在評(píng)估一座城市的內(nèi)部空間時(shí)，新一醬一直有一個(gè)困惑：要怎樣才能知道哪些小區(qū)可能會(huì)住著更追求生活品質(zhì)的人？

簡(jiǎn)單的小區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并不能幫上這個(gè)忙。從微觀空間來(lái)講，房?jī)r(jià)的決定因素中，房子的位置幾乎是起到了決定性的影響力，而房子外部的因素——比如學(xué)區(qū)——帶來(lái)的偶然影響也往往高于房子內(nèi)部的居住品質(zhì)本身。

看下面的上海小區(qū)房?jī)r(jià)等高線圖就可以很輕易地發(fā)現(xiàn)，小區(qū)相對(duì)市中心距離的因素直接影響到了城市內(nèi)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)生了明確的圈層效果。

有朋友告訴新一醬一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)費(fèi)的高低是衡量小區(qū)品質(zhì)非常直觀的一個(gè)參考數(shù)據(jù)：在上海，別墅的物業(yè)費(fèi)通常在4元/平方米/月以上，頂級(jí)豪宅的物業(yè)費(fèi)單價(jià)能高于10元，而“老破小”的這個(gè)數(shù)字一般會(huì)低于1元。

在上面的等高線圖中，新一醬也嘗試做了一份物業(yè)費(fèi)的等高線圖，但幾個(gè)遠(yuǎn)郊別墅區(qū)出現(xiàn)的明顯高值聚集區(qū)又讓我們產(chǎn)生了猶豫——物業(yè)費(fèi)的確對(duì)最高端的一批小區(qū)有比較明確的識(shí)別力，但對(duì)市中心更復(fù)雜的居住環(huán)境來(lái)說(shuō)，它很難在狹小的區(qū)間段內(nèi)作為單一指標(biāo)來(lái)識(shí)別出那些諸如“適合城市的中產(chǎn)階層家庭”居住的，具備一定品質(zhì)的小區(qū)。

經(jīng)歷了兩個(gè)重要數(shù)據(jù)直接關(guān)聯(lián)識(shí)別失敗后，新一醬認(rèn)真地靜了一靜。我們總是期待能有一些與現(xiàn)實(shí)經(jīng)歷具備嚴(yán)格相關(guān)性的“超級(jí)指標(biāo)”能夠直接映射出某個(gè)結(jié)論。但實(shí)際上，城市的運(yùn)轉(zhuǎn)總是無(wú)數(shù)事物交織在一起互相作用的。

就好像走在街道上路過(guò)一個(gè)小區(qū)的時(shí)候，你的大腦經(jīng)過(guò)對(duì)它的樓高、外立面新舊、綠化效果或者隔著圍欄看到的遛狗的大爺，通常都能夠處理出來(lái)一個(gè)結(jié)果：這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)是該比周邊房子更貴還是更便宜，或者簡(jiǎn)單點(diǎn)，“不考慮買(mǎi)不買(mǎi)得起，我是否會(huì)愿意住在這樣的一個(gè)小區(qū)里”。

因此新一醬認(rèn)為，要想分析出一座城市里哪些居住空間更有品質(zhì)，更合適的辦法是模擬類(lèi)似這樣的一套主觀感知與決策的過(guò)程，將更多人腦認(rèn)為能夠納入小區(qū)是否更適合居住的因子都放入一個(gè)大池子里。

運(yùn)氣很好的是，最近幾年鏈家開(kāi)始大規(guī)模要求門(mén)店中介對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的數(shù)據(jù)錄入，不僅記錄小區(qū)的建筑年代、樓棟數(shù)與戶數(shù)、物業(yè)費(fèi)、車(chē)位配置等基本的數(shù)據(jù)，還包括對(duì)小區(qū)的景觀與設(shè)施配置、業(yè)主及租客特征、安保與保潔，以及其他優(yōu)缺點(diǎn)特征都作了詳細(xì)的文字記錄。（感恩）

這些數(shù)據(jù)與文本信息，正好是新一醬希望在分析池中用到的。于是以上海為案例，新一醬在鏈家上抓取了約1.7萬(wàn)個(gè)小區(qū)的所有詳情數(shù)據(jù)。對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗及標(biāo)準(zhǔn)化之后，新一醬最終從1.7萬(wàn)個(gè)小區(qū)的總量中篩選出了8169個(gè)數(shù)據(jù)全面的小區(qū)作為分析樣本。

在《這些年，上海是如何一點(diǎn)一點(diǎn)變大的》中，新一醬曾經(jīng)對(duì)上海所有小區(qū)的建成年代展開(kāi)分析，而如果疊加它們的外立面描述——它通常也是我們見(jiàn)到小區(qū)的第一印象，你會(huì)看到類(lèi)似上面詞云圖表展現(xiàn)的結(jié)果：間隔40年，上海的小區(qū)外立面在風(fēng)格、色彩和材質(zhì)上已經(jīng)有了明顯的多次迭代。當(dāng)然，建設(shè)時(shí)間更早的小區(qū)得到最大的評(píng)價(jià)是“老”，這也意味著它們的居住空間品質(zhì)會(huì)在觀感層面被直接減分。

小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施也是這種直覺(jué)印象的組成部分。健身器械已經(jīng)成為了上海小區(qū)內(nèi)部的標(biāo)配，但如果小區(qū)可以擁有更為小眾的公共空間——除了分類(lèi)更細(xì)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，新一醬在數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)了燒烤區(qū)域、紅酒室、雪茄室這樣的配置，小區(qū)的品質(zhì)感會(huì)一下子得到很高的加分。

當(dāng)然外部設(shè)施通常只是第一印象，人們最終將最多的時(shí)間花在自己的房子內(nèi)部。

2017年，上海市城鎮(zhèn)居民的人均住房面積是36.7平方米，這低于很多級(jí)別更低的城市。住在更寬敞的房子里，是很多人換房子的主要訴求，而住在更有品質(zhì)的房子里，通常是在滿足“更大的房子”前提之后才會(huì)考慮的問(wèn)題。基于這個(gè)判斷，新一醬認(rèn)為，如果一個(gè)小區(qū)的主力戶型面積更大，則它會(huì)更傾向于提供更高品質(zhì)的居住空間。

要識(shí)別一個(gè)小區(qū)的主力戶型，新一醬首先對(duì)每個(gè)小區(qū)內(nèi)的戶型面積數(shù)據(jù)展開(kāi)第一輪分析，排除過(guò)高的異常值后，取小區(qū)內(nèi)所有戶型面積值的頻數(shù)最高區(qū)間中間值作為小區(qū)的代表戶型面積。如果有并列的頻數(shù)最高區(qū)間，則取它們中間值的平均值。

綜合上海所有小區(qū)的代表戶型面積數(shù)據(jù)，你能在上圖中看到從市中心向外，小區(qū)的代表戶型越來(lái)越大，并在閔行、松江方向形成了“大戶型聚集分布區(qū)域”，這里也確實(shí)是上海近郊主要的一大片別墅區(qū)。而在上海的北部，戶型則沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

當(dāng)然戶型相關(guān)的數(shù)據(jù)也不僅僅只是面積。戶型朝向及內(nèi)部規(guī)劃的有效性都會(huì)影響到人們?cè)趦?nèi)部的居住品質(zhì)。人們對(duì)這一點(diǎn)的重視尤其出現(xiàn)在大約2000年之后開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)上，對(duì)那些由品牌開(kāi)發(fā)商操盤(pán)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，戶型的略微差異都會(huì)顯著影響銷(xiāo)售價(jià)格，乃至品牌聲譽(yù)。

從每個(gè)小區(qū)的整體情況看，新一醬也著手統(tǒng)計(jì)了目力所及能夠觀察到的戶型數(shù)據(jù)。從鏈家上能收集到的近25萬(wàn)多套掛牌和交易的房源看，人們最為看重的戶型標(biāo)簽包括“南北通透”“X房間朝南”“明衛(wèi)”等。在對(duì)房子的居住品質(zhì)考量上，新一醬也會(huì)著手把這些標(biāo)簽作為量化指標(biāo)納入進(jìn)去。需要說(shuō)明的是，其他也對(duì)戶型有積極評(píng)價(jià)的標(biāo)簽還包括了“明廚”“臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)”“主臥帶衛(wèi)”“觀景落地窗”“帶衣帽間”“觀景飄窗”"帶閣樓"等，但它們?cè)诳傮w中的代表性不如前三者那么突出。

除了這些指標(biāo)，人們?cè)谫?gòu)房之前還會(huì)著重考慮的是與誰(shuí)住在一起。其中一個(gè)不太禮貌但足夠直接的問(wèn)法是“這個(gè)小區(qū)是不是動(dòng)遷安置房/經(jīng)適房/廉租房/公租房小區(qū)”。與業(yè)主及租客畫(huà)像相似的，購(gòu)房者會(huì)通過(guò)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答來(lái)判斷小區(qū)內(nèi)居住人群品質(zhì)的如何。不可回避地，我們也需要將這個(gè)維度的數(shù)據(jù)納入評(píng)價(jià)體系之中。

完成對(duì)所有可量化數(shù)據(jù)指標(biāo)的梳理之后，新一醬確定了9項(xiàng)指標(biāo)來(lái)對(duì)各個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)展開(kāi)綜合評(píng)估，以此得到上海整體居住空間評(píng)估的結(jié)論。這9項(xiàng)指標(biāo)分別為：

1 物業(yè)費(fèi)。

2 小區(qū)二手房?jī)r(jià)水平。為了消除空間區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響，我們計(jì)算的小區(qū)房?jī)r(jià)在所在板塊內(nèi)的價(jià)格水平，每個(gè)板塊分成5級(jí)計(jì)算。

3 房屋屬性。是否為動(dòng)遷安置房/經(jīng)適房/廉租房/公租房，若是則做降分處理。

4 房齡。計(jì)算時(shí)按每十年為一個(gè)年代計(jì)分，1949年之前建造的房子統(tǒng)一記為一類(lèi)。

5 代表戶型面積。

6 戶型優(yōu)點(diǎn)標(biāo)簽占比。包含了“南北通透”“朝南”和“明衛(wèi)”三個(gè)標(biāo)簽，分別計(jì)算小區(qū)內(nèi)包含這些標(biāo)簽的戶型占所有戶型比例。

7 業(yè)主特征。在中介人員記錄的文字描述中，挑選“改善房”“置換”“預(yù)算充足、年紀(jì)較大的購(gòu)房者”“企業(yè)高管”等非首次置業(yè)、非年輕購(gòu)房群體相關(guān)的關(guān)鍵描述，從業(yè)主人群描述角度來(lái)判斷小區(qū)是否具備高品質(zhì)屬性。

8 租客占比。這部分?jǐn)?shù)據(jù)也是從文本描述中提取，沒(méi)有明確的量化比例數(shù)據(jù)。其中，“租客少”會(huì)被判定為加分項(xiàng)，而“租客多”則判定為減分項(xiàng)，沒(méi)有相關(guān)描述的不計(jì)入。

9 車(chē)位配比。車(chē)位的充裕自然能在一定程度上反映小區(qū)品質(zhì)更高。不過(guò)這項(xiàng)數(shù)據(jù)的缺失比較嚴(yán)重，新一醬只能為缺失小區(qū)暫賦了同板塊相應(yīng)的均值，并忍痛調(diào)低了它的重要性。

將這9項(xiàng)指標(biāo)擬合起來(lái)，新一醬一共嘗試了3種方法。

第一種方法是用“多元回歸算法”，它想驗(yàn)證的其實(shí)是新一醬的朋友在最初提出的假設(shè)“是否物業(yè)費(fèi)越高的小區(qū)品質(zhì)一定越高”。這里我們用物業(yè)費(fèi)之外的8項(xiàng)指標(biāo)來(lái)擬合物業(yè)費(fèi)，將所有數(shù)據(jù)的75%劃分為訓(xùn)練集，25%作為測(cè)試集。最終得到了較好的擬合效果及每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，賦權(quán)匯總后得到每個(gè)小區(qū)的總分。

但在核查時(shí)，新一醬發(fā)現(xiàn)多元回歸的結(jié)果依然受到數(shù)據(jù)可靠性的影響并不足夠理想。因此新一醬決定再引入主觀的“層次分析法”每個(gè)指標(biāo)項(xiàng)設(shè)定主觀權(quán)重，并計(jì)算另一個(gè)版本的小區(qū)品質(zhì)總分。

針對(duì)對(duì)兩個(gè)版本的小區(qū)品質(zhì)總分，新一醬分別提取了各板塊內(nèi)排名10%的小區(qū)，并取兩個(gè)版本的交集。

在這個(gè)過(guò)程中，作為一次嘗試，新一醬也引入了非監(jiān)督學(xué)習(xí)中的“DBSCAN分類(lèi)算法”，對(duì)上述指標(biāo)中的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、房屋屬性減分項(xiàng)、車(chē)位配置4項(xiàng)數(shù)據(jù)展開(kāi)分析，得到了27組特征顯著的分類(lèi)及一組特征散亂的離群點(diǎn)。由于輸入的有效屬性不足，這次分析的結(jié)論只能作為之前得到結(jié)果的輔助方法來(lái)修正一部分結(jié)果。

最終，新一醬算出了上海的790個(gè)高品質(zhì)小區(qū)。

從板塊層面上看，幾乎所有的高品質(zhì)小區(qū)的房?jī)r(jià)都能高于同板塊的小區(qū)均價(jià)。其中與市中心距離較遠(yuǎn)的板塊溢價(jià)率更高，而浦東的幾個(gè)聯(lián)洋、碧云及塘橋的高品質(zhì)小區(qū)房?jī)r(jià)與板塊均價(jià)幾乎沒(méi)有差別。

而從物業(yè)費(fèi)看，由于多數(shù)板塊的物業(yè)費(fèi)均價(jià)差異不大，一些品質(zhì)小區(qū)超過(guò)10元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)則顯示出超高溢價(jià)了。有趣的是，在長(zhǎng)壽路板塊，品質(zhì)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)均價(jià)竟然低于板塊整體的物業(yè)費(fèi)均價(jià)。當(dāng)然，品質(zhì)小區(qū)也依然面臨著自己的問(wèn)題。新一醬針對(duì)790個(gè)選出的品質(zhì)小區(qū)再統(tǒng)計(jì)了它們的優(yōu)缺點(diǎn)之后發(fā)現(xiàn)，它們之中仍有一定比例的小區(qū)面臨噪音、安全和光污染等問(wèn)題。只是相對(duì)于更多的居住空間來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)是相對(duì)最好的選擇了。最后，新一醬從7個(gè)方面列出了各自的TOP 10品質(zhì)小區(qū)，它們不是完整名單，但具有一定的代表性意義。

在這一套研究中，新一醬從數(shù)據(jù)出發(fā)，明確了城市中哪些區(qū)域有哪些更好的居住空間，使得人們?cè)敢鉅奚鼉r(jià)格、交通或者其他因素選擇住在這里。從中，我們也能反推出城市中那些追求生活品質(zhì)的人都在什么地方聚集。

更重要的是，這套數(shù)據(jù)結(jié)論也反向?yàn)槌鞘袕恼w上標(biāo)識(shí)出了一些更值得關(guān)注的居住空間，它們與高品質(zhì)的居住空間有很大的距離，也許是城市進(jìn)化過(guò)程中值得更新的潛在目標(biāo)。

文/丁成成 沈從樂(lè) 視覺(jué)/王方宏

本文用到的數(shù)據(jù)均抓取自鏈家，可能存在記錄缺失或不準(zhǔn)確等問(wèn)題