備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法最近正式進(jìn)入全國人大立法規(guī)劃。房地產(chǎn)稅鐵定是要開征的了。

房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)至少要滿足兩個(gè)前提：第一，新設(shè)的稅種規(guī)模要足夠大，以抵消其它房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)性稅收取消帶來的財(cái)政減收；第二，新稅種對(duì)個(gè)人、家庭造成的負(fù)擔(dān)不能太大，以避免激起納稅人情緒的激烈反彈，影響社會(huì)穩(wěn)定。比如一些城市的社區(qū)，連物業(yè)費(fèi)的征收都很困難，房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)不當(dāng)，后果不可想象。

房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)，首先需要考慮大量低收入家庭無法承擔(dān)新增稅收。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)甘犁教授統(tǒng)計(jì)稱，中國家庭的自有住房擁有率高達(dá)89.68%。在上海內(nèi)環(huán)、北京五環(huán)以內(nèi)，一套小戶型房子起碼也要300萬，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅基為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7成、稅率為1.2%，則一年需繳稅2.52萬元，這相當(dāng)于上海城鎮(zhèn)職工社會(huì)平均工資的4成。因此房地產(chǎn)稅向個(gè)人住宅征收時(shí)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)大量的免征、豁免。

按套數(shù)核定豁免是最簡單的思路：首套房免稅，第二套及以上起征。這也是過去幾年的房地產(chǎn)“限購令”的主要思路。按套數(shù)計(jì)征，便于稅收部門核定、操作。然而，過去限購令政策實(shí)施中，城市家庭大量出現(xiàn)離婚、分戶，以規(guī)避無法購買二套房的限制。以套數(shù)核定房地產(chǎn)稅豁免，也會(huì)出現(xiàn)類似現(xiàn)象。免征第一套房的稅收，還會(huì)促使納稅人傾向購買、持有大面積的房子，以及市中心的高價(jià)房子。

為了解決按套計(jì)征的缺陷，有人提出免征特定人均面積房地產(chǎn)的思路。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，人均免征60平米的標(biāo)準(zhǔn)為目前內(nèi)部主流意見，即不管家庭（或個(gè)人）有多少套房，扣除一定的人均面積后再征稅。這樣，稅收就不會(huì)沖擊社會(huì)倫理。但從政府角度來看，人均60平米的標(biāo)準(zhǔn)過高，3口之家的免征房產(chǎn)高達(dá)180平米，該項(xiàng)稅收恐不及預(yù)期。

此外，按人均面積免征也沒有解決居民傾向持有高價(jià)房、大房子、市中心房子問題，反而會(huì)導(dǎo)致人們更傾向涌入大城市及市中心，三四線城市的房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步低迷。

豁免特定總價(jià)的房產(chǎn)應(yīng)可以解決上述問題。在特定豁免金額一樣的情況下，家庭傾向于持有大面積、低總價(jià)的房子，且享受大房子還可以少交稅。大城市、市中心的房價(jià)也就不會(huì)高不可攀，區(qū)域發(fā)展將更加均衡。

但按房地產(chǎn)總價(jià)核定免征額也有弊端。一些人家數(shù)代人在市中心居住且屬低收入家庭，他們房產(chǎn)價(jià)值高，但收入低。為了少交稅，他們將不得不搬往郊區(qū)。這符合利益取向且生活成本更低。但因一項(xiàng)新稅收而逼著老居民搬遷，于情于理說不過去，他們不搬也不交稅怎么辦？

以家庭為單位計(jì)征房地產(chǎn)稅，應(yīng)該是房地產(chǎn)稅的立法原則，這將挑戰(zhàn)稅收部門的征稅能力。多年來，社會(huì)輿論一直呼吁以家庭為單位綜合征收個(gè)稅，但一直沒有得到財(cái)稅部門的響應(yīng)。如若稅務(wù)部門真有能力以家庭為單位計(jì)征房地產(chǎn)稅，那么當(dāng)前的個(gè)稅征收辦法就是該改而不改的事情。