6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議（以下簡稱視頻會議）。會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，這次視頻會議的召開，意味著繼5月17日房地產(chǎn)新政密集出臺、6月7日國常會對房地產(chǎn)政策作出部署安排后，行業(yè)支持政策在加快推進(jìn)。特別是結(jié)合近期央行召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會來看，下一步收購存量商品房用作保障房將在全國鋪開，全面發(fā)力。

目前，多地正積極開展行動，地方“下場收房”動作不斷。

福建福州江濱樓盤。（圖片由CNSPHOTO提供）

“以購代建”城市范圍擴(kuò)大

5月17日召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

在視頻會議上，住建部進(jìn)一步擴(kuò)大了收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的城市范圍：推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

“‘以購代建’能夠增加住房供應(yīng)，通過收購已建成的存量商品房作為保障性住房，可以直接增加保障性住房的供應(yīng)量，滿足中低收入群體的住房需求。此外，在一些地區(qū)，商品房存量較大，通過政府收購可以減少市場上的存量房，有助于穩(wěn)定房價，避免市場出現(xiàn)過度波動?！敝袊鐣茖W(xué)院研究生院特聘導(dǎo)師柏文喜對中國商報記者表示。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，相比新建保障房，政府收儲模式周期較短，有利于緩解房企流動性風(fēng)險，促進(jìn)住房資源合理高效利用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國商報記者采訪時表示，“以購代建”模式是在落實(shí)“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”的過程中，創(chuàng)新性地為保交房工作提供新的支持。其與傳統(tǒng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制相比，已經(jīng)從輸血機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅獧C(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)盤活，將為其資金到位提供更多渠道和方式，更好推進(jìn)保交房工作的開展。

“以購代建”多點(diǎn)開花

近期，全國多地快速響應(yīng)“以購代建”，地方“下場收房”動作不斷。

比如，杭州市臨安區(qū)明確，要收購一批商品房用作公租房，并提出要滿足整棟收購、需配備一定比例車位、須是現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房等條件。

此外，蘇州市也出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，明確堅(jiān)持“以購代建”，組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租住。

再比如廣東省惠州市發(fā)布的《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》明確，擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。需滿足資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、單套面積在120平方米以下、房源權(quán)屬清晰可交易、房源所屬項(xiàng)目周邊交通等配套設(shè)施完善且滿足一定車位配比，其中將優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目等條件。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一些城市動作很快，借鑒意義較大。預(yù)計未來政府常態(tài)化的公租房、安置房籌建，可能會更多轉(zhuǎn)向存量盤活。

金融支持力度或?qū)⒓哟?/strong>

在目前已出臺“以購代建”相關(guān)政策的城市中，多數(shù)城市公告中對房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，也有部分城市明確了一些特色化要求，如房源需滿足一定車位配比、可實(shí)現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。

不過，需要注意的是，多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則。

其中，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價?；葜菔刑岢觥耙酝囟伪Ｕ闲宰》恐刂脙r格為參考上限”。對于收購價格，杭州市臨安區(qū)也在公告中明確，主要以周邊二手房實(shí)際成交價為參考來評估。以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。

此外，廣州市增城區(qū)政府前不久發(fā)布“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告”，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源報名。公告明確，收購價格原則上為“土地成本+建安成本”。

此次視頻會議強(qiáng)調(diào)，各市縣要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施，防范各類風(fēng)險，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)。

5月17日，中國人民銀行副行長陶玲在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，中國人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，要求按照“政府指導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

王青認(rèn)為，本次視頻會議和近日召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，可以在很大程度上緩解各方對地方政府財力緊張、大規(guī)模收購存量商品房困難較大的顧慮。接下來，在各地加快建立專項(xiàng)工作機(jī)制、啟動收購行動的同時，央行3000億元定向政策支持工具有可能增加額度、降低利率，中央和各級財政也可能通過提供貼息和擔(dān)保等方式，加大政策支持力度。（記者 王彤旭）