自1979年蛇口工業(yè)園區(qū)一聲開山炮響至今，園區(qū)就成為中國過去四十余年經濟發(fā)展中濃墨重彩的一筆，尤其從2005年浦東新區(qū)綜合配套改革試驗區(qū)成立開始，園區(qū)便逐步成為承載中國區(qū)域經濟開發(fā)以及產業(yè)戰(zhàn)略部署的核心載體，在土地開發(fā)、產業(yè)升級、對外出口、技術創(chuàng)新、吸引就業(yè)以及城市化進程中都扮演了重要角色。

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園區(qū)經濟突圍

從各自突圍，到集體突圍。

改革開放40多年時間里，各行各業(yè)享受了太多的紅利，如今，增量紅利漸漸褪去，需要用一個長期主義的視角來看問題。

各自突圍，歐美最大的餐飲企業(yè)是“麥當勞、賽百味”，他們就是歐美餐飲各自突圍的成果；而中國最大的餐飲機構應該是“美團、餓了么”，萬億市值的美團，這就是典型集體突圍的結果。

產業(yè)園區(qū)未來必將從各自突圍，走向集體突圍，從博弈型舊生態(tài)，走向共贏型新生態(tài)。未來或將出現一家公司叫“中國產業(yè)園區(qū)總公司”，這家公司必將極大程度提升園區(qū)招商運營的整體效率。

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園區(qū)經濟前瞻

園區(qū)經濟若要突破瓶頸、走出同構化過剩的困境，就必須擺脫傳統“給地、給房、給政策、給資金”的路徑依賴，轉向新路徑。以下是?？ㄖ菐靸炔垦芯繄蟾娴闹饕^點：

（一）園區(qū)發(fā)展面臨八道坎

數據顯示，中國30%以上的GDP來自于園區(qū)經濟。但園區(qū)過剩問題十分突出，截至2018年，我國產業(yè)園區(qū)整體空置率高達50%，即便是在長江沿岸產業(yè)成熟的蘇州等地，園區(qū)空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。2020年，廣州園區(qū)空置率達到30%-40%。2020年四季度深圳前海片區(qū)空置率更是達到56.4%。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時代切換，園區(qū)發(fā)展面臨八道坎：

土地財政“無以為繼”

環(huán)保成了硬約束

缺乏整體規(guī)劃統籌

缺乏“壓艙石”企業(yè)

產業(yè)載體、政策優(yōu)勢挖掘不夠

未準備好產業(yè)升級

招商版本有待升級

管理模式需要進化

（二）園區(qū)發(fā)展新浪潮：“9+X”

中國式現代化新形勢下，園區(qū)該如何去房地產化，成為經濟發(fā)展的“先鋒軍”？

2018年園區(qū)開啟“質變”起點。2017年,中關村已成中國獨角獸的孵化圣地，以70家估值2764億美元，占比國內數量的42.7%和估值的43.9%。

所有園區(qū)都在與未來賽跑。關鍵在于園區(qū)進化能力。園區(qū)“9+X”版本升級:

1.0：做地主

2.0：做房東

3.0：做群主

4.0：產業(yè)鏈組織者

5.0：產業(yè)生態(tài)推動者

6.0：生態(tài)系統構建者

7.0：合伙人推動者

8.0：園區(qū)整合者

9.0：園區(qū)顛覆者

X  ：未來引領今天的版本升級

園區(qū)轉型成為重頭戲。多版本共存位差下，沿海園區(qū)已進化到生態(tài)系統構建者、合伙人推動者等高版本，轉型在政府與市場關系的升級中開啟。

（三）園區(qū)進階八大因素

中國園區(qū)靠拼土地、拼政策、拼產能的發(fā)展模式進入到拼硬核的新常態(tài)。決定園區(qū)進階的幾大因素如下：

數字基建（新一代信息技術）

產業(yè)組合（支柱型、戰(zhàn)略型、未來型）

創(chuàng)新基地（制造基地、小試中試空間、實驗室）

服務平臺（實體空間+虛擬空間）

形態(tài)設定（產業(yè)園區(qū)、產業(yè)社區(qū)、產業(yè)新城）

矩陣基金（產業(yè)調整基金、產業(yè)引導基金、S基金）

運營機制（運營決策自由度、上級政府體制機制等）

主觀作為（園區(qū)管理者的能力與魄力）

（四）園區(qū)擺脫“死亡螺旋”重點方向

近年，園區(qū)面臨賣不出、招不進、成本高、盈利難、競爭弱…項目去化失速導致負債壓力加大、制約業(yè)務進一步拓展，陷入死亡螺旋。園區(qū)擺脫“死亡螺旋”的重點方向：

強優(yōu)勢，補短板，打通園區(qū)全鏈條經營模式，從“蓋物業(yè)”向“搭平臺”，從“做產品”向“創(chuàng)服務”轉變；

從招商到“融”商（企業(yè)呼朋喚友）；

從加法到乘法，從數量到質量的改變。

（五）園區(qū)轉型“慢運營”四大路徑

園區(qū)打破舊有的“快周轉”地產思維，轉向精耕細作的“慢運營”，做好園區(qū)的生態(tài)化、系統化建設。

聚焦專精特新，構建“蓄水池”

突出載體建設，打造“強磁場”

營造創(chuàng)新環(huán)境，形成“生態(tài)圈”

匯聚多方合力，筑牢“強支撐”

（六）園區(qū)經濟靠產業(yè)再聚焦

一方面，園區(qū)持續(xù)成為中國經濟的一抹“亮色”。另一方面，整個園區(qū)正經歷慘烈的“洗禮”。

產業(yè)園區(qū)正告別野蠻生長的舊時代，進入專業(yè)化、個性化、生態(tài)化的新時代。

宏觀層面，園區(qū)承載著產業(yè)布局、城市發(fā)展、金融資本發(fā)展。中觀層面，縫合科技、經濟“兩張皮”，園區(qū)生態(tài)化是推進產學研耦合的前沿陣地。微觀層面，破解“千園一面”模式趨同與政策“內卷”痼疾，進而衍化出獨特的個性IP。

園區(qū)正逐漸錨定主導產業(yè)，讓中國在科技經濟時代呈現出排浪式的發(fā)展進程，形成上?！疤厣a業(yè)園區(qū)”與浙江“鏈長制”兩大模式。

產業(yè)再聚焦是園區(qū)經濟從產業(yè)聚集——泛產業(yè)——產業(yè)再聚焦的折返，實則是園區(qū)“第二增長曲線”，園區(qū)正逐漸從“要素驅動、投資開發(fā)為主”進入“創(chuàng)新驅動、運營為王”，將服務能力視作核心能力。

從以“引導性股權投資+社會化投資+天使投資+投資基金+基金管理”模式打出“最強風投”名號的合肥，到“一個集群、一只基金”拉動“20+8”產業(yè)的深圳，產業(yè)基金正顯露“集群化”“叢林化”趨勢。

園區(qū)作為產業(yè)資源組織者、整合者、策劃者，機制創(chuàng)新將是引領其發(fā)展的第一動力。

（七）鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)轉型著力點

依據?？ㄖ菐煊嘘P園區(qū)升級“9+X”版本的研判，鎮(zhèn)級工業(yè)園轉型著力點：

功能復合：單一產業(yè)功能向產業(yè)、服務、生態(tài)等多元功能轉變

市場主導：采取多元二次開發(fā)模式，引入更多社會力量多方參與

政策引導：園區(qū)轉型符合市、區(qū)等各級政策要求與考核標準，不能脫離政策范圍

空間集約化：科學規(guī)劃，引導既有產業(yè)升級與集聚，提高土地利用率

產業(yè)資本化：以資本杠桿撬動社會資本來化解政府財政緊缺問題

階段性謀劃：在一張藍圖干到底的戰(zhàn)略指導下，以時間換空間，分階段滾動開發(fā)

轉型支點——復式；轉型杠桿——再造

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近年相關課題項目

（一）上海

張江高科戰(zhàn)略迭代與國企改革可行性方案

上海國際旅游度假區(qū)“十四五”規(guī)劃

紫竹高新區(qū)產業(yè)發(fā)展研究

上海地產閔虹（集團）有限公司提升招商及客戶管理能力研究

上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)行業(yè)報告

……

（二）浙江

關于前灣新區(qū)的若干重大問題研究

寧波杭州灣新區(qū)電商產業(yè)發(fā)展方案研究

紹興市建設國家集成電路產業(yè)創(chuàng)新中心戰(zhàn)略規(guī)劃

慈溪智能家電高新技術產業(yè)園產業(yè)發(fā)展規(guī)劃

慈溪濱海經濟開發(fā)區(qū)新材料及能源裝備產業(yè)園產業(yè)發(fā)展導向及產業(yè)準入研究

浙江象山經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃

岔路鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉型研究

……

（三）江蘇

錫東新城商務區(qū)融入長三角一體化戰(zhàn)略研究

電動車輛及關鍵零部件產業(yè)園區(qū)規(guī)劃（無錫）

江蘇啟東呂四港經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)規(guī)劃

梁溪區(qū)“十四五”江南古運河旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)劃

江蘇海門疊石橋國際家紡產業(yè)園區(qū)“十四五”規(guī)劃

……