5月22日的股東大會上，萬科總裁郁亮首次拋出了“未來十年市值達(dá)到萬億”的新目標(biāo)。他透露，萬科正在培養(yǎng)更多新的業(yè)務(wù)，未來都將獨立分拆上市，“萬科系”整個控股集團市值加起來將超萬億。

市值要超萬億

        郁亮稱，萬科的第四個十年就是要培養(yǎng)更多業(yè)務(wù)獨立上市，成為若干個上市平臺，整個平臺的市值超過1萬億。

        事實上，在今年一季度業(yè)績會上，郁亮就曾表示，今年成立五個新事業(yè)部。郁亮透露，其中確定的三個分別是物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流。其余兩個事業(yè)部還處于空白期，公司尚未確定要做養(yǎng)老還是教育，又或者做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

        其中物業(yè)板塊有望成為率先上市的平臺。郁亮在股東大會上透露，物業(yè)服務(wù)板塊爭取今年上半年完成合伙人改制；全力提升盈利，今年希望有200億創(chuàng)造利潤（創(chuàng)造利潤是萬科內(nèi)部考核指標(biāo)，與財報口徑的結(jié)算凈利潤存在差異）；加大行業(yè)內(nèi)外合作力度，整合資源；堅持質(zhì)量第一。

        郁亮此前曾透露，萬科的物業(yè)管理已經(jīng)形成了可復(fù)制的模式，未來將走向市場化。

        公開資料顯示，從1992年1月萬科旗下第一家物業(yè)管理公司成立，萬科物業(yè)相繼布局全國59個大中城市，至今已接管各類物業(yè)管理項目400多個。

        除了獨立事業(yè)部，還有一個外圍合伙人計劃，俗稱“小草計劃”。

        根據(jù)《萬科集團內(nèi)部創(chuàng)業(yè)管理辦法》，該公司支持司齡超過2年的員工離職創(chuàng)業(yè)。優(yōu)先考慮的創(chuàng)業(yè)方向則是：符合城市配套服務(wù)商，有益于萬科生態(tài)系統(tǒng)，輕資產(chǎn)、技術(shù)類、服務(wù)類項目。

        郁亮說，這些創(chuàng)業(yè)項目將優(yōu)先服務(wù)于萬科項目，他們就像自然界的小花小草一樣，點綴于森林大樹間。為此，萬科計劃首期投入3億元用于培育這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

        關(guān)于獨立事業(yè)部和外圍合伙人制度，萬科今年將在深廣、上海、北京、成都四個區(qū)域本部，由此構(gòu)成一個萬科房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)控股平臺。

萬科的危機感

        萬科此番首次系統(tǒng)勾勒出一個轉(zhuǎn)型架構(gòu)。

        有不愿透露姓名的人士表示，萬科的危機感已經(jīng)十分明顯。2014年，萬科首次推行事業(yè)合伙人制度，這則制度雖然說是互聯(lián)網(wǎng)時代管理架構(gòu)的創(chuàng)新，但是從其推行的節(jié)點來看，萬科選擇在白銀時代而非高利潤的黃金時代推行合伙人，就是知道高增長高利潤時代結(jié)束，需要一個機制創(chuàng)新，從本質(zhì)上而言，這個制度是風(fēng)險捆綁多于利潤分享。

        從行業(yè)內(nèi)部來看，萬科行業(yè)第一的地位已經(jīng)被多家企業(yè)超越。

        今年4月，綠地借殼金豐投資上市后總市值已經(jīng)達(dá)到了2947億元，遠(yuǎn)超萬科約1400億規(guī)模。另一個地產(chǎn)巨頭萬達(dá)商業(yè)（3699.hk）總市值也已逾2500億港元。

        上述人士表示，綠地和萬達(dá)趕超萬科，都是通過多元化轉(zhuǎn)型或者是非住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)，這些都是萬科這個只專注住宅開發(fā)企業(yè)的短板。房地產(chǎn)正在結(jié)束高增長、高利潤的時代，萬科如果要支撐其持續(xù)的發(fā)展，轉(zhuǎn)型是必然之路。

        中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，從萬科勾勒的戰(zhàn)略規(guī)劃來看，它是在走一條以住宅開發(fā)為載體，進一步開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)板塊的多元化發(fā)展之路?？梢钥吹?，商業(yè)、物業(yè)乃至于養(yǎng)老板塊等是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的進一步開發(fā)。

輕資產(chǎn)進行到底

        萬科的轉(zhuǎn)型已經(jīng)起航，頗具看點的是，近來萬科一直在“合作”。

        5月份萬科先后宣布與萬達(dá)、碧桂園合作，此外，其通過了一項關(guān)于和華潤地產(chǎn)繼續(xù)合作的事宜。

        有萬科投資人士透露，頻繁合作的一大用意，是要合作拿地。

        萬科和萬達(dá)簽署合作協(xié)議，雙方的合作主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行。此外，萬科近日表示，授權(quán)事項增加“與華潤共同開發(fā)項目”。雙方合作范圍包括：公開方式聯(lián)合獲取項目開發(fā)、萬科參與華潤已獲取項目的開發(fā)，以及華潤參與萬科已獲取項目的開發(fā)。

        此外，平安也很久以來充當(dāng)了萬科的投資合伙人。

        萬科通過輕資產(chǎn)的運作，大幅度增加了現(xiàn)金流。2015年一季度，萬科現(xiàn)金激增至627億元。

        郁亮表示，去年第四季度，內(nèi)地一線城市的地價與房價比已接近66%，這是一個很高的數(shù)字，跟香港不相上下了，這使得去年全年萬科在拿地上都很謹(jǐn)慎。

        截至2014年底，萬科在中國大陸擁有417個主要開發(fā)項目，在建項目權(quán)益建筑面積合計約2776萬平方米，規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計約3801萬平方米，其中49%位于廣深、上海地區(qū)。

        郁亮多次表示，鑒于地價上漲過快，公司堅持審慎拿地策略，嚴(yán)格控制投資風(fēng)險?！斑@些土地儲備仍足夠支撐未來兩三年開發(fā)，因此公司并不急于增加購地，我們相信土地流轉(zhuǎn)市場會變得越來越市場化、開放，資金、信用狀況好的企業(yè)未來會有機會?！?/p>

        上述萬科投資部人士透露，未來合作拿地的模式要占到一半以上，大大降低風(fēng)險。

        除了合作拿地，管理模式、成本管控，也是萬科頻頻跨界合作的原因。

        陳晟表示，未來萬科會有三種模式的產(chǎn)品。一種是資源協(xié)同，比如和美的之類的合作。二是行業(yè)資源協(xié)同，就是包括和萬達(dá)、碧桂園的合作，比如合作開發(fā)，合作拿地。第三，就是服務(wù)輸出，其他企業(yè)出地，萬科負(fù)責(zé)操盤。

        萬科董事會秘書譚華杰表示，過去一年，萬科不斷加大各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)嘗試，長期來看，將為萬科提供巨大的成長空間，新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)有望占收入的五成以上。