2021年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提及“房地產(chǎn)新模式”。2022年4月11日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，指出堅(jiān)持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理，密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)變化，嚴(yán)格防范、妥善化解各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)房企而言，過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不可持續(xù)，一去不復(fù)返了，探索新的發(fā)展模式以及探索房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展之路都成為房企當(dāng)前面臨的新目標(biāo)。

近日，澎湃新聞（www.school126.cn）專(zhuān)訪(fǎng)了瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）CEO王穎，試圖解讀房企眼中的“房地產(chǎn)新模式”，尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展之道。

事實(shí)上，瑞安房地產(chǎn)從2016年就已經(jīng)開(kāi)始采取輕資產(chǎn)策略。瑞安房地產(chǎn)2021年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率為30%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金及銀行存款總額為172.84億元。

在王穎看來(lái)，穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率和充裕的現(xiàn)金流讓公司能抓住市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的機(jī)遇。王穎指出，瑞安仍在持續(xù)拓展在上海以及長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一線(xiàn)城市和策略性區(qū)位的發(fā)展版圖，除了土地市場(chǎng)，并購(gòu)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)也會(huì)關(guān)注。

另一方面，王穎認(rèn)為，高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的“新發(fā)展模式”，會(huì)讓房企未來(lái)大有可為。

值得一提的是，疫情的反復(fù)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不少挑戰(zhàn)。不過(guò)，王穎表示，相信在政府的強(qiáng)力措施下，疫情終將過(guò)去，不會(huì)影響市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)和走向。

瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事及CEO王穎

以下為澎湃新聞與王穎對(duì)話(huà)實(shí)錄：

澎湃新聞：如何解讀并看待地產(chǎn)行業(yè)的“新發(fā)展模式”？

王穎：以房地產(chǎn)企業(yè)的視角，現(xiàn)階段我們可以從“營(yíng)商環(huán)境轉(zhuǎn)變”和“企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)調(diào)整”兩個(gè)方面分享瑞安房地產(chǎn)對(duì)于“新發(fā)展模式”的一些觀察和初步思考。

首先，是地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局中的角色，從助推器變成了壓艙石，也是擴(kuò)內(nèi)需、促銷(xiāo)費(fèi)、惠民生的重要方面以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。我們國(guó)家也開(kāi)始步入工業(yè)化和城市化中后期，人口出生率下降、老齡化發(fā)展逐步帶來(lái)需求側(cè)的變化，市場(chǎng)容量即將觸頂進(jìn)入高位平臺(tái)期和步入趨勢(shì)性下行轉(zhuǎn)變的新階段。同時(shí)，“雙碳”戰(zhàn)略的提出以及科技發(fā)展應(yīng)對(duì)生活工作場(chǎng)景的轉(zhuǎn)變，都對(duì)未來(lái)的城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)新思考、新空間。房地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)這些變量去衍變和發(fā)展新模式，探索新途徑。

其次，企業(yè)自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式也在調(diào)整轉(zhuǎn)變。在長(zhǎng)效機(jī)制和調(diào)控延續(xù)、行業(yè)去杠桿、融資收縮趨勢(shì)之下，房企傳統(tǒng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”三高模式已不再適用，三條紅線(xiàn)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)都在倒逼房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿，回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，追求更高的管理紅利和經(jīng)營(yíng)效益。

站在新起點(diǎn)，我認(rèn)為，高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的“新發(fā)展模式”，會(huì)讓房企未來(lái)大有可為。

就“高質(zhì)量發(fā)展”而言，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在城市建設(shè)領(lǐng)域更好地扮演自己的角色，更多思考可以如何配合政府和所在區(qū)域，順應(yīng)市場(chǎng)需求，吸引企業(yè)和人才，助力區(qū)域環(huán)境提升、城市更新發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，并積極實(shí)現(xiàn)由大規(guī)?？焖匍_(kāi)發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設(shè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

就“高品質(zhì)生活”而言，為滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企可以從產(chǎn)品服務(wù)多元化發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)鏈延伸兩個(gè)方向積極探索。比如從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展向產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅及物流等主題發(fā)展，以及從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房屋租賃、代建服務(wù)、物業(yè)服務(wù)及可持續(xù)發(fā)展解決方案等專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域延伸。

百年大變局之下，2021年開(kāi)始中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也逐步進(jìn)入了全新的發(fā)展階段。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)5-10年仍然是一個(gè)規(guī)模相當(dāng)大的市場(chǎng)，我們對(duì)未來(lái)的發(fā)展應(yīng)保持信心，同時(shí)積極思考與改變，以便更好地適應(yīng)時(shí)代發(fā)展。

澎湃新聞：對(duì)瑞安房地產(chǎn)而言，“新發(fā)展模式”的方向是什么？

王穎：我們從來(lái)不是簡(jiǎn)單的買(mǎi)地、建樓、賣(mài)房子，而是將城市視為一個(gè)生命體。瑞安房地產(chǎn)過(guò)去一個(gè)時(shí)期就未來(lái)的戰(zhàn)略發(fā)展方向進(jìn)行了深入的思考和探討，主要包括三個(gè)方面。

一是集團(tuán)戰(zhàn)略愿景和使命的變化。

我們從過(guò)去以商業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的綜合發(fā)展商，將轉(zhuǎn)變成城市發(fā)展方案的提供者，為我們所在的城市及區(qū)域提供城市發(fā)展解決方案，致力于建設(shè)卓越可持續(xù)城市社區(qū)。我們當(dāng)前所有的拓展項(xiàng)目都圍繞上述愿景來(lái)展開(kāi)，比如瑞安對(duì)于“大新天地”社區(qū)、聯(lián)動(dòng)周邊區(qū)域積極推進(jìn)的世界級(jí)復(fù)合功能中心區(qū)發(fā)展愿景及實(shí)踐，就是范例之一，它將全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二是業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。

我們將在繼續(xù)發(fā)揮城市更新、總體規(guī)劃的綜合多功能社區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，將未來(lái)的發(fā)展創(chuàng)新衍變成“社區(qū)+”模式，使我們的產(chǎn)品和服務(wù)將更加多元和具適應(yīng)性。

在住宅、商業(yè)及辦公等產(chǎn)品之外，我們未來(lái)還可能延展到文旅、康養(yǎng)和醫(yī)療等新的內(nèi)容，同時(shí)在商業(yè)邏輯上還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持以客為本、因地制宜的原則。比如我們的蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目就是融入文旅、城市微度假概念的新一代項(xiàng)目產(chǎn)品。

三是可持續(xù)發(fā)展理念的提升。

瑞安始終貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，并將其作為集團(tuán)業(yè)務(wù)的基石和重點(diǎn)。瑞安目前持有及運(yùn)營(yíng)中項(xiàng)目超過(guò)八成都取得了LEED/WELL/中國(guó)綠色建筑等國(guó)際和國(guó)內(nèi)各類(lèi)環(huán)保及健康認(rèn)證，未來(lái)我們還會(huì)持續(xù)提升這一比例，并將進(jìn)一步整合和提升我們貫穿投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)全價(jià)值鏈的綠色可持續(xù)發(fā)展能力。未來(lái)我們?cè)诜康禺a(chǎn)科技與業(yè)務(wù)的結(jié)合方面也會(huì)開(kāi)展更多的探索。

澎湃新聞：在房地產(chǎn)長(zhǎng)效健康發(fā)展背景及維持房企自身財(cái)物穩(wěn)健方面，瑞安房地產(chǎn)有哪些策略或新的投資計(jì)劃？

王穎：瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。集團(tuán)從2016年開(kāi)始采取輕資產(chǎn)策略，旨在保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率和充裕的現(xiàn)金流。

截至2021年12月31日，集團(tuán)將資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降低至30%更穩(wěn)健水平，讓公司能抓住市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的機(jī)遇。比如去年12月，我們聯(lián)合武漢城建集團(tuán)，逆市斥資超百億投得武漢市武昌灣策略性大型綜合發(fā)展項(xiàng)目。在不少同行2021年大幅錄虧的情況下，我們年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，顯示了我們上述戰(zhàn)略和策略的優(yōu)勢(shì)和韌性，我們?cè)诮酉聛?lái)一個(gè)時(shí)期將繼續(xù)堅(jiān)持。

面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整，我們?nèi)詫⒎e極尋找發(fā)展機(jī)遇，在不確定的環(huán)境下識(shí)別確定性，識(shí)別安全邊際高、回報(bào)合理的項(xiàng)目。瑞安仍在持續(xù)拓展在上海以及長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一線(xiàn)城市和策略性區(qū)位的發(fā)展版圖。就我們長(zhǎng)期看好的市場(chǎng)和區(qū)域的項(xiàng)目，在符合戰(zhàn)略方向、能夠發(fā)揮公司的品牌和能力優(yōu)勢(shì)、回報(bào)合理的前提下我們會(huì)積極跟進(jìn)。同時(shí)在拓展渠道上，我們接下來(lái)也會(huì)更靈活，除了土地市場(chǎng)，并購(gòu)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)我們亦會(huì)關(guān)注。就一些同行計(jì)劃出售的項(xiàng)目或資產(chǎn)組合，在符合我們前述投資戰(zhàn)略的情況下，我們亦會(huì)考慮。

在新的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變下，與策略性合作伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，把握市場(chǎng)上浮現(xiàn)的各類(lèi)投資拓展機(jī)遇，加快業(yè)務(wù)的發(fā)展和更快更好的實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。

在當(dāng)前融資暫時(shí)受限的情況下，我們會(huì)積極優(yōu)化運(yùn)營(yíng)策略、加快銷(xiāo)售，最大化運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流；同時(shí)，我們也在積極考慮如何更好實(shí)現(xiàn)我們優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)組合的潛在價(jià)值。我們將商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)分拆，并以瑞安新天地的名義獨(dú)立運(yùn)營(yíng)并擇機(jī)在香港主板獨(dú)立上市。瑞安房地產(chǎn)與瑞安新天地兩家公司可以在開(kāi)發(fā)和商業(yè)資產(chǎn)管理方面形成清晰、差異化的業(yè)務(wù)模式。有關(guān)進(jìn)程將取決于資本市場(chǎng)的狀況，我們?nèi)栽诔掷m(xù)關(guān)注和保持跟進(jìn)中。

環(huán)境和市場(chǎng)永遠(yuǎn)在不斷地變化。雖然面對(duì)重重挑戰(zhàn)，我們相信在清晰的企業(yè)戰(zhàn)略引領(lǐng)下，憑借創(chuàng)新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式和堅(jiān)定的執(zhí)行力，我們有信心繼續(xù)為城市發(fā)展提供不同的解決方案，推動(dòng)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展。

澎湃新聞：國(guó)內(nèi)近期疫情形勢(shì)再度嚴(yán)峻，尤其是上海受影響更甚，如何看待短期市場(chǎng)的發(fā)展？

王穎：國(guó)內(nèi)本輪疫情確實(shí)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不少挑戰(zhàn)，最直接的就是在上海這樣的城市大家都居家辦公，項(xiàng)目的銷(xiāo)售活動(dòng)都暫時(shí)停滯了。但我們相信在政府的強(qiáng)力措施下，疫情終將過(guò)去，不會(huì)影響市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)和走向。

不過(guò)，我們預(yù)估國(guó)內(nèi)本輪疫情度對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響可能會(huì)大于2020年武漢的那一輪，再考慮當(dāng)前內(nèi)外部政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響，短中期的市場(chǎng)發(fā)展我們需保持關(guān)注和警惕。

對(duì)總體市場(chǎng)影響而言，本輪疫情尤其是上海的疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，并已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定影響，同時(shí)在俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、美元加息等外部因素的影響下，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力，但中期影響和我們的政策應(yīng)對(duì)尚待觀察。這樣的背景下，短期內(nèi)預(yù)計(jì)本已疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)進(jìn)一步的壓力，這已經(jīng)在一季度土地和銷(xiāo)售市場(chǎng)已有體現(xiàn)，尤其是在三四線(xiàn)城市。

當(dāng)前在“房住不炒、因城施策”的調(diào)控框架下，一些壓力較大的城市已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)放松措施以刺激需求，但相信市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)間。

從房企端看，當(dāng)前融資的持續(xù)緊縮和銷(xiāo)售的下行，現(xiàn)金流壓力仍在繼續(xù)蔓延，拿地和開(kāi)工都可能持續(xù)低迷。所以從今年全年來(lái)看，市場(chǎng)大概率正處于銷(xiāo)售額下行，房企投資下行的周期，未來(lái)將逐步過(guò)渡到銷(xiāo)售額止跌和房企投資逐步回穩(wěn)的階段，速度則取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和調(diào)控政策走向和力度。

從結(jié)構(gòu)上看，不管是從銷(xiāo)售市場(chǎng)還是土地投資市場(chǎng)，都可能呈現(xiàn)明顯的K形走勢(shì)，即在一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和產(chǎn)品銷(xiāo)售表現(xiàn)會(huì)更樂(lè)觀，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、品牌和資本實(shí)力較強(qiáng)的房企尤其是國(guó)央企背景的房企將會(huì)在土地投資及并購(gòu)市場(chǎng)更加活躍。

就上海而言，這段時(shí)間的疫情讓整體社會(huì)運(yùn)行與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、各行各業(yè)都受到了較大的沖擊。我們預(yù)計(jì)今年上半年的成交活動(dòng)將會(huì)有不同程度的延遲，商業(yè)活動(dòng)和消費(fèi)將需要時(shí)間恢復(fù)。但我們對(duì)于上海住宅需求基本面及商業(yè)的活力和城市發(fā)展的韌性還是有信心的。

經(jīng)過(guò)本輪疫情，市場(chǎng)和客戶(hù)會(huì)對(duì)高品質(zhì)綜合社區(qū)的價(jià)值認(rèn)知更深刻，品質(zhì)更卓越、環(huán)境更健康、服務(wù)更人性化，物業(yè)管理更優(yōu)的社區(qū)將會(huì)受到更多青睞。這些方面恰恰都是瑞安的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，憑借我們的品牌和能力，以及當(dāng)前有利的戰(zhàn)略姿態(tài)，瑞安下一階段會(huì)繼續(xù)把握上海及重點(diǎn)的結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)遇，謀求進(jìn)一步的發(fā)展和突破。