“我們經(jīng)歷了太多不眠之夜，現(xiàn)在終于可以回家了。人民法院為人民，太感謝了?！苯?，多名購(gòu)房業(yè)主代表到訪上海市第三中級(jí)人民法院（上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)法院、上海鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海市第三中級(jí)人民法院），向案件合議庭贈(zèng)送錦旗。

“總算竣工了，等了足足快十年，這是我人生中的歷史時(shí)刻，也算是給大家、給我自己一個(gè)交代了。”項(xiàng)目建設(shè)總承包方L工程公司的老總，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后流下熱淚。

從深度爛尾到續(xù)建完工，上海Y置業(yè)公司經(jīng)歷了怎樣的復(fù)盤(pán)之路？

房企資金鏈斷裂項(xiàng)目爛尾，自救無(wú)路尋求司法重整

十幾年前，Y置業(yè)公司在樓市興盛背景下，為了搶占長(zhǎng)三角樓市開(kāi)發(fā)先機(jī)，一舉拿下這塊位于上海西部京滬高速與外環(huán)交匯處的地塊，開(kāi)始建設(shè)Y國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目中既有商住房，又有辦公樓和商鋪。當(dāng)時(shí)，Y置業(yè)公司雖自身實(shí)力有限卻想繼續(xù)“跑馬圈地”，以在建的Y國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)立多重抵押進(jìn)行融資擴(kuò)張，甚至借助高息民間融資。

到了2014年，Y置業(yè)公司在資本杠桿重壓下難以為繼，國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資金鏈斷裂，工地上只留下一堆堆冰冷的鋼筋水泥，以及眼看著再無(wú)交房希望的頹敗。

隨之而來(lái)的，是數(shù)百戶(hù)購(gòu)房業(yè)主的漫漫維權(quán)路?！胺垮X(qián)兩空，我還不是最慘的。小劉夫妻更可憐，他們從外地來(lái)上海打工攢下錢(qián)，房子爛尾后，他倆整天吵架，最終家庭破裂?！睒I(yè)主老孫談起往事不禁感慨萬(wàn)千。而另一邊，施工方、銀行、供應(yīng)商等也紛紛起訴，各方債權(quán)人怨聲載道。尤其是工程總承包方L工程公司，項(xiàng)目爛尾，工程款被拖欠，民工工資難以支付，總包方老總欲哭無(wú)淚。

2017年5月，上海調(diào)整有關(guān)商住房的政策，明確停止公寓式辦公房（商住兩用房）項(xiàng)目的審批。由此給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)的影響是，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售密鑰被鎖定，已購(gòu)買(mǎi)商住房的業(yè)主交房遙遙無(wú)期，觀望中的投資人更是望而卻步。

“我們也曾開(kāi)展過(guò)自救，停工后先后招募了四家投資人。但項(xiàng)目上的債務(wù)太復(fù)雜，整個(gè)項(xiàng)目上有抵押權(quán)、有工程款，還有大量已購(gòu)房債權(quán)人，蛋糕就這么一點(diǎn)，相互之間矛盾激烈。2017年商住房的政策又發(fā)生變化，投資人擔(dān)心投進(jìn)去的錢(qián)填窟窿都不夠，會(huì)是個(gè)無(wú)底洞?，F(xiàn)在是走投無(wú)路，只能寄希望于法院的重整了?！?019年，包括總包方L工程公司在內(nèi)的數(shù)名債權(quán)人向上海市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)Y置業(yè)公司進(jìn)行破產(chǎn)重整。

生存性權(quán)益優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)性權(quán)益，依法確認(rèn)為生活需要的購(gòu)房人享有優(yōu)先權(quán)

2020年3月，該重整案被受理。合議庭依法指定管理人后指導(dǎo)管理人開(kāi)展接管、調(diào)查、債權(quán)申報(bào)等工作，同時(shí)和屬地政府聯(lián)動(dòng)，精細(xì)盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目續(xù)建所需資金以及剩余可售房源情況。

第一個(gè)需要考慮的是民生問(wèn)題?！吧套》空{(diào)整政策還是留有余地的，即‘老人老辦法’，按政策規(guī)定，已辦理網(wǎng)簽手續(xù)的購(gòu)房人仍可按原合同履行。但我們也注意到，辦理網(wǎng)簽手續(xù)的購(gòu)房人中，一部分純粹以投資為目的購(gòu)買(mǎi)多套商鋪，或名為買(mǎi)房實(shí)則為了抵償借貸欠款，這些人根據(jù)法律規(guī)定不應(yīng)享有購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)。我們需甄別出其中確實(shí)為生活消費(fèi)需求的購(gòu)房人?！狈ü賹?duì)管理人進(jìn)行了詳細(xì)的指導(dǎo)。

經(jīng)管理人仔細(xì)甄別并核查后發(fā)現(xiàn)，一部分購(gòu)房人確系名為買(mǎi)房實(shí)為借貸（出借資金給Y置業(yè)公司）、抵債，或購(gòu)買(mǎi)多套房的投資性業(yè)主，這部分債權(quán)人僅能作為普通債權(quán)人；剩余有近400戶(hù)購(gòu)房人為生活消費(fèi)需要而購(gòu)買(mǎi)了商住房，他們能否享有優(yōu)先權(quán)呢？且能否優(yōu)先于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)呢？

當(dāng)時(shí)，最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》尚沒(méi)有出臺(tái)（該《批復(fù)》2023年4月出臺(tái)），合議庭參照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬贰蛾P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》等司法解釋規(guī)定，以及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的精神，認(rèn)為“生存性權(quán)益優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)性權(quán)益”，據(jù)此指導(dǎo)管理人參照該原則，將近400戶(hù)為生活需要購(gòu)買(mǎi)商住房的購(gòu)房人債權(quán)（對(duì)房屋的請(qǐng)求權(quán)或解約返還房款本息的請(qǐng)求權(quán)）認(rèn)定為優(yōu)先債權(quán)，且優(yōu)先于抵押權(quán)和工程款債權(quán)。

法院裁定確認(rèn)債權(quán)后，近400戶(hù)商住房購(gòu)房人吃下了一顆定心丸，后續(xù)無(wú)論重整是否成功，購(gòu)房業(yè)主利益都會(huì)得到保障，群體性矛盾得以緩解。但纏繞成一團(tuán)的線頭僅解開(kāi)了一節(jié)，購(gòu)房業(yè)主權(quán)益優(yōu)先保障了，抵押權(quán)人、工程款債權(quán)人的利益就可能受損，更別說(shuō)普通債權(quán)了。有沒(méi)有更好的辦法讓各方債權(quán)人都能受益或減少損失呢？

續(xù)建資金作為“共益?zhèn)眱?yōu)先受償，盤(pán)活項(xiàng)目多方共贏

要讓更多的債權(quán)人受益就必須想辦法盤(pán)活爛尾的Y國(guó)際廣場(chǎng)，該國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目包括商住房、辦公樓、商鋪，整個(gè)項(xiàng)目如何盤(pán)活呢？經(jīng)評(píng)估和測(cè)算，項(xiàng)目目前“爛尾”狀態(tài)市場(chǎng)價(jià)值不足15億元，快速變現(xiàn)情形下貶值更厲害。而近400戶(hù)購(gòu)房業(yè)主優(yōu)先債權(quán)額3億余元，包括抵押權(quán)、工程款債權(quán)在內(nèi)的擔(dān)保債權(quán)額15億余元，普通債權(quán)額過(guò)百億元?？梢?jiàn)，如果簡(jiǎn)單拍賣(mài)爛尾樓，連擔(dān)保債權(quán)都不能完全清償，普通債權(quán)清償率更是零。

根據(jù)測(cè)算和評(píng)估，目前續(xù)建資金缺口5億余元，倘若能夠續(xù)建完成并交付，購(gòu)房人的購(gòu)房余款能全部付清回?cái)n，廣場(chǎng)后期的招商、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售或出租能夠順暢進(jìn)行，則整個(gè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)值可達(dá)40億元。如果這樣，不僅抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)能全部清償，普通債權(quán)的清償率也將大幅提升。

發(fā)展的“藍(lán)圖”是有了，但是“施工圖”又該如何設(shè)計(jì)？重整需招募投資人，投資人主要顧慮的是因有抵押權(quán)、工程款等法定優(yōu)先權(quán)在先，投資人后期融資投入的資金會(huì)不會(huì)因順位在后而“打水漂”，因而畏縮不敢投資。

“能否在重整方案中將續(xù)建資金列入共益?zhèn)鶆?wù)，并確認(rèn)優(yōu)先清償？”合議庭與管理人共同研究方案時(shí)想到了“共益?zhèn)鶆?wù)”，該制度指在破產(chǎn)程序中，為債權(quán)人、債務(wù)人的共同利益所負(fù)擔(dān)的債務(wù)。《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第42、43條規(guī)定了共益?zhèn)膸追N情形并規(guī)定可隨時(shí)清償，但并未規(guī)定重整中引入新的投資所形成的債務(wù)屬于共益?zhèn)??！镀髽I(yè)破產(chǎn)法司法解釋三》第2條規(guī)定重整中債務(wù)人為繼續(xù)營(yíng)業(yè)的新借款可列入共益?zhèn)?，但并不?yōu)先于此前形成的擔(dān)保債權(quán)。

“如果續(xù)建投資不優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)而重整失敗，那么擔(dān)保債權(quán)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。我們需要做通抵押權(quán)人、工程款債權(quán)人這些擔(dān)保債權(quán)人的工作，讓他們明白如果重整方案明確投入的續(xù)建資金能優(yōu)先于擔(dān)保債權(quán)，則擔(dān)保債權(quán)很可能全額受償；反之，擔(dān)保債權(quán)也將受損失。這樣就能打消投資人的顧慮。”按照這一思路，法官、管理人向債權(quán)人進(jìn)行了反復(fù)釋明。

“要讓投資人有信心，就要讓他們投入的續(xù)建資金能夠回本?！?/p>

“投資的活水來(lái)了才能帶動(dòng)續(xù)建?！?/p>

“廣場(chǎng)項(xiàng)目被盤(pán)活，債權(quán)實(shí)現(xiàn)才有希望，我們的目標(biāo)是共贏。”……

最終，經(jīng)過(guò)投資人招募、各方艱苦談判和兩輪表決，債權(quán)人會(huì)議以?xún)?yōu)先債權(quán)組99.6%、職工債權(quán)組99.7%、稅收債權(quán)組99.9%、普通債權(quán)組88.5%、出資人組100%的比例，表決通過(guò)了重整計(jì)劃草案，明確：投資人投入續(xù)建資金作為共益?zhèn)?，?億元為限，如重整失敗轉(zhuǎn)為破產(chǎn)清算程序，則該部分共益?zhèn)鶅?yōu)先于擔(dān)保債權(quán)受償；國(guó)際廣場(chǎng)后期的招商、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售等事務(wù)由投資人組建的團(tuán)隊(duì)完成；重整計(jì)劃執(zhí)行期為四年。

這一重整計(jì)劃如能順利推進(jìn)，整個(gè)廣場(chǎng)項(xiàng)目建成后價(jià)值將逾40億元，不僅抵押權(quán)人、工程款債權(quán)人的債權(quán)能全部清償，普通債權(quán)清償率也將明顯提升。

2021年7月，上海市第三中級(jí)人民法院依法裁定批準(zhǔn)了Y置業(yè)公司重整計(jì)劃。

府院聯(lián)動(dòng)破解重整執(zhí)行障礙，能動(dòng)司法讓爛尾樓重獲新生

法院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃意味著該重整案可以結(jié)案，但法官的努力還在繼續(xù)。

為切實(shí)推動(dòng)項(xiàng)目早日竣工交付，重整執(zhí)行階段，法官繼續(xù)貫徹能動(dòng)司法理念，積極通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)讓項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)入快車(chē)道，在重整計(jì)劃批準(zhǔn)后兩個(gè)多月即獲得相關(guān)政府職能部門(mén)的復(fù)工批復(fù)。有了復(fù)工批復(fù)，按照重整計(jì)劃，投資人的續(xù)建資金陸續(xù)投入，項(xiàng)目復(fù)工。

按照重整計(jì)劃，銷(xiāo)售回款增值部分及原購(gòu)房人補(bǔ)交的尾款、差價(jià)也將投入續(xù)建用于循環(huán)開(kāi)發(fā)，但由于商住房的驗(yàn)收、交付及銷(xiāo)售政策限制，導(dǎo)致回款資金趕不上復(fù)工進(jìn)度。為盡快回籠售房資金，法官多次召集由房管等政府職能部門(mén)參與的協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)解除未售商鋪及辦公樓銷(xiāo)售密鑰的條件、工程建設(shè)計(jì)劃、預(yù)售資金監(jiān)管等問(wèn)題反復(fù)溝通并達(dá)成一致，在符合政策及預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的情況下，由法院出具裁定書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，相關(guān)部門(mén)配合，逐步打開(kāi)未售商鋪、辦公樓銷(xiāo)售的網(wǎng)簽鎖定狀態(tài)，使得未售商鋪、辦公樓也可以繼續(xù)銷(xiāo)售回?cái)n資金。

有了續(xù)建資金的投入，2023年底，Y國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，Y置業(yè)公司得以存續(xù)，價(jià)值40億元的資產(chǎn)得以盤(pán)活，購(gòu)房人交房在即?！敖K于走出爛尾的泥沼，簡(jiǎn)直就是一個(gè)奇跡。”購(gòu)房人老孫望著嶄新矗立的樓宇感嘆道。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇需要滿足房企的合理融資需求以實(shí)現(xiàn)保交樓。在房企作為債務(wù)人的破產(chǎn)重整程序中，將投資人新投入的續(xù)建資金作為‘共益?zhèn)瘍?yōu)先受償，可以打消投資人擔(dān)憂新投入資金填之前的債務(wù)窟窿而‘打水漂’的顧慮。房地產(chǎn)項(xiàng)目在續(xù)建完成后往往整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)大幅提升，讓購(gòu)房人、擔(dān)保債權(quán)人、普通債權(quán)人、債務(wù)人各方受益。我們將進(jìn)一步發(fā)揮破產(chǎn)重整的制度優(yōu)勢(shì)，積極挽救具有重整價(jià)值的困境企業(yè)，更好地支撐和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)民生權(quán)益?！鄙虾Ｊ械谌屑?jí)人民法院破產(chǎn)庭（上海破產(chǎn)法庭）庭長(zhǎng)徐子良表示。