周其仁教授在最近一系列演講中發(fā)表了關(guān)于土地制度與中國城市化戰(zhàn)略的若干有趣觀點(diǎn)，以下簡單評(píng)論周其仁教授的關(guān)于中國土地制度的觀點(diǎn)。

        據(jù)第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)站的報(bào)道，2015年3月21日，周其仁教授在中國發(fā)展高層論壇“新常態(tài)下論改革”分會(huì)場發(fā)表演講，批評(píng)土地制度造成我國土地成本高，演講中說到：“我請(qǐng)教過一些在世界各地做房地產(chǎn)投資的人，中國一線城市，一個(gè)建筑，土地成本70%以上，全國平均大概是50%左右，去發(fā)達(dá)國家來看，像澳大利亞有中國的廠商去投資，土地成本占建筑的比例13%。現(xiàn)在很多中國公司跑到紐約去投資，覺得挺開心，為什么？他的土地成本沒有那么高”。

        在4月17~18日在北京大學(xué)國家發(fā)展研究院舉辦的“全球創(chuàng)新論壇2015年會(huì)：創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)未來”，周其仁在演講中再次說：“我最近做一個(gè)研究，不管你去天南海北，你把當(dāng)?shù)氐膮?shù)報(bào)過來，地是什么價(jià)，人是什么價(jià)，稅是什么價(jià)，政府辦事容易不容易。我們一線城市一個(gè)建筑土地成本70%，去澳大利亞投資，同樣一個(gè)建筑，土地建筑到最后賣價(jià)成本的17%”。

        周其仁教授的以上演講的意思很清楚，就是中國城市土地成本太高了，過高的土地成本會(huì)影響中國經(jīng)濟(jì)的國際競爭力。的確，在當(dāng)前中國快速進(jìn)行的城市化過程中，為了防止耕地浪費(fèi)，國家對(duì)農(nóng)地非農(nóng)使用進(jìn)行了比較嚴(yán)格的控制，國家根據(jù)地方每年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)。而地方政府掌握的建設(shè)用地中的商住用地，必須通過“招拍掛”程序在建設(shè)用地一級(jí)市場上出讓，從而形成市場性的建設(shè)用地價(jià)格。通過招拍掛，開發(fā)商獲取建設(shè)用地進(jìn)行商住開發(fā)。

        應(yīng)該說，通過國家壟斷城市建設(shè)用地一級(jí)市場，而放開建設(shè)用地二級(jí)市場，國家相對(duì)偏緊地供給城市建設(shè)用地，從而在城市建設(shè)用地供給中形成賣方市場，會(huì)提高城市建設(shè)用地的成本，從而推高房價(jià)。但總體來講，當(dāng)前中國每年有數(shù)百萬畝農(nóng)地非農(nóng)使用，城市建設(shè)用地增加很快，周其仁教授本人也曾批評(píng)說當(dāng)前中國土地城市化快于人口城市化，這就說明，中國城市建設(shè)用地市場中的賣方市場最多只是弱賣方市場，建設(shè)用地出讓價(jià)格可能只是略高于其價(jià)值。這樣一種偏緊的城市建設(shè)用地供給，目的是為了保護(hù)耕地，是為了相對(duì)集約節(jié)約地利用城市建設(shè)用地。這應(yīng)該沒有什么錯(cuò)誤。

        中國城市土地的成本為什么會(huì)特別高？周其仁教授的意思是，大陸學(xué)習(xí)香港土地批租制度，人為推高了土地價(jià)格。但香港土地制度的問題是刻意減少建設(shè)用地的供給，從而形成一個(gè)極度稀缺的城市建設(shè)用地市場，而大陸的城市建設(shè)用地包括商住用地的供給最多只是偏緊，而不是極度稀缺，甚至在全國大多數(shù)中小城市，城市建設(shè)用地供給過剩，從而出現(xiàn)了普遍的鬼城。在城市建設(shè)用地供求市場上，供給只是偏緊而不是極度稀缺，則城市建設(shè)用地市場上的招拍掛所形成的市場價(jià)就接近均衡市場價(jià)，而與香港土地供給缺乏彈性有本質(zhì)的不同。

        更進(jìn)一步講，與香港只有特區(qū)政府單一土地供給主體不同，大陸各級(jí)地方政府都可能成為供給主體，且因?yàn)槿纹谥?，每一屆政府都希望在本屆政府任期?nèi)多“賣地”以更多獲得土地出讓金，正是因此，雖然中央采取偏緊的建設(shè)用地供給，地方卻往往違反計(jì)劃多供地。從央地關(guān)系角度看，根據(jù)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，通過國土資源部下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)，相當(dāng)于給予地方政府土地供給配額，不僅是保護(hù)耕地，也是為了實(shí)現(xiàn)土地供給與土地需求相對(duì)平衡，防止地方政府之間出現(xiàn)過度橫向競爭，造成土地供過于求。

        土地市場均衡價(jià)格形成于土地供給與需求，進(jìn)一步言，是取決于土地供給量與城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。那么，通過招拍掛所形成的城市建設(shè)用出讓價(jià)格到底高不高呢？在一般中西部縣城，城市建設(shè)用地（商住用地）市場價(jià)也就在一百萬元/畝，甚至低于一百萬元/畝，而在大城市近郊，招拍掛的價(jià)格大約為幾百萬元/畝，而在一線城市的黃金地段，地價(jià)可能超過千萬元/畝。可見，城市建設(shè)用地價(jià)格是與城市規(guī)模及其發(fā)展程度有關(guān)的。即使在同一個(gè)城市，不同區(qū)段土地價(jià)格也完全不同，在城市的中心，地價(jià)可能數(shù)倍于城市邊緣地區(qū)，比如武漢黃金地段最高地價(jià)達(dá)到每畝三千萬元，而郊區(qū)地價(jià)每畝只有大約一百多萬元。

        在同一個(gè)城市不同地段的地價(jià)不同，原因很好理解，因?yàn)椴煌囟紊辖ㄖ套堑臉莾r(jià)不同。在北京二環(huán)以內(nèi)有的樓價(jià)10萬元/m2。到了遠(yuǎn)郊，比如昌平區(qū)有的樓價(jià)就只有1萬元/m2多一點(diǎn)了。因?yàn)榻煌ū憷潭群徒?jīng)濟(jì)重心的差異，同一個(gè)城市會(huì)有相當(dāng)不同的區(qū)位，會(huì)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地段方便做生意、辦公和居住，就有更多人愿意高價(jià)在具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地段買房居住、建辦公樓以及商用，這個(gè)地段房價(jià)就高，這個(gè)地段的地價(jià)就貴。這是城市空間再生產(chǎn)的基本原理，體現(xiàn)土地級(jí)差地租規(guī)律?；蛘哒f，在同一個(gè)城市，不同區(qū)位的土地具有不同價(jià)格，這是城市空間生產(chǎn)內(nèi)生邏輯的必然結(jié)果。這個(gè)結(jié)果通過招拍掛的城市建設(shè)用地出讓價(jià)格呈現(xiàn)出來，形成了市場均衡，可以說是具有相當(dāng)合理性。

        同理，在不同城市，地價(jià)不同也完全合理。一線城市商業(yè)機(jī)會(huì)多，地價(jià)當(dāng)然高，三線四線城市商業(yè)機(jī)會(huì)少，地價(jià)也就比較低。在中國，地價(jià)的高低，首先不是因?yàn)檎幸饪刂瞥鞘薪ㄔO(shè)用地供給從而導(dǎo)致城市建設(shè)用地極度稀缺來抬高的地價(jià)，而是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，城市化到一定程度，就會(huì)形成一定的經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模，就會(huì)有聚集效應(yīng)，就會(huì)有經(jīng)濟(jì)密度，也就會(huì)有城市不同區(qū)位以及不同城市建設(shè)用地的級(jí)差地租。這個(gè)級(jí)差地租是客觀存在的，是與特定區(qū)位土地上因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張所附著于其上的增值收益（或獲利機(jī)會(huì)）相關(guān)的。比如具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)地段的商場，租金要高于不具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)地段的商場，就是這個(gè)道理。中國城市土地價(jià)格一路上漲，說明我們經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化在不斷推進(jìn)，是市場供求關(guān)系變化自然而然的結(jié)果，與香港作為發(fā)展成熟城市人為控制土地供給的批租制度有本質(zhì)不同。

        建設(shè)用地招拍掛制度通過市場手段形成的均衡價(jià)來完成建設(shè)用地的落地。開發(fā)商以市場價(jià)獲得建設(shè)用地，進(jìn)行土地開發(fā)，國家（通過地方政府）出讓建設(shè)用地使用權(quán)獲得土地出讓金收入，并以此土地出讓金收入來建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市建設(shè)用地自然增值來自于政府基礎(chǔ)設(shè)施投資后的集聚效應(yīng)，土地出讓收入相當(dāng)于政府成本回收，并在回收后用于新一輪公共投資建設(shè)。這個(gè)過程十分完美，既符合中國土地制度的憲法秩序，又真正做到了土地“漲價(jià)歸公”和“地利共享”。

        現(xiàn)在的問題是，同很多人一樣，周其仁教授將當(dāng)前中國城市建設(shè)用地招拍掛制度與香港的批租制度混淆，認(rèn)為是人為推高了城市土地的價(jià)格，從而導(dǎo)致土地成本在城市建筑中過高的成本，并進(jìn)一步導(dǎo)致中國產(chǎn)業(yè)難以在國內(nèi)立足，而不得不“開心”地到紐約拿地建房。

        但是，周其仁教授在他的演講中所列舉的數(shù)據(jù)甚為可疑。他說中國一線城市土地成本占到建筑總成本的70%以上，這完全可能，因?yàn)橹芷淙仕v一線城市建筑總成本是指商住用地上的商業(yè)和住宅建筑成本，商住建筑都是在具有優(yōu)勢(shì)區(qū)位地段通過招拍掛來拿地的，區(qū)位對(duì)于商住建筑來講意義極為重大，表現(xiàn)出來就是不同區(qū)位房價(jià)的驚人差異。一般來講，在同一個(gè)城市，無論是在什么區(qū)域，商住樓的建筑成本都相差不大，比如北京商住樓的建筑成本為5000元/m2，而北京二環(huán)內(nèi)，房價(jià)10萬元/m2，則建筑成本只占到全部房價(jià)的5%。北京遠(yuǎn)郊房價(jià)是1萬元/m2，建筑成本就要占到房價(jià)的50%。既然二環(huán)內(nèi)的房價(jià)這么高，而建筑成本相差不大，二環(huán)內(nèi)的地價(jià)當(dāng)然就要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京遠(yuǎn)郊。同樣道理就是，一線城市地價(jià)高于二線城市，二線城市地價(jià)高于三線四線城市。也是因此，在一線城市，商住建筑中土地成本占到70%應(yīng)該沒有什么不正常。而全國平均，土地成本占到商住建筑的50%也是正常的。

        土地區(qū)位差異，及城市空間再生產(chǎn)造成的城市不同區(qū)位的房價(jià)不同，不是中國如此，全世界也是如此。級(jí)差地租規(guī)律是普遍的，紐約黃金地段的房價(jià)可能比邊緣地區(qū)的房價(jià)要高五倍，東京也差不多，但這并不是說，在紐約黃金地段和邊緣地區(qū)商住樓的建筑成本就有這么大的差別，其差異主要來自地價(jià)，這個(gè)道理普通買房市民都懂得。在建筑成本相差不大的情況下面，如果房價(jià)差五倍，紐約黃金地段的商住建筑成本中，土地成本所占比重不會(huì)比中國的低。

        如果美國和澳大利亞，不同城市或城市的不同區(qū)位，商住建筑的市場價(jià)有數(shù)倍的差異，而建筑成本卻相差不多時(shí)，就一定存在因?yàn)閰^(qū)位帶來的土地級(jí)差地租，及因此而來的土地成本占較高商住建設(shè)成本的結(jié)果。舉例來說，如果美國商住建筑成本為5000美元/m2，紐約最高房價(jià)為10萬美元/m2，而最低房價(jià)為1萬美元/m2，則在紐約最高房價(jià)地段，土地成本要占到建筑成本的90%甚至更高。澳大利亞也同樣如此。如果周其仁的朋友在澳大利亞投資，土地成本只占建筑成本的17%，就只能說明，他的朋友是在美國或澳大利亞完全沒有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地段進(jìn)行建筑的，或者就不是在搞商住開發(fā)。而且他的朋友是“廠商”，是自建工廠？在中國以及在全世界，建工廠與商住的土地成本都是有差別的，土地用途也是分類管理的。

        此外要有一點(diǎn)要注意，澳大利亞和美國若是商住用途，澳大利亞和美國與中國有個(gè)顯著的在住房政策上的差異，即中國現(xiàn)在并不征收房產(chǎn)稅，而澳大利亞和美國是要對(duì)房地產(chǎn)征年率最高可達(dá)3%的房地產(chǎn)稅的，高昂的房地產(chǎn)稅相當(dāng)于向所有購買房地產(chǎn)者分次收取土地費(fèi)用。或者說，中國通過收取土地出讓金是一定意義上折抵房地產(chǎn)稅。

        因?yàn)楦甙旱姆慨a(chǎn)稅，美國人買房就必須支付更大代價(jià)，因就更沒有動(dòng)力和積極性投資買大房子。中國因?yàn)闆]有房產(chǎn)稅，且城鎮(zhèn)化預(yù)期帶來房價(jià)上漲趨勢(shì)，房產(chǎn)升值會(huì)刺激中國人買更大房產(chǎn)需求。

        以上討論中有三點(diǎn)特別重要，一是城市建設(shè)用地的地價(jià)是城市空間生產(chǎn)的結(jié)果，不同區(qū)位的土地價(jià)格相差巨大，這是級(jí)差地租規(guī)律使然；二是由國家壟斷建設(shè)用地一級(jí)市場，放開建設(shè)用地二級(jí)市場的城市建設(shè)用地制度，因?yàn)閰⒄杖顺擎?zhèn)化速度看，土地供求基本保持平衡，從而沒有惡性獲取土地出讓金，與香港批租制度本質(zhì)不同。地方政府在城市建設(shè)用地市場上的招拍掛只是將城市空間生產(chǎn)形成的土地級(jí)差地租“漲價(jià)歸公”而已。第三，中國土地制度是中國社會(huì)主義制度性質(zhì)決定的。正是“漲價(jià)歸公”的土地制度使中國城市可以用土地財(cái)政建設(shè)完善的基礎(chǔ)設(shè)施。中國土地制度是創(chuàng)造中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展奇跡的重要的“制度紅利”。

        周其仁認(rèn)為是中國土地制度導(dǎo)致了中國發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)沒有競爭力。在我看來，他的觀點(diǎn)以及論證完全錯(cuò)了。反過來，正是中國土地制度使中國保持了持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并保證了中國經(jīng)濟(jì)的國際競爭力。難道這不是顯而易見的事實(shí)嗎？！