新房質(zhì)量不滿意怎么辦？交付投訴率如何下降？為進一步改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì)，上海從2021年6月起試行新建住宅工程業(yè)主“預看房制度”，明確建設單位在竣工驗收前須組織所有已購房業(yè)主提前查看房屋質(zhì)量、提出問題，并在房屋正式交付前對業(yè)主所提問題組織參建單位進行整改，倒逼建設單位和施工單位消除質(zhì)量問題。

預看房當日地下車庫無法查看。（本文圖片均為受訪者提供）

近日，有購房者林清（化名）向澎湃新聞（www.school126.cn）反映，11月中下旬，其所購買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯開展了“預看房”活動，開發(fā)商設定種種門檻，包括不準帶驗房師、看房時間30分鐘以內(nèi)、謝絕拍照攝影等，地下車庫也以沒建好為由拒絕業(yè)主查看。

“推行預看房，不就是為了提早發(fā)現(xiàn)問題、盡快整改，減少投訴提升滿意度嗎？”林清表示，自己非專業(yè)人士，房屋存在問題也不一定能發(fā)現(xiàn)。開發(fā)商不允許業(yè)主帶驗房師的做法，讓他覺得此次“預看房”像走個過場，制度形同虛設，未起到應有作用。

11月22日，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞記者回應，業(yè)主“預看房”選擇專業(yè)的驗房師屬合理需求，可以理解，也沒有規(guī)定說不能請驗房師。目前，“預看房”制度仍在試行中，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗、收集市民意見，加強對建設單位的指導和監(jiān)督，提升人民群眾對住宅工程質(zhì)量的獲得感和滿意度。

提升住宅工程品質(zhì)，“預看房”制度化

公開資料顯示，南山虹橋領(lǐng)峯項目位于上海嘉定區(qū)江橋板塊，總套數(shù)698套，2021年7月、11月兩次開盤售罄。開發(fā)商上海南茂實業(yè)發(fā)展有限公司2020年7月成立，由蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百分百持股，后者隸屬上市公司南山控股（SZ 002314），具有國資背景。目前“南山系”地產(chǎn)在滬涉及的新開發(fā)樓盤還有龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯、南山嘉薈領(lǐng)峯以及南山華漕項目。

林清介紹，他于11月13日收到開發(fā)商寄來的邀請函。其中提到，項目施工接近尾聲，誠邀參加“預看房”活動，時間為11月18日9點-9點30分。僅限房屋產(chǎn)權(quán)人，每戶人數(shù)不得超過2人，地庫不作開放，且謝絕拍照、攝影。

預看房邀請函部分內(nèi)容。

“預看房”制度是上海創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)管的一次“地方實踐”。

據(jù)中國建設報報道，為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導意見的通知》精神，2020年起，上海率先在奉賢區(qū)試點預看房制度，旨在突出建設單位首要質(zhì)量責任，有效防治建筑工程質(zhì)量問題。

報道介紹，以往交付商品房，業(yè)主通常只能在交房后知道房屋是否存在質(zhì)量瑕疵，因“為時已晚”容易產(chǎn)生不滿情緒。預看房制度打破這一傳統(tǒng)做法，開發(fā)商在住宅項目竣工驗收前組織業(yè)主提前看房，業(yè)主在房屋建造過程中由原來的“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”，與開發(fā)商、施工方共同發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

2021年5月26日，上海市建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站發(fā)布《關(guān)于在本市試行新建住宅工程業(yè)主“預看房”制度的通知》，明確當年6月起交付的新建住宅試行業(yè)主預看房制度，“倒逼”建設單位和施工單位消除質(zhì)量問題。

2022年1月11日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會印發(fā)《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預看房”制度（試行）》，目的是持續(xù)推進住宅工程品質(zhì)提升工作，落實新建住宅工程參建單位主體責任，強化建設單位首要質(zhì)量責任。

文件明確，“預看房”制度是指在住宅工程分戶驗收后、質(zhì)量竣工驗收前，由建設單位組織購房業(yè)主查看房屋工程質(zhì)量, 并對業(yè)主所提的質(zhì)量問題在建筑工程竣工備案前組織整改。

文件還要求，“預看房”工作實施前，建設單位應至少提前一周通知全數(shù)已購房業(yè)主，實施工作天數(shù)原則上按網(wǎng)簽銷售住宅戶數(shù)進行確定，例如網(wǎng)簽銷售戶數(shù)大于500戶時，“預看房”時間不少于 7天。

“預看房”能不能帶驗房師？

“預看房”能不能請驗房師？據(jù)解放日報2021年7月報道，率先試行“預看房”的上海奉賢區(qū)某樓盤施工基本完成、進入分戶驗收階段后，除了請第三方人員上門評估外，還特地組織了一場“預看房”活動。有人帶了一家子來，仔仔細細查看每個細節(jié)，還有人特地請了驗房師一起來。

上述報道介紹，預看當天，開發(fā)商向各業(yè)主發(fā)放了由奉賢區(qū)建管委統(tǒng)一定制的意見反饋表，反饋表上面半頁用于填寫反饋意見?！拔覀円?，開發(fā)商必須按照業(yè)主要求整改后，再由我們進行隨機抽查。抽查通過，才能進入到下一個驗收環(huán)節(jié)?！狈钯t區(qū)建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督站站長沈玉鋒說。

小區(qū)大門。

林清表示，他所購買的樓盤南山虹橋領(lǐng)峯建設過程中就出現(xiàn)了建筑外立面鼓包、小區(qū)正門與前期宣傳不符等情況，這讓他對房屋質(zhì)量更加重視。出于專業(yè)性的考慮，再加上媒體報道中有驗房師參與預看房的先例，他決定也請一名驗房師，以便更加精準高效地發(fā)現(xiàn)問題，盡早整改。

然而，到11月18日預看房當日，林清和驗房師趕到樓盤時，開發(fā)商安排多名保安堵住入口，禁止驗房師進入，并揚言“你現(xiàn)在可以報警”。溝通無果后，林清不得不在開發(fā)商安排的工作人員陪同下進行看房。

“感覺看了個寂寞，對大家來說都是浪費時間。”林清坦言，自己被安排在“預看房”第一天，又是第一次買房，對建筑工程也完全不在行，進入房屋后只能粗略看個樣子，陪同的工作人員也未給予專業(yè)性提示。

之后幾天，林清從其他業(yè)主處得知，有的房屋在預看中發(fā)現(xiàn)了墻面空鼓、踢腳線不齊、瓷磚不整、墻體滲水受損等情況，林清也頗為擔憂，“我們?nèi)狈彿拷?jīng)驗，也非專業(yè)人士，很難發(fā)現(xiàn)這些。”

另據(jù)林清回憶，實際預看房過程中，開發(fā)商未按規(guī)定向其出示分戶驗收數(shù)據(jù)，陪同人員雖然沒有禁止拍照攝影，但反復提示時間，規(guī)定30分鐘，就算延長也不能太久。小區(qū)綠化和兒童游樂區(qū)域沒有完成，地下車庫也以“還在建設中”為由不允許查看，車庫入口處甚至安裝了鐵柵欄進行“硬隔離”。

根據(jù)上海市住建委發(fā)布的《本市新建住宅工程“業(yè)主房屋質(zhì)量預看房”制度（試行）》，預看房內(nèi)容分為全裝修和非全裝修工程兩類，其中全裝修住宅戶內(nèi)查看內(nèi)容有9項，包括墻面、頂棚、吊頂、地面防滲漏、給排水管道的防滲漏等，公共部位查看內(nèi)容2項，如屋面防水質(zhì)量、地下室防滲漏情況等。

“業(yè)主能在30分鐘看完這么多項目嗎？兒童游樂區(qū)域沒建好、車庫也不讓看，為什么還要組織預看房，業(yè)主又怎么提出意見？”林清感到不解。

針對“預看房”不能帶驗房師的情況，澎湃新聞記者咨詢了南山虹橋領(lǐng)峯工作人員。對方稱，現(xiàn)場還是工地狀態(tài)，項目本身也會展開自查，目前確實僅限產(chǎn)權(quán)人進入小區(qū)。

11月22日，上海市住建委相關(guān)工作人員向澎湃新聞記者回應，業(yè)主預看房選擇專業(yè)的驗房師屬合理需求，可以理解，也沒有規(guī)定說不能請驗房師。同時，由于此時房屋處于未交付狀態(tài)，現(xiàn)場管理需依照工地的管理標準進行。出于疫情下減少人員聚集的初衷，前往“預看房”的人數(shù)原則上不宜超過2人，看房者應當遵守施工現(xiàn)場的即時疫情防控要求。

“非常時期，我們的工地管理確實較為嚴格。根據(jù)防疫政策，建設單位在組織‘預看房’前要先向?qū)俚亟宙?zhèn)報備。在這種情況下，能順利開展‘預看房’已是不易，還請廣大業(yè)主理解?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，“預看房”制度仍在試行，住建部門正不斷汲取經(jīng)驗、收集市民意見，加強對建設單位的指導和監(jiān)督。

澎湃新聞記者了解到，目前上海市住建委有關(guān)部門正在編寫相關(guān)細則和指南，進一步規(guī)范建設單位在組織“預看房”時的工作手勢，夯實建設單位對建筑質(zhì)量的首要責任，改善住宅質(zhì)量和交付品質(zhì)。