電梯事故頻發(fā)被報(bào)道后，上海嘉定中冶祥騰城市廣場(chǎng)的電梯終于迎來大修。

據(jù)上海大調(diào)研·澎湃新聞此前報(bào)道，2023年1月至10月5日，上海市嘉定區(qū)消防救援支隊(duì)收到該廣場(chǎng)電梯故障15起，涉及2號(hào)樓的2部電梯、3號(hào)樓的1部電梯、5號(hào)樓的1部電梯。其中，10月發(fā)生故障至少4起，多為困人事件。

10月18日，澎湃新聞?dòng)浾邚碾娞菥S保單位上海梯隆機(jī)電有限公司獲悉，該廣場(chǎng)2號(hào)樓靠近南翔地鐵站1號(hào)站臺(tái)的兩部電梯已于當(dāng)日開始重大維修，維保單位將安排兩班維修人員進(jìn)行，一部電梯需要三天維修時(shí)間，預(yù)計(jì)23日完成2部電梯整機(jī)調(diào)試，檢驗(yàn)合格后便可投入使用，之后其他樓的電梯維修也將啟動(dòng)。

2號(hào)樓2臺(tái)電梯購(gòu)買配件清單 南翔鎮(zhèn) 供圖

超負(fù)荷的電梯

公開資料顯示，中冶祥騰城市廣場(chǎng)（佳通路31弄）是一個(gè)集商業(yè)、辦公和居住于一體的城市綜合體，系商住兩用房，2012年交付。日常物業(yè)維護(hù)由上海安亦物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)。

10月11日上午，中冶祥騰城市廣場(chǎng)2號(hào)樓，11名“上班族”被困在電梯里，所幸消防人員救援及時(shí)，受困群眾均安全轉(zhuǎn)移。據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，涉事電梯今年以來至少出現(xiàn)過10次故障。

10月18日，維修工正在更換曳引鋼絲繩 南翔鎮(zhèn)供圖

經(jīng)過對(duì)2號(hào)樓電梯檢查，10月16日，上海梯隆機(jī)電有限公司王姓經(jīng)理和維保人員告知記者，廣場(chǎng)電梯屢次困人的直接原因是運(yùn)行過熱觸發(fā)電梯的熱保護(hù)機(jī)制，該機(jī)制會(huì)自動(dòng)切斷電源避免損壞設(shè)備或引發(fā)安全事故，切斷電源時(shí)，電梯會(huì)保持封閉靜止不動(dòng)，需要維保人員用電梯轎廂鑰匙開啟轎廂。

同時(shí)，由于電梯稱重裝置老化，電梯超載警報(bào)失靈，即電梯載重量超過限額時(shí)不會(huì)響起提示，這也導(dǎo)致電梯經(jīng)常出現(xiàn)超載但仍運(yùn)行的情況。據(jù)安亦物業(yè)經(jīng)理王政介紹，2號(hào)樓兩部電梯的稱重裝置已修復(fù)。

上海梯隆機(jī)電有限公司王姓經(jīng)理表示，2號(hào)樓兩部電梯已經(jīng)通過重大維修施工申請(qǐng)，10月18日開始施工，10月23日完成2臺(tái)電梯整機(jī)調(diào)試，進(jìn)行自檢，并請(qǐng)上海市特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院（簡(jiǎn)稱特檢院）進(jìn)行檢查，待特檢院出具監(jiān)督檢驗(yàn)合格報(bào)告書之后，電梯便可投入使用，電梯維護(hù)公司將半個(gè)月進(jìn)行一次檢驗(yàn)。

為什么今年來屢屢觸發(fā)熱保護(hù)機(jī)制？王姓經(jīng)理認(rèn)為，硬件上的原因是電梯壽命已達(dá)11年，許多配件已經(jīng)老化，本次重大維修要將老化受損的部件全部更換。

2號(hào)樓電梯正在維修中。

在王姓經(jīng)理看來，該廣場(chǎng)多部電梯使用頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通電梯使用頻率，其實(shí)際運(yùn)行次數(shù)超出其設(shè)計(jì)的負(fù)荷是導(dǎo)致電梯故障的主要原因，“目前有一部電梯10年來運(yùn)行次數(shù)達(dá)到360多萬，將近400萬次。”王姓經(jīng)理通過電梯后臺(tái)系統(tǒng)看到，有部電梯的運(yùn)行次數(shù)日均近千次，超過該廣場(chǎng)電梯設(shè)計(jì)的原始負(fù)荷。

據(jù)介紹，該廣場(chǎng)2號(hào)樓共4部客梯，3號(hào)樓3部，5號(hào)樓4部客梯，沒有貨梯，居民、地鐵站乘客、上班族、外賣、快遞等都要使用，幾乎24小時(shí)不停運(yùn)行。由于是商住兩用的綜合體，樓棟內(nèi)不止居民，還有一些單位、商戶。

10月16日，記者看到，2號(hào)樓十層有部分房間疑似被改造成群租房，大量施工材料和建筑垃圾也要通過客梯運(yùn)到樓下。而在5號(hào)樓，301的商戶正在施工，施工垃圾都堆在樓道，施工人員回答是因?yàn)殡娞萃＿\(yùn)導(dǎo)致垃圾不能運(yùn)下去。

10月16日，5號(hào)樓大量建筑材料與垃圾堆積在樓道 澎湃新聞?dòng)浾?李思潔 攝

當(dāng)天，5號(hào)樓一居民對(duì)記者說，5號(hào)樓四部電梯只有一部觀光電梯能運(yùn)行，且該電梯僅在三樓（含三樓）以上運(yùn)行。記者看到，5號(hào)樓電梯外墻多塊玻璃缺損卻一直沒人來修理，有居民認(rèn)為，電梯轎廂直接暴露在日曬雨淋的環(huán)境下會(huì)加速電梯部件的老化與損傷。

5號(hào)樓電梯外墻，可見多塊玻璃缺損 澎湃新聞?dòng)浾?李思潔 攝

18日，記者再次聯(lián)系該居民，她表示通往三層以下的電梯已于17日下午恢復(fù)運(yùn)行。

安亦物業(yè)經(jīng)理王政表示，5號(hào)樓這部電梯暫時(shí)恢復(fù)運(yùn)行，但還未進(jìn)行重大維修，等2號(hào)樓兩部電梯大修后，會(huì)再啟動(dòng)5號(hào)樓的電梯大修。

難以達(dá)成的業(yè)主大會(huì)決議

在此之前，該廣場(chǎng)的多部涉事電梯曾停運(yùn)整改。

10月16日，南翔鎮(zhèn)城建中心副主任金如婷介紹，在“十一”長(zhǎng)假前，南翔城建便對(duì)中冶祥騰城市廣場(chǎng)的多部涉事電梯下達(dá)停運(yùn)整改通知。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十三條規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報(bào)房管機(jī)構(gòu)審核同意后組織實(shí)施。由于此前中冶祥騰城市廣場(chǎng)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的選舉決議都未通過，因此由安亦物業(yè)代為報(bào)審。

據(jù)澎湃新聞此前報(bào)道，物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，正常電梯五六年會(huì)中修或大修一次，但由于佳通路31弄一直沒有成立業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致電梯運(yùn)營(yíng)十余年都沒有進(jìn)行過大規(guī)模維修。目前，由安亦物業(yè)通過應(yīng)急渠道報(bào)備，每個(gè)月支付一定電梯維保費(fèi)用，待業(yè)委會(huì)成立后通過業(yè)委會(huì)出資進(jìn)行電梯維修。

為何業(yè)主大會(huì)未能達(dá)成決議？參與人數(shù)不達(dá)標(biāo)是原因之一。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

古猗園社區(qū)居委書記陳雷表示，今年7月，業(yè)主大會(huì)參與投票的人數(shù)不到業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二，未形成有效決議，因此居委會(huì)決定再度召開業(yè)主大會(huì)。目前正處于招募業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員的狀態(tài)，已有業(yè)主自薦參與籌備，居委會(huì)將按照職能部門的指導(dǎo)，開展相關(guān)工作。

業(yè)主成員復(fù)雜也是業(yè)主大會(huì)難以籌辦的原因。10月18日，2號(hào)樓10樓業(yè)主朱先生對(duì)記者說，樓房的使用用途模糊，到底是商業(yè)用房還是商住兩用？朱先生認(rèn)為，2、3、5號(hào)樓這三棟樓屬于商用樓房，他購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)權(quán)也標(biāo)明是商業(yè)產(chǎn)權(quán)，但樓內(nèi)出現(xiàn)大量辦公與民用混居情況，甚至有部分業(yè)主將房屋交給中介再出租為住宅，導(dǎo)致商戶辦公環(huán)境很差，業(yè)主之間也經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

為了盡快解決電梯問題，部分2號(hào)樓業(yè)主希望能建立樓棟“自我管理”體系，這也是為了進(jìn)一步明確業(yè)主的權(quán)利，比如2號(hào)樓剩余維修資金有多少、樓房地下面積如何分?jǐn)偟鹊?，這些情況業(yè)主現(xiàn)在尚不明晰。不過，該方案是否可行，目前仍在尋求更多法律依據(jù)。

誰來承擔(dān)電梯維修費(fèi)用？律師這么說

業(yè)主大會(huì)未產(chǎn)生有效決議，那本次2號(hào)樓兩部電梯維修，費(fèi)用誰來承擔(dān)？

有居民認(rèn)為，電梯故障與物業(yè)日常管理和維護(hù)不到位有關(guān)，維修費(fèi)用應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)，而不是動(dòng)用維修資金。

據(jù)維保單位王姓經(jīng)理所說，目前2號(hào)樓2部電梯維修的錢款由其公司暫為墊付，尚未動(dòng)用業(yè)主的維修資金。

房屋發(fā)生緊急安全事件時(shí)，小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，業(yè)主態(tài)度不統(tǒng)一，維修資金怎么用？

10月19日，上海大邦律師事務(wù)所律師丁金坤對(duì)澎湃新聞?dòng)浾弑硎?，根?jù)《民法典》第二百八十一條，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。即《民法典》并未規(guī)定物業(yè)可以作為申請(qǐng)使用維修資金的主體。

然而根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況下，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支，待部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。在本次事件中，電梯多次發(fā)生事故可以視作緊急情況，該部門規(guī)章規(guī)定物業(yè)單位可以申請(qǐng)使用維修資金。

在《民法典》與部門規(guī)章存在矛盾的情況下，啟用維修資金十分困難。丁金坤告訴記者，目前較為可行的辦法是由維保單位先墊付，待之后成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)申請(qǐng)維修基金來歸還；如果業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)不作為，維保單位可以要求受益人償還。

丁金坤認(rèn)為，維修基金的錢屬于全體業(yè)主，在具體實(shí)踐中，業(yè)主難以達(dá)成一致的、有效的表決，也會(huì)導(dǎo)致事件處理陷入僵局。如果妥善解決，還要繼續(xù)探索好的辦法。

電梯維修進(jìn)展如何，上海大調(diào)研·澎湃新聞將持續(xù)關(guān)注。