【編者的話】新的一年又一次在我們面前展開(kāi)，房?jī)r(jià)仍然是很多普通人關(guān)心的話題。2017年那場(chǎng)被新華社稱(chēng)為“史上最密集調(diào)控”是否已經(jīng)讓房?jī)r(jià)降溫？2017年底，澎湃新聞重新走訪了多個(gè)城市，其中最主要的就是2016年因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速上漲而引發(fā)全國(guó)關(guān)注的安徽省合肥市、福建省廈門(mén)市、江蘇省南京市和蘇州市，并稱(chēng)“房?jī)r(jià)四小龍”。澎湃新聞發(fā)現(xiàn)，幾乎所有城市市場(chǎng)都已經(jīng)開(kāi)始趨于平穩(wěn)，甚至于一度因?yàn)樾卤P(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)而引發(fā)的搶房熱也開(kāi)始變得越來(lái)越罕見(jiàn)。2017年12月27日，在南京的一場(chǎng)土地出讓中，所有住宅土地成交全部沒(méi)有達(dá)到最高限價(jià)，部分甚至出現(xiàn)了價(jià)格腰斬。土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫，這似乎是一個(gè)信號(hào)。

“撲朔迷離”正在成為安徽合肥樓市的標(biāo)簽。

一方面，搶房、售罄，托關(guān)系買(mǎi)房仍被當(dāng)?shù)孛襟w廣泛傳播，2017年11月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在合肥開(kāi)發(fā)的悅湖臺(tái)項(xiàng)目出現(xiàn)千人搶房的壯觀場(chǎng)面；另一方面，澎湃新聞走訪的一些樓盤(pán)密集區(qū)域，大型房企正在加入虧本、降價(jià)賣(mài)房的行列，但卻并不奏效。

哪一個(gè)才是合肥樓市的真相？

帶看婦女搶客人：看一個(gè)項(xiàng)目賺20塊

初冬，從合肥市區(qū)沿著包公大道一路向東，大約5千米即達(dá)到烈山路，這里隸屬于新站高新區(qū)，是合肥房?jī)r(jià)波動(dòng)最慘烈的區(qū)域，這里被認(rèn)為是合肥樓市最典型的縮影。

從包公大道轉(zhuǎn)入烈山路，從南向北1000米，綠地控股、碧桂園、藍(lán)光、華潤(rùn)、招商蛇口等數(shù)十家房企的廣告牌高聳于馬路兩側(cè)，除此之外，鮮有其他的生活痕跡，整條烈山路寂靜無(wú)聲。

澎湃新聞?dòng)浾叩耐蝗怀霈F(xiàn)，吸引數(shù)個(gè)中年模樣的人前來(lái)問(wèn)詢(xún)，無(wú)一例外均是推薦樓盤(pán)。這些中年人多以女性為主，騎著電動(dòng)摩托車(chē)，一位熟悉情況的業(yè)內(nèi)人士介紹，她們?yōu)闃潜P(pán)的拓客人員，由于看著老實(shí)本分的女性更有安全感，樓盤(pán)一般會(huì)雇傭這類(lèi)人群。

在問(wèn)明記者有購(gòu)房意圖之后，幾名婦女開(kāi)始爭(zhēng)搶?zhuān)浾弑砻饔幸舛嗫磶讉€(gè)項(xiàng)目之后，她們決定輪流帶著記者去看房，不同的人負(fù)責(zé)帶去不同的項(xiàng)目。

一位拓客的女性介紹，給各個(gè)項(xiàng)目帶人的收入不一樣，一般是一個(gè)項(xiàng)目20元/人，有的項(xiàng)目則是按天，一天大概60塊。

上述中年女士介紹，只有在市場(chǎng)不好的事情，他們才有工作，市場(chǎng)好的時(shí)候，房子是搶的，不用帶看，現(xiàn)在即便降價(jià)，客人也很少，有時(shí)一天一個(gè)客人也拉不到。

澎湃新聞了解到，類(lèi)似這種情況一般出現(xiàn)在樓市狀況不好的時(shí)期。有中介公司或代理商會(huì)為開(kāi)發(fā)商組織客源，就是所謂的“看房團(tuán)”，而開(kāi)發(fā)商則按照人頭付費(fèi)，而類(lèi)似記者這種主動(dòng)上門(mén)看房的則被認(rèn)為更有誠(chéng)意的買(mǎi)房人，更是會(huì)得到樓盤(pán)的爭(zhēng)搶。而在樓市銷(xiāo)售火爆時(shí)期，所有樓盤(pán)都處于不愁賣(mài)階段，根本不會(huì)有開(kāi)發(fā)商愿意額外付費(fèi)。

上門(mén)直接給9折，周末還有新優(yōu)惠

第一個(gè)帶看項(xiàng)目為綠地控股(600606.SH)在合肥開(kāi)發(fā)的柏仕公館，售樓處略顯冷清，零星幾個(gè)客人在看沙盤(pán)，幾個(gè)工作人員站在旁邊無(wú)所事事。

因記者首次來(lái)訪，又表明購(gòu)房了意圖，為換得再次回訪，項(xiàng)目工作人員直接給出了相當(dāng)于9折的優(yōu)惠。

以一戶(hù)89平方米的兩室一廳一衛(wèi)的房源為例，該房源非頂層和底層，而是位于整棟樓的高區(qū)，備案單價(jià)為14710元/平方米，總價(jià)為130.61萬(wàn)元。在記者表明有購(gòu)買(mǎi)意向后，項(xiàng)目的工作人員即表示有優(yōu)惠，房源優(yōu)惠后總價(jià)為117.55萬(wàn)元，單價(jià)為13239元/平方米，相當(dāng)于備案價(jià)的9折。

另一套97平方米的房源，位于10樓，備案單價(jià)為14440元/平方米，總價(jià)137.84萬(wàn)元，優(yōu)惠后的單價(jià)為12996元/平方米，總價(jià)為124.06萬(wàn)元，同樣相當(dāng)于備案價(jià)的9折。

此后，在記者稱(chēng)，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎，希望多考察幾個(gè)項(xiàng)目時(shí)，售樓處工作人員一再提醒“周末還還會(huì)再有優(yōu)惠活動(dòng)……”

試圖以?xún)r(jià)格優(yōu)惠吸引購(gòu)房者的樓盤(pán)并不止一家。

距離綠地項(xiàng)目數(shù)百米外的華地紫悅府同樣給出優(yōu)惠。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，一套面積90.67平方米的三室兩廳一衛(wèi)的房源備案價(jià)格約在14000元/平方米，折扣后的價(jià)格在12900元/平方米左右，相當(dāng)于92折。在記者離開(kāi)項(xiàng)目時(shí)，工作人員同樣表示，仍有其他優(yōu)惠。

這樣開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的降價(jià)，似乎并不奏效。來(lái)自合肥房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站的信息，綠地柏仕公館于今年8月和9月分四次獲取380套房源，僅一套房源不可售。華地紫悅府于6月和8月份兩次獲取200套房源的預(yù)售證，至今仍有172套可售。

記者查詢(xún)項(xiàng)目所在的信息發(fā)現(xiàn)，不僅僅是降價(jià)，上述兩個(gè)項(xiàng)目為去化，甚至是在虧本賣(mài)房。

公開(kāi)信息顯示，綠地鉑仕公館所在的的地塊為2016年9月以307.89%的溢價(jià)、14.35億元的總代價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約9300元/平方米，該地塊創(chuàng)下新站區(qū)當(dāng)時(shí)土地單價(jià)的最高紀(jì)錄。

據(jù)悉，華地紫悅府所在的新站區(qū)XZQTD208號(hào)地塊為2016年9月23日競(jìng)得，樓面價(jià)為10364元/平方米，該土地單價(jià)刷新新站區(qū)的記錄。

一位熟悉合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這樣的樓面價(jià)和售價(jià)相差3000元-4000元/平方米，且均為精裝修的房源，開(kāi)發(fā)企業(yè)是難以有利潤(rùn)的，甚至的虧本的，這樣的情況在許多的高價(jià)地項(xiàng)目中均存在。

當(dāng)天下午，記者走訪的6個(gè)在售樓盤(pán)，其中5個(gè)都在現(xiàn)場(chǎng)給出了接近9折的優(yōu)惠。

然而進(jìn)入2017年，新站區(qū)商品住宅的成交在同比急劇減縮。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年前10月，該區(qū)域商品住宅成交54.16萬(wàn)平方米，而該數(shù)據(jù)2016年全年則為156.27萬(wàn)平方米。

千人買(mǎi)房再現(xiàn)合肥？

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2017年11月30日位于合肥市南部的濱湖新區(qū)的一個(gè)名為“萬(wàn)達(dá)城悅湖臺(tái)”的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天被瘋搶。

購(gòu)房者張魯（化名）向澎湃新聞描述了當(dāng)天的情景。當(dāng)天樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)在當(dāng)?shù)匾粋€(gè)酒店內(nèi)進(jìn)行，樓盤(pán)總歸推出約600套房源，均價(jià)19188元/平方米?！拔覕?shù)了下，1000個(gè)人應(yīng)該有的……，本來(lái)不擔(dān)心，但看到現(xiàn)場(chǎng)的那么那么多人，還是緊張的”。

最終因?yàn)檫x房的順序太靠后，輪到張魯選房時(shí)，他們心儀的房子已經(jīng)被選走了，在猶豫要不要勉強(qiáng)挑一套時(shí)，妻子以一句“聽(tīng)說(shuō)最近還有很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)”結(jié)束了這次糾結(jié)的買(mǎi)房過(guò)程。這是他們?cè)诤戏实牡谝惶追?，也將?huì)是婚房，他們還是不愿意將就了事。

而另一個(gè)購(gòu)房者劉栗則是受到了搶房消息的影響，決心出手買(mǎi)自己的第二套房，”既是自住也是投資?！?/p>

為了提高買(mǎi)房的概率，劉栗交了兩個(gè)項(xiàng)目的定金，重慶房企龍湖在合肥開(kāi)發(fā)的紫云賦及閩系房企旭輝的江山印，兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格幾乎都比周邊次新房的房?jī)r(jià)降低20%，價(jià)格尤其尤其吸引人。因項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間太近了，一家人不得不分開(kāi)，各自前往開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。

“買(mǎi)還是不是買(mǎi)”、“會(huì)不會(huì)春節(jié)后房?jī)r(jià)還繼續(xù)降”、“應(yīng)該不會(huì)漲吧”……據(jù)劉栗介紹在向意向售樓處交定金前，自己幾乎每天都會(huì)和妻子討論一番房?jī)r(jià)問(wèn)題。

在聽(tīng)聞自己意向的樓盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)，劉栗在家里反復(fù)討論的同時(shí)，也在向從事房地產(chǎn)行業(yè)的同學(xué)咨詢(xún)，“現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目房?jī)r(jià)不如周邊高價(jià)地的底價(jià)高，劃算，聽(tīng)說(shuō)市場(chǎng)不好，更多項(xiàng)目不得不入市時(shí)，選擇更多……”

在被告知年底房企有“沖業(yè)績(jī)”的需求之后，劉栗仍不放心，為了弄清樓市發(fā)展的動(dòng)向，這位在金融機(jī)構(gòu)上班但本職工作和房地產(chǎn)不相關(guān)的購(gòu)房者甚至研究起相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)層有關(guān)房地產(chǎn)的言論和房地產(chǎn)政策。

最終趕在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，劉栗在家里經(jīng)過(guò)這樣一番自我思考后，以試探的態(tài)度真正加入購(gòu)房大軍。不過(guò)，由于決定的太晚，在沒(méi)有優(yōu)質(zhì)房源的情況下，他們也沒(méi)有出手，劉栗相信，從目前來(lái)看近期房?jī)r(jià)至少都沒(méi)有上漲，機(jī)會(huì)一直都在。

有合肥房企人士稱(chēng)，“搶房”在合肥市一直都存在，但個(gè)別區(qū)域的個(gè)別樓盤(pán)的熱銷(xiāo)很難代表整體，合肥樓市在降溫，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”。

事實(shí)上，類(lèi)似出現(xiàn)搶房的地區(qū)，開(kāi)發(fā)商基本都是只賺吆喝不賺錢(qián)。以出現(xiàn)搶房的濱湖新區(qū)為例，被搶的房源價(jià)格基本低于周邊新房項(xiàng)目，比如劉栗決定出手的旭輝空的江山印，該項(xiàng)目均價(jià)約13400元/平方米；龍湖開(kāi)發(fā)的紫云賦均價(jià)為15000元/平方米。而同區(qū)域內(nèi)在售和待售項(xiàng)目均價(jià)鮮有低于15000元/平方米，在售的都會(huì)1907均價(jià)16500元/平方米、文一豪門(mén)金地21999元/平方米、華治新天地均價(jià)為17500元/平方米。

房企“困難的日子還在后面”

澎湃新聞?dòng)浾咦咴L發(fā)現(xiàn)，上述出現(xiàn)搶房的濱湖區(qū)同樣出現(xiàn)降價(jià)、虧本賣(mài)房的現(xiàn)象。

某一線房企合肥分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向澎湃新聞表示，自去年以來(lái)的限購(gòu)等措施是有史以來(lái)最嚴(yán)格的，限購(gòu)沒(méi)有任何突破的空間，導(dǎo)致安徽省內(nèi)其他市縣的客戶(hù)流失，約占之前成交的三分之一。

隨之而來(lái)的是，客群的減少，合肥樓市出現(xiàn)分化。

首先是區(qū)域性分化，如規(guī)劃較為完善的濱湖新區(qū)，已經(jīng)成熟的主城區(qū)，客戶(hù)的認(rèn)知度高，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)可控。相對(duì)于2016年一房可求的局面，這些區(qū)域的熱度出現(xiàn)下降，此前客源和房源的比例3:1甚至4:1的，如今降至1:1,甚至更低，售罄基本看不到，但去化依然可控，去化在70%-80%之間，屬于比較好的狀態(tài)。

上文的新站區(qū)，以及瑤海區(qū)、高新區(qū)等非主流房展方向的區(qū)域，則相對(duì)慘烈，出現(xiàn)9折至更低的折扣是非常普遍。赤身肉搏戰(zhàn)之下，項(xiàng)目去化率非常低，基本在50%以下。加之，該類(lèi)區(qū)域土地儲(chǔ)備大，前期成交的戴昂土地仍未上市，均對(duì)市場(chǎng)預(yù)期非常大沖擊。

以新站為例，在樓市最為狂熱的時(shí)候，新站區(qū)推出大量的土地，為日后的房?jī)r(jià)下跌翻下伏筆。2016年的6、7月新站區(qū)的房?jī)r(jià)和成交量均達(dá)到的歷史的峰值，單月成交面積突破25萬(wàn)平方米，商品住宅每平方米的價(jià)格破萬(wàn)。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年至今，新站區(qū)合計(jì)推出住宅地塊或含住宅的地塊共計(jì)30宗，出讓面約259萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約466萬(wàn)平方米。

其中，2016年6月之后推出的量為23宗，宗占地面積177萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積347萬(wàn)平方米。

項(xiàng)目分化愈發(fā)明顯，受影響較大的為存量項(xiàng)目中的高端和投資屬性的項(xiàng)目；新增的高地價(jià)項(xiàng)目。因政府從政策等層面控制投資性需求，同時(shí)對(duì)改善型需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致高端房源去化緩慢；先前有投資屬性的項(xiàng)目，投資標(biāo)簽正在去掉。

另一方面，去年樓市過(guò)熱時(shí)，大量的高價(jià)地成交，高地價(jià)的情況將會(huì)倒逼房企做高端項(xiàng)目，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力受到一定程度的限制。

同樣以濱湖為例，2016年以來(lái)，濱湖新區(qū)成交的居住用地溢價(jià)率超過(guò)200%的地塊即有10宗，成交單價(jià)超過(guò)15000元/平方米的地塊超過(guò)7塊。

典型的如，央企葛洲壩地產(chǎn)已超20000/平方米單價(jià)競(jìng)得的濱湖區(qū)紫云路以南、嵩山路以東地塊和濱湖區(qū)洞庭湖路以南、華山路以東地塊至今未能開(kāi)盤(pán)。

以南二環(huán)為界，沿著徽州大道向南5千米，一路望去盡是林立的住宅樓，沿途可經(jīng)過(guò)合肥的金融商務(wù)中心、行政辦公中心、文體旅游中心、生活服務(wù)中心、研發(fā)創(chuàng)意中心——濱湖新區(qū)。

2016年年中合肥樓市幾近鼎沸的時(shí)候，想在這里買(mǎi)套房是件不容易甚至是困難的事情，即便經(jīng)歷了交付定金，參與認(rèn)籌，但許多樓盤(pán)在悄無(wú)聲息中內(nèi)部消化掉了。為了買(mǎi)房，購(gòu)房者不得不接受捆綁式的裝修服務(wù)、動(dòng)輒幾十萬(wàn)的號(hào)頭費(fèi)，高價(jià)停車(chē)位。

現(xiàn)如今，搶房依然存在，托關(guān)系仍是買(mǎi)房的途徑，但僅限于那些明顯有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，更多的樓盤(pán)則是去化不利、甚至是虧本、降價(jià)。

在濱湖新區(qū)，安徽最大房企文一集團(tuán)開(kāi)發(fā)的文一豪門(mén)金地和文一塘溪津門(mén)項(xiàng)目均出現(xiàn)為快速回款，折讓價(jià)格的現(xiàn)象。不僅如此，此前有文一集團(tuán)高管向記者表示，塘溪津門(mén)住宅部分的樓面價(jià)達(dá)到19000元/平方米，而如今該項(xiàng)目售價(jià)僅為21999元/平方米，換言之正在虧本銷(xiāo)售，但開(kāi)盤(pán)數(shù)月，項(xiàng)目的銷(xiāo)售并不理想。

該負(fù)責(zé)人表示，眼下的情況并不樂(lè)觀，房企通過(guò)讓利獲取銷(xiāo)售量的效果并不樂(lè)觀，這樣的情況甚至比其所在公司二季度的預(yù)判還要嚴(yán)重，短期內(nèi)，合肥樓市的整體銷(xiāo)售情況難以緩解。

上述房企人士表示，在現(xiàn)有新房難以消化的情況下，隨著去年成交的高價(jià)地相繼入市，房企們“難受”的日子還有更多。