中國人民銀行官網(wǎng)9月30日發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對涉及房地產(chǎn)的貸款進(jìn)行松綁。 澎湃新聞記者 張新燕 圖 樓市松綁已經(jīng)步入了新階段，在各地陸續(xù)取消限購政策后，限貸政策也正式取消。
中國人民銀行官網(wǎng)9月30日發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱“通知”）。該文件在重申首套房利率最低可打七折的同時，亦明確對已擁有一套住房并結(jié)清房貸的家庭，新購第二套普通住房時可享受首套房貸款優(yōu)惠，對外地人及第三套房的限貸令亦同時取消。分析人士對政策出臺大多表態(tài)利好地產(chǎn)利好經(jīng)濟(jì)，國泰君安首席宏觀分析師任澤平更是直接稱“這是2008年以來最具力度的救市政策”。
二套普通住房貸款可視作首套
上述通知落款日期為9月29日，主要涉及四大內(nèi)容：加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力和繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。分析人士認(rèn)為主要從需求和供給兩個維度支持樓市。
其中最受關(guān)注的即是對個人住房貸款的放松。上述通知第二條明確提出：“對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。通知并特別提出“在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。
顯見的是，目前二套房貸首付比例為七成，且利率需上浮10%，如按照新政策，首付僅需三成，且利率基本是基準(zhǔn)，無疑會拉動不少家庭的改善型需求，如果再按目前基準(zhǔn)利率6.55%打7折計算，則效果不言自明：同樣是20年期等額本息還款的貸款70萬，不打折月供為5240元，打7折則月供僅為4458元。
不過，對于7折利率，德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟的觀點(diǎn)是，該項(xiàng)政策銀行執(zhí)行的可能性較小，因?yàn)樯习肽暄胄芯统雠_過相關(guān)政策，希望銀行對首次購房置業(yè)要有適當(dāng)利率優(yōu)惠。另有銀行人士指出，7折利率就是虧本做生意，所以執(zhí)行7折基本不可能，央行的態(tài)度也是明確放權(quán)給銀行，包括利率水平和是否對外地人及第三套房放貸。
此外，亦有分析人士指出，第二套房要享受到首套的貸款優(yōu)惠，央行已限定為普通住房，僅從上海情況來看，受益面依然難料。目前上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)仍是2012年出臺的，單套建筑面積在140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。而改善住房需求，很可能會超出這個范圍。不過類似其他城市，北京9月30日已經(jīng)將普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大幅上調(diào)。
鼓勵銀行發(fā)房貸專項(xiàng)金融債
此外值得一提的是，央行此次還就房地產(chǎn)貸款的資金來源想好了辦法。
通知第三條明確，“鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”。
第四條，則直接提到了怎么幫房地產(chǎn)企業(yè)融資：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。
對此，分析人士指出，房貸專項(xiàng)金融債是個新提法，此前僅有國開行獲批發(fā)住宅金融專項(xiàng)債券，此舉將有利于鼓勵銀行放貸。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟，對此次政策的整體看法是“在意料之中但也在意料之外”。意料之中的是，央行一貫支持自住需求及改善型需求，加上現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對于外來人口的購房需求也是一個改善；意料之外的是，央行此次明確支持房企融資，對行業(yè)意義更大。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，與其說是救市，不如說是央行和銀監(jiān)會的正當(dāng)反應(yīng)，在市場回歸常態(tài)的情形下，房地產(chǎn)市場也在恢復(fù)常態(tài)。
上海某大型上市房地產(chǎn)公司市場部總監(jiān)稱，央行選在國慶節(jié)前夕發(fā)文松綁房貸，對國慶期間的房展會可能會有一個比較強(qiáng)的刺激拉動作用。對之前一直持觀望情緒的購房者來說也是一個極大的推動力。
以下為通知全文：
中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知
為進(jìn)一步改進(jìn)對保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持
鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險可控、財務(wù)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項(xiàng)目。對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持作用；對地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排，納入開發(fā)性金融支持范圍，提高資金使用效率。
二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求
對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
三、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力
鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
四、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
人民銀行、銀監(jiān)會各級派出機(jī)構(gòu)要針對轄區(qū)內(nèi)不同城市情況和當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控要求，支持當(dāng)?shù)劂y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把握好各類住房信貸政策的尺度，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 請人民銀行上?？偛?，各分行、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區(qū)、直轄市）銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行及村鎮(zhèn)銀行。
