2021年6月邁阿密發(fā)生倒塌的公寓。（圖來自網(wǎng)絡(luò)）

美國東北和中西部某些地區(qū)，超過半數(shù)租房者，居住在1970年之前建成的房屋中，圖中以紅色標(biāo)明。圖片來自《美國住房狀況報(bào)告2021》

災(zāi)難理當(dāng)推動(dòng)改變。不過，變革卻不能指望一蹴而就。本文回顧2021年邁阿密公寓倒塌事件及其后續(xù)進(jìn)展。

2021年6月，美國佛羅里達(dá)州邁阿密公寓樓倒塌事件，造成上百人死亡和失蹤。此后不到一個(gè)月，同一縣又有一處公寓樓發(fā)生樓頂垮塌。許多報(bào)道嘗試追溯事故原因，包括1981年公寓開發(fā)商在頂樓的違建，不均勻沉降導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失穩(wěn)，持續(xù)數(shù)十年海水入侵地下車庫造成結(jié)構(gòu)破壞，乃至于氣候變化導(dǎo)致的海平面上漲。倒塌事件無疑為城市敲響警鐘。盡管海濱公寓樓坍塌事件的全面調(diào)查結(jié)果出爐很可能還需要等上數(shù)年，但眼下美國已經(jīng)有太多的基礎(chǔ)設(shè)施因年久失修或氣候變化等因素而面臨風(fēng)險(xiǎn)，檢測和修繕宜早不宜遲。

邁阿密倒塌公寓現(xiàn)場。

1980年代邁阿密“公寓熱潮”及其隱患

1980年代，邁阿密地區(qū)迎來了一波移民熱潮。無數(shù)來自中美洲與加勒比海國家的移民在邁阿密定居。以數(shù)據(jù)為證：1960年代，非拉丁裔白人占邁阿密人口的90%；到了1990年代，非拉丁裔白人只占10%。大型公寓開發(fā)熱潮在這一時(shí)期興起，坍塌公寓大樓正是在這一波熱潮中修建的共管公寓。

何為“共管公寓”（condominium）？其全稱為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，指的是個(gè)人擁有單戶產(chǎn)權(quán)，整個(gè)物業(yè)由統(tǒng)一物業(yè)公司管理的集合型社區(qū)。與一般物業(yè)相比，共管公寓擁有更完善的生活配套和休閑娛樂設(shè)施，所有業(yè)主都可共享這些設(shè)施。

邁阿密倒塌公寓現(xiàn)場。（圖來自網(wǎng)絡(luò)）

然而，倒塌公寓建筑所在的海灘，是圍海造地填筑出來的。這里曾是一片紅樹林濕地，而填海地基肯定無法與基巖相比。如前文所述，開發(fā)商的頂樓違建、不均勻沉降導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失穩(wěn)、持續(xù)數(shù)十年海水入侵地下車庫造成結(jié)構(gòu)破壞，乃至于氣候變化背景下的海平面上漲，凡此種種隱患，共同導(dǎo)致上百人遇難。更糟糕的是，建造在填海地基之上的公寓樓，并非僅此一棟；存在相同隱患的陳舊建筑，數(shù)以萬計(jì)。

邁阿密和周邊海灘社區(qū)深受海平面大幅上升的困擾。新千年以來，海平面上升導(dǎo)致該地區(qū)發(fā)生洪水的次數(shù)激增至320%。即便在邁阿密非填海而成的內(nèi)陸地區(qū)，其地下也是多孔的石灰?guī)r，上漲的海水很容易滲入。即使在晴天，漲潮時(shí)也會(huì)引發(fā)洪水，這威脅到淡水供應(yīng)和化糞池系統(tǒng)。受氣候變化影響，沿海建筑及其鋼混地基浸泡于水中的時(shí)間比過去更長，水一經(jīng)滲入混凝土結(jié)構(gòu)的縫隙之中，腐蝕和削弱的過程就開始了。

共管公寓協(xié)會(huì)作為共管公寓的物業(yè)管理和維護(hù)組織，承受著巨大壓力。邁阿密倒塌的尚普蘭大廈南塔的共管公寓協(xié)會(huì)聲稱，為完成40年一次的“重新認(rèn)證”，倒塌發(fā)生前不久，對(duì)這棟大樓開展了“徹底檢查”，倒塌發(fā)生時(shí)正在更換屋頂，并計(jì)劃進(jìn)行其他維修。相關(guān)檢查報(bào)告，確認(rèn)了生銹的鋼材和受損的混凝土需要修復(fù)，但“報(bào)告中并沒有任何跡象表明存在生命安全問題”。倒塌事件之后，憤怒的業(yè)主對(duì)共管公寓協(xié)會(huì)提起集體訴訟。訴訟稱，這場災(zāi)難本可“通過實(shí)施日常維護(hù)、安全措施和監(jiān)督”來避免，并指責(zé)共管公寓協(xié)會(huì)沒有披露有關(guān)安全措施和監(jiān)督的信息，也并未監(jiān)督公寓大樓的穩(wěn)定性。

新出臺(tái)《佛羅里達(dá)州共管公寓安全法》對(duì)共管公寓協(xié)會(huì)提出要求

為應(yīng)對(duì)困境需要采取行動(dòng)，但所設(shè)想的改革，長期以來難以實(shí)施。佛州擁有約150萬套住宅共管公寓，形成了一個(gè)利潤豐厚的共管公寓產(chǎn)業(yè)。從管理公司、公寓協(xié)會(huì)到開發(fā)商，眾多利益相關(guān)方參與其中。歷史上看，這些強(qiáng)大的團(tuán)體成功抵制了他們認(rèn)為帶來壓力或耗資昂貴的政策。繼邁阿密公寓倒塌事件之后，今年春季通過的《佛羅里達(dá)州共管公寓安全法》，正是試圖引發(fā)變革的一項(xiàng)法律。

佛州議會(huì)于2022年春天通過了《佛羅里達(dá)州共管公寓安全法》（Florida Condo Safety Act），以應(yīng)對(duì)前一年的公寓倒塌慘劇。該法案要求開展更嚴(yán)格的檢查，并禁止共管公寓協(xié)會(huì)免于征收維修儲(chǔ)備金。此后，“任何與共管公寓或公寓建設(shè)相關(guān)的人都在為這件事發(fā)愁。”無論對(duì)這項(xiàng)新法律持支持或反對(duì)態(tài)度，人們都必須承認(rèn)，這給佛羅里達(dá)共管公寓協(xié)會(huì)帶來了巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)，對(duì)于舊建筑而言尤為如此。

法律要求，所有高度在三層及以上的、距海岸線3英里以內(nèi)的共管公寓，如果使用年限達(dá)到25年，則必須在2024年底之前，由具備資質(zhì)的工程師或建筑師執(zhí)行檢查；對(duì)于使用年限超過30年、高度在三層及以上，與海岸線相距超過3英里的共管公寓，也需進(jìn)行檢查。此外，還要求共管公寓協(xié)會(huì)在2025年之前留足儲(chǔ)備資金，用于保證開展維持公寓建筑結(jié)構(gòu)完整性所需的維修。而上述維修至少要耗費(fèi)數(shù)十萬美元之巨。當(dāng)然，擺在眼前更為實(shí)際的問題是，有成千上萬的共管公寓需要同時(shí)實(shí)施并完成這項(xiàng)工作，然而，工程師、建筑師和其他所需人員數(shù)量有限，要如期完成，根本沒有時(shí)間和人力。

根據(jù)佛羅里達(dá)州參議院對(duì)該法案的財(cái)務(wù)影響分析，目前有超過200萬佛州居民住在房齡超過30年的共管公寓里。該州近28000個(gè)公寓協(xié)會(huì)運(yùn)營的約150萬套共管公寓都將受到該法案影響。據(jù)廣播節(jié)目《共管公寓和業(yè)主協(xié)會(huì)》（Condo Craze and HOAs）的主持人埃里克·格雷澤（Eric Glazer）所言，目前只有5%至10%的共管公寓協(xié)會(huì)預(yù)留出充足的儲(chǔ)備金，約50%共管公寓協(xié)會(huì)完全放棄了儲(chǔ)備金。格雷澤指出，除了新出臺(tái)的檢修和儲(chǔ)備金要求之外，六層及以上的共管公寓樓安裝自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)的規(guī)定將于2024年1月1日生效。如此多的規(guī)定，就這樣加諸于公寓協(xié)會(huì)之上。

共管公寓業(yè)主的困境和開發(fā)商的聞風(fēng)而動(dòng) 

沒有人知道，數(shù)百萬共管公寓業(yè)主和業(yè)主協(xié)會(huì)將如何應(yīng)對(duì)。而開發(fā)商總能在公寓業(yè)主的困境中鉆空子。不少開發(fā)商買下了陳舊的海灘公寓的所有單元，這樣可以拆除并原地建造高端住宅。據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年4月，名為Related Group和13th Floor Investments的兩家開發(fā)商提出了5億美元的收購要約，用以從業(yè)主們手中把Castle Beach共管公寓全部買下?！度A爾街日?qǐng)?bào)》稱，開發(fā)商購買一套公寓的出價(jià)超過75萬美元。對(duì)于1990年代末購房的業(yè)主來說，這是一筆意外之財(cái)，當(dāng)時(shí)一套公寓的售價(jià)約為5.5萬美元。開發(fā)商蜂擁而至，業(yè)主們出不起公寓評(píng)估和維修的錢，不得不出售。

立法機(jī)關(guān)匆忙通過了法律，并未考慮周全。業(yè)主們向立法機(jī)關(guān)提出訴求，“做點(diǎn)什么來保護(hù)我們的公寓”。許多共管公寓業(yè)主因此無法負(fù)擔(dān)繼續(xù)住在自己的公寓中，這肯定不是這部法律的意圖所在。此外，因?yàn)楹＞跋∪?，所以如果海濱共管公寓的業(yè)主們將整棟樓出售給開發(fā)商，通?？梢允杖杀?、三倍甚至四倍于市場價(jià)格的房款。而內(nèi)陸較不理想地段的業(yè)主們肯定沒有這么幸運(yùn)。無論能否賣個(gè)好價(jià)錢，被迫出售自家公寓的業(yè)主們，將何去何從？即便出售公寓得到80萬美元，但按照目前的市場行情，80萬美元買不了一套新房。那么，他們將去往何方？

過去幾年，佛羅里達(dá)州人氣飆升，通貨膨脹也快速發(fā)生，該州已成為全美可負(fù)擔(dān)性最差的居住地。全州范圍內(nèi)有50萬戶中低收入家庭缺乏可負(fù)擔(dān)住房，9月底颶風(fēng)伊恩摧毀了西南海岸的整個(gè)社區(qū)，讓境況雪上加霜。

佛羅里達(dá)州還面臨一場保險(xiǎn)危機(jī)。房主支付的物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)幾乎是美國平均水平的三倍，許多保險(xiǎn)公司宣布破產(chǎn)、離開該州或拒絕在該州簽訂新保單。為邁阿密Surfside公寓坍塌事故中的幸存者和遇難者家屬支付的10億美元和解金，讓保險(xiǎn)公司充滿恐懼，也讓保險(xiǎn)公司對(duì)老舊建筑的潛在問題更加敏感。

佛州的困境，也是全球其他沿海地區(qū)的困境

專家建議，全美其他地區(qū)需要關(guān)注佛州的困境。從氣候變化到人口問題以及其他所有問題，佛羅里達(dá)州成為全美面臨問題的先行者。雖然氣候變化可能與邁阿密倒塌的公寓樓并無直接關(guān)系，但人們由此警醒到佛羅里達(dá)州對(duì)氣候變化的獨(dú)特脆弱性，進(jìn)而對(duì)沿?；A(chǔ)設(shè)施是否有能力應(yīng)對(duì)海平面上升帶來的洪水產(chǎn)生疑問。佛州得到關(guān)注，是因一棟公寓樓倒塌在眼前，百人命喪于此。但這并非佛州獨(dú)有，這些問題終將影響整個(gè)美國。美國各地，那些未曾預(yù)留維修儲(chǔ)備金的每一棟共管公寓，都可能面對(duì)相同困境。 

佛羅里達(dá)國際大學(xué)（Florida International University）的海岸地質(zhì)學(xué)家帕金森（Parkinson）認(rèn)為，“現(xiàn)在是時(shí)候開始考慮將居民搬離海岸了” 。 帕金森說，到2050年，南佛羅里達(dá)州的建筑可能會(huì)被0.6到0.9米的海平面上升，以及1.2米以上的風(fēng)暴潮所淹沒。坍塌的公寓只是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，它推動(dòng)更多人更認(rèn)真地思考沿海地區(qū)的氣候變化危機(jī)。盡管大多數(shù)佛羅里達(dá)居民不愿考慮有計(jì)劃地撤退，但帕金森表示，按照目前的狀況，佛州居民在未來30年左右能堅(jiān)持下去，但在此后，此地將無處立足。“防止未來的悲劇意味著現(xiàn)在就行動(dòng)，”帕金森說。否則，州和地方領(lǐng)導(dǎo)人可能 “不得不在發(fā)生重大災(zāi)難時(shí)做出決定”。

邁阿密海灘