確性，但無法保證數(shù)據(jù)的絕對(duì)完整和準(zhǔn)確，分析結(jié)果僅代表數(shù)據(jù)趨勢(shì)，不構(gòu)成市場(chǎng)交易和投資建議，且亦不會(huì)承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害的責(zé)任。

版權(quán)聲明：

本平臺(tái)所刊載內(nèi)容之知識(shí)產(chǎn)權(quán)為文軒財(cái)經(jīng)及/或相關(guān)權(quán)利人專屬所有或持有，未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。成都文軒指數(shù)信息技術(shù)有限公司對(duì)“文軒財(cái)經(jīng)”文字或形象進(jìn)行了商標(biāo)或版權(quán)注冊(cè)保護(hù)，未經(jīng)許可請(qǐng)勿使用，我公司將保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。