房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。自2021年下半年個(gè)別頭部房企出險(xiǎn)以來，土地市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度驟降，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放和蔓延，去年成為自1998年房改以來第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降的年份，商品房銷售額也從2021年的18.2萬億元下降到13.3萬億元。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是有效防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。金融資產(chǎn)管理公司作為化解風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)家隊(duì)和專業(yè)機(jī)構(gòu)，受到市場(chǎng)廣泛期待，也大有可為。

一、參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的重要意義

金融資產(chǎn)管理公司因處置銀行不良資產(chǎn)而生。作為國(guó)家金融安全網(wǎng)的組成部分，金融資產(chǎn)管理公司積極參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，既是心懷“國(guó)之大者”、職責(zé)所在，是增強(qiáng)金融報(bào)國(guó)情懷和事業(yè)心責(zé)任感，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，適應(yīng)新時(shí)代新形勢(shì)新要求主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為的具體體現(xiàn)；又是聚焦主責(zé)主業(yè)，強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置核心功能，重塑發(fā)展模式、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，“積極探索完善中國(guó)特色資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展之路”的必然要求；還是化解金融風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、“保交樓、穩(wěn)民生”、盤活低效資源、暢通產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

二、金融資產(chǎn)管理公司的核心優(yōu)勢(shì)

金融資產(chǎn)管理公司自1999年成立以來，收購(gòu)的銀行不良資產(chǎn)涉及大量不動(dòng)產(chǎn)抵押、爛尾樓項(xiàng)目，在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解、企業(yè)重組紓困、危機(jī)救助等方面，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，在資源整合、資金支持、品牌輸出和價(jià)值修復(fù)方面，具有其他機(jī)構(gòu)不具備的優(yōu)勢(shì)。

一是強(qiáng)大的綜合協(xié)調(diào)和資源整合能力，有助于解決復(fù)雜問題。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及范圍廣，而房企是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的核心，與政府、金融機(jī)構(gòu)、上下游產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房人等幾乎所有主體相關(guān)，當(dāng)房企出險(xiǎn)后，各利益相關(guān)方都有基于自身利益的合情合理訴求，但這些合理訴求加總在一起有時(shí)會(huì)產(chǎn)生“合成謬誤”，這是造成房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)難以化解的重要原因。央企金融資產(chǎn)管理公司具有綜合功能平臺(tái)和全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)，能夠利用跨界資源“破圈解鏈”，從“法律+金融+產(chǎn)業(yè)”維度，統(tǒng)籌兼顧各利益相關(guān)方的訴求，并根據(jù)受困房企的風(fēng)險(xiǎn)類型以及項(xiàng)目端的實(shí)際情況，量身定制風(fēng)險(xiǎn)化解思路和解決方案。

二是具有資金優(yōu)勢(shì)，化解風(fēng)險(xiǎn)需要引入增量活水。在行業(yè)下行期，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式容易放大失誤，使風(fēng)險(xiǎn)蔓延加快、影響加大。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在被動(dòng)去杠桿階段，金融資源收縮、資金鏈緊張，房企自身經(jīng)營(yíng)問題（如城市布局失誤、過度擴(kuò)張、盲目多元化）容易暴露、放大，引發(fā)流動(dòng)性困境，進(jìn)而導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)。而出險(xiǎn)房企項(xiàng)目超融、交叉擔(dān)保、資金抽逃等問題突出，擁有增量資金和專業(yè)能力的金融資產(chǎn)管理公司在化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上具有突出優(yōu)勢(shì)。金融資產(chǎn)管理公司可以發(fā)揮逆周期金融調(diào)節(jié)功能，以時(shí)間換空間、跨周期運(yùn)營(yíng)方式降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展。

三是具有信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，能夠增強(qiáng)需求端的信心。自房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露和蔓延以來，在一段時(shí)期內(nèi)，隨著預(yù)期和信心的進(jìn)一步下挫、多數(shù)房企流動(dòng)性持續(xù)緊張，逐漸從個(gè)別頭部房企出險(xiǎn)蔓延到幾十家房企出險(xiǎn)，即使是監(jiān)管部門認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也出現(xiàn)了一定困難，很大程度上是因?yàn)橘?gòu)房者信心不足，擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)、造成泥沙俱下。專業(yè)的機(jī)構(gòu)做專業(yè)的事，專門處置不良資產(chǎn)、具有央企背景的金融資產(chǎn)管理公司品牌和專業(yè)能力受到業(yè)界認(rèn)可，其介入從一定程度上意味著風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，有助于信心的建立和恢復(fù)，通過信譽(yù)加持，在經(jīng)營(yíng)端、融資端和消費(fèi)端都有助于企業(yè)或項(xiàng)目恢復(fù)正常。

四是具有復(fù)合能力，可利用各種金融工具、產(chǎn)業(yè)資源提供量身定制的解決方案。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，金融資產(chǎn)管理公司在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解上積累了專業(yè)能力，具有人才、網(wǎng)絡(luò)和案例等諸多優(yōu)勢(shì)。特別是房企負(fù)債端涉及銀行等金融機(jī)構(gòu)的大量債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司過往積累了豐富的處置經(jīng)驗(yàn)，金融工具豐富。與此同時(shí)，對(duì)當(dāng)前房企出險(xiǎn)原因及項(xiàng)目情況有比較深入的了解和分析判斷，可借助旗下專業(yè)房地產(chǎn)平臺(tái)或聯(lián)合優(yōu)質(zhì)房企，通過產(chǎn)業(yè)和金融的結(jié)合，更快速、更有效地化解風(fēng)險(xiǎn)。

三、參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的主要模式

金融資產(chǎn)管理公司以“問題債權(quán)收購(gòu)、問題項(xiàng)目盤活、受困企業(yè)重組”為切入點(diǎn)，落實(shí)“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、參與房企紓困、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了積極作用，形成了典型風(fēng)險(xiǎn)化解模式。

一是積極參與地方政府主導(dǎo)下的區(qū)域紓困及大型房企集團(tuán)紓困。配合屬地政府，積極參與重點(diǎn)房企紓困，推動(dòng)問題項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、順利交付。

二是支持優(yōu)質(zhì)房企整合行業(yè)資源、開展收并購(gòu)，助力行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型發(fā)展之中，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)受困房企項(xiàng)目，可以緩解受困企業(yè)暫時(shí)流動(dòng)性困難，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“保交樓，保民生，保穩(wěn)定”。

三是修復(fù)供應(yīng)鏈價(jià)值鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。一方面，著力解決房企供應(yīng)鏈債務(wù)糾紛，解決上下游中小微企業(yè)流動(dòng)性問題，助力企業(yè)恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展；另一方面，化解金融機(jī)構(gòu)逾期債權(quán)和房企公開市場(chǎng)債券違約風(fēng)險(xiǎn)，修復(fù)企業(yè)信譽(yù)，助力受困房企恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

四是實(shí)施企業(yè)整體紓困，促進(jìn)階段性困難房企恢復(fù)造血功能。對(duì)于經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健、主業(yè)具有優(yōu)勢(shì)、有救助價(jià)值，主要受行業(yè)整體下行影響出現(xiàn)階段性流動(dòng)性困難的房企，通過提供一攬子紓困救助方案，幫助其恢復(fù)正常造血功能，促進(jìn)良性循環(huán)，防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

四、對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

自“房住不炒”定位確立以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)深刻變化、進(jìn)入新的周期，1998年房改以來單邊上漲的房地產(chǎn)大周期不再，有必要對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解有更深入的認(rèn)識(shí)。

一是自去年以來，中央和地方出臺(tái)了一系列政策措施，房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張、價(jià)格過快上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的勢(shì)頭，已經(jīng)得到遏制。對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，不能局限于單個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該上升到國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、金融安全的認(rèn)識(shí)高度。當(dāng)前正是國(guó)家發(fā)展、民族復(fù)興進(jìn)程中爬坡過坎的關(guān)鍵時(shí)期，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展仍是工作重點(diǎn)。

二是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解會(huì)是一個(gè)較為長(zhǎng)期的過程，但從前期利好政策落實(shí)和近期市場(chǎng)情況看，對(duì)房地產(chǎn)的企穩(wěn)回升要“充滿信心”。跳出行業(yè)看地產(chǎn)，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，單個(gè)行業(yè)很難獨(dú)善其身?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、慣性強(qiáng)，趨勢(shì)和預(yù)期一旦形成很難在短期逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)修復(fù)需要時(shí)間，近期居民存款增加、“提前還房貸潮”等現(xiàn)象意味著信心尚未完全恢復(fù)，更回不到過去“高歌猛進(jìn)”的時(shí)代。

三是風(fēng)險(xiǎn)化解應(yīng)該抓早抓小，“治將病、治小病優(yōu)于治已病、治大病”，盡力將防范化解風(fēng)險(xiǎn)工作做在風(fēng)險(xiǎn)尚未暴露或者完全暴露之前。并且，修復(fù)盤活底層地產(chǎn)項(xiàng)目是風(fēng)險(xiǎn)化解的最直接手段；需要著力圍繞修復(fù)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，恢復(fù)項(xiàng)目盈利采取必要措施，激發(fā)市場(chǎng)主體參與收并購(gòu)的活力。

總的來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)并不是一個(gè)行業(yè)、一個(gè)機(jī)構(gòu)可以解決的，需要加強(qiáng)政策的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，各方凝聚共識(shí)、相向而行才能有效化解風(fēng)險(xiǎn)。金融資產(chǎn)管理公司作為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一員，考慮到資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)能力等資源稟賦情況，在市場(chǎng)化、法治化原則下，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)、更多定位為系統(tǒng)性解決方案提供者，作為涉房不良資產(chǎn)處置的資源整合者，為房企破產(chǎn)重組重整提供組織、協(xié)調(diào)、撮合等服務(wù)，專注于破圈解鏈、實(shí)質(zhì)性重組等資本運(yùn)作的能力，通過理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系、提高專業(yè)化處置能力，利用具有專業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)和良好的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)幫助相關(guān)金融服務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

（作者謝海生為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)首席不動(dòng)產(chǎn)研究員，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)委員）