本文系《營造?動與靜：打造以人為本的TOD公共空間》系列文章第二篇。該系列共7篇，由世界資源研究所出品，通過介紹國內(nèi)外軌道TOD公共空間的實踐案例，旨在說明，當今的TOD規(guī)劃除了刻意追求建筑與規(guī)劃嘆為觀止的形式效果外，更應(yīng)考慮“個人或群體的平凡、甚至是日常瑣碎的需要”。在揚?蓋爾提出公共空間概念45年后的今天，場所營造以及城市街道更新，在很多國家正如雨后春筍般掀起一場“公共空間革命”。希望在不久的將來，中國城市也能讓這一概念得到實踐與發(fā)揚。

世界資源研究所為全球排名第一*的環(huán)境智庫。在城市規(guī)劃和交通領(lǐng)域深耕數(shù)十年，有著豐富成功的實踐經(jīng)驗。其可持續(xù)交通發(fā)展研究工作依托位于美國、中國、墨西哥、巴西、印度和土耳其等國家的經(jīng)驗積累，以及與各國地方和國家政府、國際非政府組織以及商業(yè)機構(gòu)的緊密戰(zhàn)略關(guān)系，以成功的試點項目、扎實的政策研究和廣泛而有影響力的能力建設(shè)等多種形式，全方位推動地方、國家以及全球?qū)用娴目沙掷m(xù)交通發(fā)展。

*根據(jù)美國賓夕法尼亞大學(xué)下屬的“智庫和市民社會項目”小組發(fā)布的《全球智庫報告》，世界資源研究所自2012年起連續(xù)三年被評為全球最佳環(huán)境類智庫，并于2013年和2014年連續(xù)獲得全球能源與資源政策類智庫第二名。

城市中心區(qū)主要商業(yè)地段的地鐵站周邊，產(chǎn)生大量出行需求，對道路系統(tǒng)產(chǎn)生巨大壓力、形成擁堵瓶頸；同時，這里以機動化為導(dǎo)向的道路設(shè)計，也給行人安全帶來威脅，抑制了這些空間的商業(yè)吸引力。

對這些地區(qū)的徹底改善，往往受制于極高的城市再開發(fā)成本。因此，在現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施之上，開辟新的空間（尤其是地下空間），以容納行人與更多商業(yè)空間，就成為這些地段再造與重生的新機遇。

為地鐵換乘站的交通價值附加商業(yè)價值，在國際城市早有實踐，例如東京新宿站及香港中環(huán)站。然而，國內(nèi)的實踐中，仍存在諸多壁壘，例如空間規(guī)劃不合理、協(xié)調(diào)機制缺位，等等。

上海較早開始結(jié)合地鐵站和周邊商業(yè)進行地下空間一體化開發(fā)的站點，經(jīng)過十多年的機制探索、持續(xù)建設(shè)和更新，目前靜安寺地鐵站周邊已形成相對成熟的地下空間體系，是內(nèi)地屈指可數(shù)的商業(yè)中心地鐵站地下空間開發(fā)的成功案例。

開辟地鐵站的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

靜安寺地鐵站是位于上海南京西路市級商業(yè)中心的三線換乘站，目前2號線和7號線已建成。靜安寺在開發(fā)之初就被定位為“高質(zhì)量的商務(wù)商業(yè)區(qū)”，鼓勵商業(yè)設(shè)施與站點地下空間的綜合利用，所以，站點周邊地塊用地屬性以商業(yè)、辦公、文化娛樂為主。

其中，靜安寺地鐵站及周邊的地下一層被規(guī)劃為公共活動層，以商業(yè)設(shè)施和軌道交通站廳功能為主。

這一層除了地鐵站付費區(qū)、非付費區(qū)、連接通道的步行區(qū)域外，還銜接INSHOP地下購物街的步行空間、伊美時尚廣場的靜安下沉廣場，以及多個私人開發(fā)商提供的商業(yè)建筑室內(nèi)半公共地下步行空間（例如，久百城市廣場、芮歐百貨、靜安嘉里中心、晶品購物中心的地下商業(yè)部分）。這些商業(yè)步行空間與地鐵站非付費區(qū)連接，形成集換乘通道、商業(yè)街為一體的連續(xù)的步行系統(tǒng)。

除了獨立的大型購物中心與地下商業(yè)街，靜安寺地鐵站內(nèi)還靈活布置了點狀的商業(yè)設(shè)施，包括換乘站廳通道中央的便利店和專賣點，以及在部分出口拐角處布置的設(shè)攤點，在不阻礙人流的基礎(chǔ)上，豐富了業(yè)態(tài)，也增加了地鐵站收益。

如此，一方面利用連通的地下空間，改善地鐵站的步行可達性；另一方面，通過商業(yè)空間，達到分流人群的效果。同時，地鐵站大量的客流也為商業(yè)增加了人氣，各購物中心和購物街通過步行通道得到了客流共享的益處，增加了購物“粘性”。

地鐵站周邊的公共空間的整合

靜安寺地區(qū)在形成四通八達的立體步行網(wǎng)絡(luò)的同時，也將地塊內(nèi)的公共空間有機整合起來，其連接起來的公共空間，包括靜安公園及其門前廣場、靜安下沉廣場、靜安寺廟東步行街，以及各大商業(yè)建筑附屬廣場與綠地、內(nèi)部半公共空間和屋頂花園。

靜安寺下沉廣場作為2號線地鐵站配套工程，廣場布置于地鐵5號口，廣場南側(cè)為商場，西南側(cè)設(shè)置半圓形露天看臺和舞臺，利用時空的交叉，提高場地利用效率，最大限度為市民共享。此外，購物中心周邊地塊常常轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢顒拥膱鏊?。靜安公園和久光百貨的入口廣場區(qū)域，被劃定為上海街頭藝人表演點。另外，還有特別準許的戶外餐飲區(qū)域和夜間攤點。通過臨時性活動的空間和準許機制，靜安寺地鐵站周邊的公共空間在功能和時間維度上都被較為充分地利用。

不可忽視的步行體驗

對于地鐵換乘站，由于工程性限制或?qū)τ谌肆魇杞獾目紤]，常常不可避免地導(dǎo)致?lián)Q乘距離過長，加上地下通道原本閉塞壓抑的空間特征，對于地鐵站內(nèi)的步行空間體驗是極大考驗。

首先，改善地下空間的步行環(huán)境，不僅需有充足的照明或配套商業(yè)與公共設(shè)施，最重要的是清晰標識和地面引導(dǎo)系統(tǒng)。事實上，國際城市的站點地下商業(yè)空間（如香港和東京）均設(shè)置有詳細的指路系統(tǒng)，協(xié)助乘客在復(fù)雜的地下空間找尋目的地。此外，可讀的標識系統(tǒng)也有助于大規(guī)模人流的快速疏散。

其次，一些內(nèi)部裝修與設(shè)計也能改善步行體驗。通道界面的藝術(shù)化設(shè)計是靜安寺優(yōu)化步行體驗的亮點：結(jié)合7號線銜接的商業(yè)INSHOP購物街，形成裝飾藝術(shù)墻和裝飾小品，配合地面流線引導(dǎo)的藝術(shù)化處理，以及晶品購物中心通道營造具有變化性的室內(nèi)環(huán)境，這些豐富的空間體驗消除了長距離地下步行通道的不適感。

協(xié)調(diào)與保障機制的“破題”

除地鐵站配套工程以外，靜安寺站地區(qū)各地塊均分屬不同開發(fā)主體，因此在站點地下空間一體化規(guī)劃和實施中，面臨協(xié)調(diào)困難。 上海靜安寺之所以能成為地鐵站地下空間開發(fā)的先行者，主要得益于城市設(shè)計的統(tǒng)籌與法定引導(dǎo)，以及針對建設(shè)用地使用權(quán)的機制創(chuàng)新：

?“一張圖”式的規(guī)劃統(tǒng)籌：城市設(shè)計在國內(nèi)并不具有法定性，其實施程度一般不能保證。而完成于1995年的靜安寺城市設(shè)計，由靜安區(qū)政府組織編制完成后，作為靜安區(qū)政府在該地區(qū)的發(fā)展和建設(shè)中的重要工作文件，也是靜安區(qū)城市規(guī)劃行政主管部門在項目審批中的重要操作依據(jù)。因此，該城市設(shè)計在建設(shè)項目的選址、設(shè)計條件的確定、地下通道的接口預(yù)留和銜接、建設(shè)方案的協(xié)調(diào)與審批中，都被作為重要依據(jù)，從而一定程度保證了靜安寺地塊及其周圍用地的統(tǒng)一籌劃，也使得打破土地使用權(quán)的界限成為可能。

?鼓勵開發(fā)商代建或相鄰地塊的聯(lián)合開發(fā)機制：值得指出的是，即便統(tǒng)籌規(guī)劃，建立站點區(qū)域系統(tǒng)的地下空間規(guī)劃，仍然還需要其他協(xié)調(diào)機制，包括：

調(diào)整土地使用權(quán)，鼓勵開發(fā)商配建公共空間：根據(jù)城市設(shè)計的指引，理應(yīng)將靜安寺東側(cè)的步行街和九百廣場高臺式的中庭廣場組合成一個“T”字形的公共空間，從而形成地鐵1號、2號口處的完整空間。但靜安寺廟東步行街屬于上海城建配套發(fā)展公司，而緊鄰久光城市廣場用地屬于九百集團。為保證地塊開發(fā)的完整性和公共空間的質(zhì)量，在2000年靜安寺地區(qū)重大項目的整體規(guī)劃中，通過協(xié)調(diào)進行了用地權(quán)屬調(diào)整。靜安寺廟北步行街北段地塊，經(jīng)批準九百集團擴大用地許可后，由九百集團和上海城建共同開發(fā)，而不是作為城市道路廣場或市政設(shè)施用地單獨建設(shè)。這種土地使用權(quán)的調(diào)整，一方面，使得九百集團的用地擴大，在容積率給定的前提下，增加了開發(fā)建筑量；另一方面，步行街作為商業(yè)開發(fā)的附屬項目，通過私人資金投入，保證了公共空間的質(zhì)量和資金來源。

建立立體分層產(chǎn)權(quán)，鼓勵相鄰地塊開發(fā)商合作開發(fā)公共空間：2007年《物權(quán)法》明確“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，提高自己不動產(chǎn)的效益”。據(jù)此，靜安寺地下空間開發(fā)在具體實施中，引入立體產(chǎn)權(quán)與聯(lián)合開發(fā)，有效整合了地下空間的建設(shè)實施。具體操作是，對分屬不同開發(fā)主體的相鄰地塊，其中一個地塊通過向另一地塊轉(zhuǎn)讓部分空間的土地使用權(quán)，以提升自身地塊的價值，實現(xiàn)兩塊土地的綜合開發(fā)。對此，靜安寺城市航站樓和久百城市廣場地塊進行初次嘗試。兩塊土地的權(quán)利主體分別提出詳細規(guī)劃報批請示，經(jīng)批復(fù)確認后，從規(guī)劃層面，確立整體開發(fā)方案及立體空間確權(quán)，再由土地管理部門通過土地掛牌的方式，與兩幅地塊權(quán)利主體分別簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，城市航站樓地塊由此取得了久百城市廣場的部分地下空間使用權(quán)，解決了其交通設(shè)施空間的問題。在靜安寺具體的開發(fā)中，地役權(quán)的出讓方式，使得立體空間整合更具靈活性，這種模式對已經(jīng)高度開發(fā)、空間有限的地塊開發(fā)和更新十分實用。

總結(jié)與啟示

靜安寺作為商業(yè)中心區(qū)的大型換乘樞紐站點，在地下步行通道的組織、地鐵與商業(yè)的緊密結(jié)合，以及良好步行體驗的營造上，都體現(xiàn)了市場化和人性化理念。特別是，通過地鐵與商業(yè)的結(jié)合，既完成了立體步行系統(tǒng)的整合，也借由私人資本的投入優(yōu)化了步行通道的設(shè)施環(huán)境，方便了乘客，同時也促進了商業(yè)的活力及客流共享。

對地鐵站周邊的公共空間而言，靜安寺通過臨時性活動的空間設(shè)計和準許機制，促進了空間的多模式、多時段利用，營造了充滿活力的豐富場所和地區(qū)形象。這一點是國內(nèi)許多城市地鐵站忽略的。

在地鐵站綜合開發(fā)的機制設(shè)計中，靜安寺無疑進行了諸多大膽創(chuàng)新，包括建設(shè)權(quán)的協(xié)商轉(zhuǎn)讓和地役權(quán)模式轉(zhuǎn)讓，但其成功一定程度上依賴于政府主導(dǎo)的開發(fā)模式。一方面，城市設(shè)計的指導(dǎo)作用需要政府一以貫之且有力的執(zhí)行；另一方面，地塊建設(shè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由于有具體的報批和許可流程，在土地權(quán)屬方有一方是政府時，更易實現(xiàn)。但靜安寺的經(jīng)驗無疑給地鐵站綜合開發(fā)的公共空間建設(shè)資金和用地權(quán)屬協(xié)調(diào)兩方面提供了有益的思路。

作者簡介：

陳洋，上海城市規(guī)劃設(shè)計研究院規(guī)劃師， 場所營造實驗室聯(lián)合創(chuàng)始人，北京大學(xué)城市規(guī)劃學(xué)士、巴黎政治大學(xué)大都市治理碩士。場所營造實驗室（Crowdsourcing Placemaker，CSP）是一個致力于借助公眾、社區(qū)及多元主體力量，通過眾包式/參與式規(guī)劃營造更好公共空間的非正式研究和實踐團隊。CSP此次與WRI合作，共同完成了本系列文章的撰寫。