“我在恒大買的10萬塊錢理財產(chǎn)品，這個月再付8000，就回來一半了。”湖南長沙一位投資者于先生說，他已經(jīng)連續(xù)拿了5個月的回款，回本4萬元。他選擇的方案是每月回款8000元，如果一切順利，到今年年底就能夠全面收回本金，至于之前約定的高息，早已不在其考慮范圍。

于先生自覺比較慶幸。不過，他也說，不少投資金額在100萬元以上的朋友仍然憂心忡忡，他們所期待的是恒大的現(xiàn)金流能夠回血，自己能盡快回本。

除了恒大，陽光城、寶能集團、鴻坤集團等地產(chǎn)金融產(chǎn)品也處于風險暴露之中，眾多投資者期待著這些企業(yè)能回血，自己則能回本。

不管是拋售資產(chǎn)，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。

攝影：《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊

三條紅線未松，銀行放款謹慎

6月20日晚間，中國恒大公告稱，公司正在積極推進重組工作，公司預期將于7月底前公布初步重組方案。同一時間，嘉凱城（000918.SZ）公告稱，恒大系的廣州凱隆擬出售其持有的2.11%嘉凱城股份，總對價7790萬元。

這是恒大出售資產(chǎn)回血的最新動作。從其爆雷開始，恒大就在全國各地找買家，既出售持有的上市公司股權，也賣掉手頭的房地產(chǎn)開發(fā)項目。5月26日，中國恒大13.47億元出手寧波城市之光項目權益，其中約2.94億元用于恒大該項目及其在寧波的其他項目工程款。

以房抵債抵工程款，是恒大自救的主要方式之一。某商業(yè)銀行湖南分行分管信貸的副行長透露，恒大在湖南的資產(chǎn)其實不錯，并不是資不抵債。但是，要復蘇的關鍵是恒大能恢復融資能力，銀行愿意放款，項目銷售能回款。

這一點卻很難。一家地產(chǎn)研究機構研究員表示，當前，全國各地方政府推出的房地產(chǎn)救市政策非常多，資金面整體上也逐漸寬松，但是，三條紅線并未松動，銀行要給踩了紅線的企業(yè)放款還是會有壓力，會很慎重。

央行、銀保監(jiān)會2020年8月針對房企推出“三條紅線、四檔管理”方式，根據(jù)不同的財務指標，將房企分為“紅橙黃綠”四檔。“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的現(xiàn)金短債比小于1?！凹t檔”房企有息負債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負債規(guī)模年增速分別不得超過5%、10%、15%。2021年這一政策全面推行。

此后，降低杠桿率，由紅變綠就成為各家房企全力以赴的目標之一。從各家上市房企的2021年年報來看，仍然停留在紅線、黃線之上的企業(yè)，如建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、綠地控股等總是不斷有各種負面消息傳出。

建業(yè)地產(chǎn)是河南曾經(jīng)最大的房企。6月1日，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）公告，董事長胡葆森將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉讓給河南國企。此外，還有一筆可轉債交易設置，如果觸發(fā)債轉股，河南國企將成為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東。

國企接盤控股，是拯救建業(yè)地產(chǎn)的大招，也能穩(wěn)定市場的信心。當前，在各國企、央企的樓盤銷售現(xiàn)場，置業(yè)顧問推介項目時必然強調(diào)其央企國企的信用背書。

然而，對于已經(jīng)拿了綠地長沙某項目房產(chǎn)抵工程款的林安來說，綠地的“國企”光環(huán)并不那么耀眼。他說，實在沒辦法，綠地已經(jīng)拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未來還可以變現(xiàn)。

綠地長沙城際空間站的不少業(yè)主更加焦灼，該項目一期一部分已交樓，還有一部分等待復工，業(yè)主圍堵售樓部的事情時有發(fā)生。不過，也有業(yè)主說，綠地是國企，資金問題應該能得到解決。

據(jù)綠地控股財報，其單一最大股東是上海格林蘭投資，為綠地控股董事長張玉良為核心的員工持股平臺，持股27.31%。上海國資委旗下的上海地產(chǎn)集團、上海城投集團合計持有綠地46.37%的股份。盡管如此，兩家上海國企不是一致行動人。目前，綠地控股是一家沒有實控人的混合所有制企業(yè)。

截至今年一季度末，綠地持有的貨幣資金656.8億元，要償還的短期債務為930.2億元。

5月末，綠地集團對2022年6月25日到期5億美元、票息6.75%的債券展期，稱因疫情和銷售情況，公司現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，公司計劃安排足夠優(yōu)質資產(chǎn)來償債，計劃3年出售2000億元資產(chǎn)，每年500億～700億元，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

在“綠檔”房企中，除了保利發(fā)展、中海、華潤置地等央企外，龍湖集團無疑是佼佼者，被視為財務穩(wěn)健的民企標桿。2021年龍湖集團凈負債率46.7%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為67.4%，剔除預售監(jiān)管及受限資金后的現(xiàn)金短債比為3.88倍。

盡管如此，在長沙市政府官網(wǎng)的市長信箱以及當?shù)孛襟w紅網(wǎng)的百姓呼聲欄目，均有關于龍湖集團某項目等待復工的反映。不過，也有龍湖的業(yè)主說，幸好是龍湖，買的房子能夠順利交房。

據(jù)公開報道，今年5月，碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)3家龍頭民營房企被監(jiān)管機構選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。

《經(jīng)濟日報》報道，房企融資環(huán)節(jié)，金融部門積極推動商業(yè)銀行合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，重點支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)通過并購貸款和發(fā)行債券并購出險及困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質項目。2022年以來，已有70家房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行債務融資工具1475億元，對應實現(xiàn)凈融資454億元，銀行間債市支持房地產(chǎn)企業(yè)接續(xù)融資力度不減。

有市場研究機構表示，1—5月，包含房企公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，同比下降12.7%至2321億元。其中5月僅為339億元，環(huán)比繼續(xù)下滑。這說明，當前房企國內(nèi)貸款，以及其他到位資金仍處在環(huán)比下滑的趨勢，體現(xiàn)出房企融資難情況依然有待改善。

克而瑞統(tǒng)計，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中，民營房企近兩月整體到期債務約1178億元，占總規(guī)模的67%。

一方面是對房地產(chǎn)企業(yè)的三條紅線，另一方面是央行、銀保監(jiān)會2020年12月對銀行設置的房地產(chǎn)貸款兩條紅線，分別設置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，“房地產(chǎn)貸款占比”大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%等；“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%等。

上述銀行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制風險；現(xiàn)在是在市場疲軟情況下，銀行要主動控制風險，不敢大幅新增對房地產(chǎn)的貸款。

有開發(fā)商人士稱，“水還沒有流到這里來”，資金壓力大。

（原題為《三條紅線仍未松綁，開發(fā)商：“水”還沒流到這里來》）