近日，獲悉某知名開發(fā)商的樓盤爆發(fā)“質(zhì)量維權(quán)”事件，筆者馬上將消息告訴買了該項(xiàng)目的同事。他坦然地說(shuō)，堵在售樓處的是項(xiàng)目二期的購(gòu)房者，而他買的是一期。一期沒有限價(jià)，質(zhì)量沒問(wèn)題。二期被限價(jià)，所以門用紙糊、墻體有縫、屋頂漏水、電梯品牌“被掉包”，車庫(kù)頂板鋼筋被換成“筷子粗”的。限價(jià)橫空出現(xiàn)，打亂了開發(fā)商成本和收益的平衡，地價(jià)、建筑安裝、“三費(fèi)”（財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、管理等費(fèi)用）擺在那里，賺該賺的錢，只好克扣裝修了。

限價(jià)導(dǎo)致限質(zhì)，“精裝”變成“驚裝”，2018年這在很多地方都出現(xiàn)過(guò)。過(guò)去，房?jī)r(jià)上漲，很多購(gòu)房者不會(huì)過(guò)分關(guān)注質(zhì)量問(wèn)題。因?yàn)?，?dāng)市場(chǎng)普遍存在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期時(shí)，投資情緒濃厚，大家考慮的是房?jī)r(jià)漲了多少。心里美滋滋地盤算著增值收益，那點(diǎn)兒裝修成本不算什么；再者，開發(fā)商也不會(huì)在裝修和工程質(zhì)量上做手腳，這樣不免“太low”了。因?yàn)?，所有成本都可以借助高房?jī)r(jià)來(lái)對(duì)沖掉。設(shè)計(jì)做好一點(diǎn)、風(fēng)格清新一點(diǎn)，炒作賣點(diǎn)賺的錢不是更多嘛！

房?jī)r(jià)確實(shí)該限，但內(nèi)生環(huán)境不配合讓政策走歪。首先，項(xiàng)目遭高地價(jià)之苦。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2016年是史無(wú)前例的“地王年”，全國(guó)誕生了318宗總價(jià)或單價(jià)地王。2016年，300城樓面地價(jià)為每平米4825元，史無(wú)前例地上漲了72%；在高基數(shù)的基礎(chǔ)上，2017年300城樓面地價(jià)又上漲了23%；其次，近2年水泥、玻璃等建材成本飛速上漲。2018年，水泥噸毛利超過(guò)100元，而2017年為75元，同比增長(zhǎng)33.3%。這樣看，干房地產(chǎn)的還搞不過(guò)賣水泥的。

易居研究院統(tǒng)計(jì)，2016年50城樓面價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比重為45%，創(chuàng)歷史新高，比2010-2015年平均值增長(zhǎng)70%，其中16個(gè)熱點(diǎn)城市在65%左右。2017年限地價(jià)后，該比值降至38%，不過(guò)也比本輪房?jī)r(jià)反彈前的2015年上升10個(gè)百分點(diǎn)。建材成本方面，克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2016年21個(gè)城市房屋造價(jià)中位數(shù)3522元/平米，超半數(shù)高于這一數(shù)值，2010至2016年其復(fù)合增長(zhǎng)率均超7%，2017-2018年平均增長(zhǎng)率超過(guò)10%，開發(fā)商朋友提著現(xiàn)金“搶水泥”。

這樣看，僅“地價(jià)+造價(jià)”就占到房?jī)r(jià)的60%-70%。融資成本也是各地“質(zhì)量門”不斷上演的推手。2017年底，開發(fā)商對(duì)2018年業(yè)績(jī)預(yù)期樂(lè)觀，攻城略地計(jì)劃打得很足，但2018年杠桿突然收緊，不僅傳統(tǒng)銀行貸款和資本市場(chǎng)融資受限，此前一直接濟(jì)開發(fā)商的非標(biāo)也被“掐斷”。“活下去”、唯有快，很多開發(fā)商把蓋房子干成流水線快餐。輔以巨額的“快周轉(zhuǎn)”獎(jiǎng)勵(lì)，地方公司自然“打雞血”，違背正常程序、流程和工藝，房屋質(zhì)量就難保障了。

中國(guó)樓市總是在創(chuàng)造奇跡。2018年，我國(guó)樓市連續(xù)第三年創(chuàng)新高，銷售面積和金額分別站上了17億平米和15萬(wàn)億，相比公認(rèn)的2017年歷史最高點(diǎn)，硬生生地又拉升了1.3%和12.2%，相比10年前的2008年，分別增加了2.6倍和5.98倍。我們?cè)隗@嘆市場(chǎng)化力量的同時(shí)，也由衷地感慨，“房改”已20年，不管是建房子的材料和工藝，或設(shè)計(jì)和理念，抑或社區(qū)表面之光鮮，比20年前“房改”時(shí)，不知道上了多少個(gè)“臺(tái)階”，但房屋質(zhì)量為何難以稱頌？

房子質(zhì)量差，限價(jià)難咎其責(zé)，但限價(jià)只是加了一根稻草。根源上，近年來(lái)房子越來(lái)越偏離居住屬性。特別是2017-2018年，“萬(wàn)人空巷”買房、老奶奶加入“剛需排隊(duì)”，大家夢(mèng)想踏上財(cái)富之旅，炒房炒出炒股的感覺。既然是資產(chǎn)，大家更在乎的是收益，而不是承載收益的那個(gè)實(shí)體。既然終端需求是這樣，那么順應(yīng)也好、被慣得也好，開發(fā)商自然無(wú)利而不往。浮華過(guò)后總是空，洗盡鉛華方為真。現(xiàn)在，“股投不炒”“房住不炒”，買股票要關(guān)注基本面，買房子要關(guān)注質(zhì)量。未來(lái)幾年，房屋質(zhì)量問(wèn)題會(huì)陸續(xù)曝光出來(lái)，但不要過(guò)分地苛責(zé)哪一類人，因?yàn)檫@幾年多數(shù)人都在享受鍍金時(shí)代，整個(gè)時(shí)代都要為浮華背責(zé)，為泡沫買單。

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）

（原標(biāo)題為《房屋“質(zhì)量門”真是限價(jià)惹的禍嗎>)