利潤(rùn)空間巨大，房企淘金舊樓改造“新藍(lán)?！?/h1>

澎湃新聞?dòng)浾?李貝貝

2017-04-14 17:50

來(lái)源：澎湃新聞

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在傳統(tǒng)的拿地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式之外，對(duì)老舊建筑的改造成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。上海地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司近日向澎湃新聞?dòng)浾咄嘎叮炯磳⑼瞥龅谝粋€(gè)既有建筑改造提升案例——東湖路9號(hào)上海地產(chǎn)大廈垂直辦公社區(qū)項(xiàng)目。

改造后的東湖路9號(hào)上海地產(chǎn)大廈垂直辦公社區(qū)項(xiàng)目

舊樓改造孕育商機(jī)

據(jù)悉，該項(xiàng)目原為上海地產(chǎn)大廈，總建筑面積15127平方米，建筑高度118米。東湖路項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人駱麒表示，公司將以WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)（由綠色建筑認(rèn)證協(xié)會(huì)(GBCI)和國(guó)際WELL建筑研究所(IWBI)正式引入中國(guó)）為改造目標(biāo)，力求為入駐的企業(yè)提供智能化、人性化、舒適、靈活的辦公環(huán)境，充分發(fā)揮建筑可持續(xù)性，釋放用戶(hù)需求。未來(lái)，東湖路項(xiàng)目的操盤(pán)思路和經(jīng)驗(yàn)也將被整合梳理形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，嵌入公司其他既有建筑的改造升級(jí)中。

東湖路9號(hào)的改造只是一個(gè)縮影。事實(shí)上，隨著中國(guó)房地產(chǎn)存量時(shí)代的開(kāi)啟，在眾多一、二線(xiàn)城市新增建設(shè)用地規(guī)模逐步下降的背景下，城市更新日漸成為緩解供求矛盾的途徑之一。

以上海市場(chǎng)為例，近年來(lái)，許多開(kāi)發(fā)商都嗅到了上海存量房改造市場(chǎng)的商機(jī)。一些持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始自行進(jìn)行項(xiàng)目升級(jí)改造以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化。同時(shí)，部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也不斷收購(gòu)老城區(qū)內(nèi)有潛力的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。金地商置行政總裁徐家俊就曾公開(kāi)表示，“金地商置未來(lái)重要的產(chǎn)品系列就是城市核心區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)的升級(jí)改造，包括舊商場(chǎng)、舊寫(xiě)字樓、舊廠(chǎng)房等?！?/p>

上海萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王一川表示，萬(wàn)科在上海尋覓了很多城市更新項(xiàng)目，將傳統(tǒng)空間重新定義塑造。位于延安西路的原上海生物制品研究所改造成的哥倫比亞公園是其中最重要的項(xiàng)目。萬(wàn)科欲將哥倫比亞公園打造成上海城市更新的金名片，更是上海城市的活力地標(biāo)。

一個(gè)例子可以佐證舊樓改造的利潤(rùn)空間：2015年7月，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)以5.4億元收購(gòu)上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋綠苑，首試舊樓改造項(xiàng)目。目前，在一些公開(kāi)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)上，這一更名為“朗詩(shī)新西郊”的項(xiàng)目單價(jià)為9萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)初的收購(gòu)單價(jià)僅為3.5萬(wàn)元/平方米。

戴德梁行中國(guó)區(qū)總經(jīng)理葉建成認(rèn)為，除了并購(gòu)的紅利，舊樓改造還有運(yùn)營(yíng)紅利。比如中信產(chǎn)業(yè)資金此前收購(gòu)了長(zhǎng)沙步行街的購(gòu)物中心，現(xiàn)在成為長(zhǎng)沙最好的購(gòu)物中心。

新陳代謝，城市煥發(fā)生機(jī)

在上海市場(chǎng)，近年來(lái)包括新梅聯(lián)合廣場(chǎng)二期、西亞賓館、太平洋數(shù)碼二期等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目都憑借改造升級(jí)迎來(lái)新生。

正如中信資本董事長(zhǎng)張懿宸所言，“一方面，我們注意到這些城市普遍有大量的存量物業(yè)，存在著設(shè)計(jì)落后、設(shè)施陳舊、管理落后的問(wèn)題。另一方面，對(duì)高質(zhì)量的商業(yè)及居住需求仍然在持續(xù)產(chǎn)生?！钡谝惶酱骶S斯近日發(fā)布的《2017年第一季度上海市場(chǎng)回顧》顯示，目前上海市場(chǎng)上出現(xiàn)對(duì)于收購(gòu)陳舊寫(xiě)字樓和酒店并改造成服務(wù)式公寓的上漲熱情。今年第一季度，黃興大樓和上海格瀾大酒店的成交意圖也都是如此。

上海中原研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏直言，根據(jù)“十三五”規(guī)劃中提到的“規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)”、“以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”等要求，城市更新將成為上?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要方式。

NBBJ上海辦公室合伙人Eric Phillips向澎湃新聞?dòng)浾邚?qiáng)調(diào)，未來(lái)對(duì)于老舊建筑的改造，必然將是上海城市發(fā)展的一大重要構(gòu)成部分。

JAE總經(jīng)理及設(shè)計(jì)總監(jiān)江春認(rèn)為，正如人的成長(zhǎng)，城市也需要新陳代謝。他希望能夠“新舊結(jié)合”，將新的功能與活力注入一些老舊建筑。不過(guò)，江春也坦言，相比新建一座建筑，改造項(xiàng)目的升值較慢，且工期漫長(zhǎng)、工作繁瑣。

校對(duì)：張亮亮

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