8月24日，中國海外發(fā)展（00688.HK）召開2022年中期業(yè)績溝通會，公司董事局主席顏建國、行政總裁張智超、副總裁郭光輝、助理總裁王林林等出席會議。

多項(xiàng)利潤指標(biāo)下滑，仍是“行業(yè)較好水平”

期內(nèi)，中國海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入1037.9億元，同比下降3.79%；毛利為243.46億元，同比下降20.93%，毛利率為23.46%，同比下降5.08個百分點(diǎn)。

期內(nèi)，該公司凈利潤為175.93億元，同比下降19.91%，凈利率為16.95%，同比下降3.41個百分點(diǎn)；公司股東應(yīng)占利潤為167.4億元，同比下降19.42%。

關(guān)于毛利率，該公司副總裁郭光輝表示，上半年公司的毛利水平依然保持行業(yè)比較好的水平，也是比較高的水平。上半年銷售毛利率水平與在售的相比，從測算來看，基本相當(dāng)。去年下半年買的地，今年陸續(xù)開盤，這些土地的整體回報(bào)率水平都達(dá)到了預(yù)期。公司一直更看重凈利潤率，凈利潤率更能反映一個企業(yè)綜合管理能力。

“未來幾個月，保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)”

土地拓展方面，上半年，中國海外發(fā)展新增土地儲備27宗，總購地金額531.1億元，新增總貨值1081.9億元。

公告稱，公司繼續(xù)加大力度推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”，創(chuàng)新投資模式，獲取青島西海岸新區(qū)兩宗優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時抓住行業(yè)洗牌機(jī)遇，積極尋求并購發(fā)展，上半年在廣州、上海、成都并購了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)，并購?fù)度?06.6億元。下半年，公司將繼續(xù)尋求并購機(jī)會。

顏建國介紹，當(dāng)前市場下，土地市場的競爭在減弱，選擇機(jī)會更多。并購的機(jī)會也不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，公司都有大量接觸。過程當(dāng)中，對形勢判斷，對資產(chǎn)價格判斷，需要一定時間、機(jī)會來達(dá)成交易。

顏建國稱，“未來幾個月，我們會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來?！?/p>

張智超介紹，投資策略上，公司仍堅(jiān)持聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品，在這個原則下開展收并購。到目前為止，篩選了400-500個項(xiàng)目，基本上每周、每兩周都會在集團(tuán)層面推進(jìn)研判。但目前符合“三個主流”的項(xiàng)目相對較少。

張志超稱，公司也在與一些金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司在接觸，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一旦有機(jī)會，會尋求突破。另外，地方平臺公司手頭也有一些好項(xiàng)目，也會找優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)來合作，相信機(jī)會還會不斷涌現(xiàn)。

業(yè)績承壓，但保持較強(qiáng)投資力度

截至6月底，中國海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售合約額1385億元，同比下降33.2%，銷售額排名升至全行業(yè)第四，同期，內(nèi)地TOP10房企的銷售額同比下降45.5%。

張智超表示，上半年最難的是1-4月份，全國商品房銷售同比下降幅度比較大。5月、6月份有所收窄，特別是6月份明顯收窄。在這種情況下，公司的銷售跑贏了大市。

張志超介紹，上半年，公司銷售下探了28%，所在城市的總銷售下探約42%，但公司并沒有采用降價促銷來推高銷售。與TOP10同行的銷售平均水平相比，中海的銷售降幅更低，處于比較優(yōu)勢擴(kuò)大的狀態(tài)。

會上，顏建國坦言，上半年，市場下行，短期公司業(yè)績承壓。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折期，公司的利潤率、利潤額繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，公司仍有力量保持較強(qiáng)的投資力度，確保公司的可持續(xù)發(fā)展，以鞏固和擴(kuò)大相對優(yōu)勢。

關(guān)于市場形勢，顏建國表示，總的看法是“長期樂觀、短期承壓”。長期樂觀，主要來自于兩方面的信心。第一、對房地產(chǎn)下半場的市場空間有信心。下半場，市場總量將下行，但仍將是一個規(guī)模巨大的市場。

第二、房地產(chǎn)下半場市場格局演化趨勢對公司有利，顏建國表示，房地產(chǎn)下半場將呈現(xiàn)“三個分化”的趨勢。一是市場分化：一二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場。二是行業(yè)分化：房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷大洗牌、大變革，房企的數(shù)量將大幅減少，行業(yè)集中度將顯著提升。三是企業(yè)分化：行業(yè)容錯率下降，精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。

顏建國稱，基于以上這兩個判斷，從長期來看行業(yè)有機(jī)會，中海又有優(yōu)勢，對未來，是有信心的。

關(guān)于短期市場形勢，顏建國表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)處于上下半場轉(zhuǎn)換的陣痛期，短期市場承壓。短期市場走勢主要取決于兩個方面：一是取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢。二是取決于“出險(xiǎn)房企”所遇困難的解決進(jìn)度。