最高法院：執(zhí)行程序中，對(duì)分別辦理登記的房屋與土地，可以分別處置嗎？

分別處置不符合“房地一體”規(guī)則，在具體執(zhí)行中也難以落實(shí)

閱讀提示：

房地產(chǎn)交易中，房屋與土地使用權(quán)遵循“房隨地走”“地隨房走”的規(guī)則，但這并不意味著房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人始終保持一致登記。執(zhí)行程序中，對(duì)于分別辦理登記的房屋與土地，是否應(yīng)當(dāng)分別處置？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

分別處置不符合“房地一體”規(guī)則，在具體執(zhí)行中也難以落實(shí)。

案件簡(jiǎn)介：

1.1997年12月15日，原金元貿(mào)易公司成立，股東為匯業(yè)貿(mào)易公司與永興儀器廠。

2.1998年6月11日，原金元貿(mào)易公司取得案涉某地集體土地使用權(quán)及對(duì)應(yīng)房屋所有權(quán)。原金元貿(mào)易公司注銷后，未約定案涉土地使用權(quán)及房屋歸屬。

2.2007年9月18日，新金元貿(mào)易公司（與已注銷的原金元貿(mào)易公司名稱一致）成立。

3.2011年12月19日，案涉房屋經(jīng)多次處分后登記在新金元貿(mào)易公司法定代表人孫某某名下，案涉土地使用權(quán)仍登記在原金元貿(mào)易公司名下。

4.2018年11月19日，因某房產(chǎn)公司對(duì)新金元貿(mào)易公司、孫某某享有債權(quán)，長(zhǎng)沙中院輪候查封案涉房屋。期間房屋征拆，長(zhǎng)沙中院裁定查封補(bǔ)償用地，要求征拆部門協(xié)助提取征拆款。匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠不服，在執(zhí)行異議被裁定駁回后，向長(zhǎng)沙中院提起執(zhí)行異議之訴。

5. 原告認(rèn)為，原金元貿(mào)易公司注銷后，房屋、土地及征收對(duì)價(jià)均屬于股東（也即原告），新金元貿(mào)易公司無(wú)權(quán)取得征拆款，且長(zhǎng)沙中院僅查封房屋，故不得執(zhí)行征拆款中涉土地部分。

6.2020年9月7日，長(zhǎng)沙中院認(rèn)為，征拆款包含房屋與土地兩部分，房屋歸屬孫某某，土地雖歸屬原告，但原告與新金元貿(mào)易公司人格混同，不能排除執(zhí)行，一審駁回原告訴訟請(qǐng)求。匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠上訴至湖南高院。

7.2020年12月14日，湖南高院認(rèn)為，上訴人對(duì)孫某某名下房屋及對(duì)應(yīng)征拆款無(wú)實(shí)體權(quán)利，但人格混同缺乏依據(jù)，上訴人對(duì)土地及對(duì)應(yīng)征拆款的權(quán)利可以阻卻執(zhí)行，二審判決停止執(zhí)行案涉土地及對(duì)應(yīng)征拆款。被告某房產(chǎn)公司認(rèn)為二審判決違反“房地一體”處分原則，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

8.2022年1月14日，最高法院再審判決撤銷湖南高院的二審判決，維持湖南中院的一審判決。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠對(duì)案涉房屋、土地使用權(quán)、臨時(shí)建筑及相應(yīng)拆遷補(bǔ)償是否享有民事權(quán)益？

裁判要點(diǎn)：

一、對(duì)分別登記的房屋與土地分別處置雖有一定道理，但不符合“房地一體”處分規(guī)則。

最高法院認(rèn)為，基于案涉《征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，對(duì)于登記在原金元貿(mào)易公司名下的4棟房屋、土地使用權(quán)及臨時(shí)建筑，金元貿(mào)易公司可獲得總面積8510.855平方米的物業(yè)和征地補(bǔ)償款2400萬(wàn)元，其中金元貿(mào)易公司已經(jīng)實(shí)際取得1200萬(wàn)元。鑒于案涉訴爭(zhēng)5849.385平方米集體土地使用權(quán)與地上4棟房屋系分別辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記，一、二審判決分別對(duì)其進(jìn)行分析論述有一定道理，但沒(méi)有充分考量“房地一體”的處分規(guī)則。

二、根據(jù)“房地一體”規(guī)則，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠對(duì)房屋及土地使用權(quán)喪失實(shí)體權(quán)利，故亦無(wú)權(quán)主張因此所得的拆遷補(bǔ)償。

（一）“地隨房走”的“房地一體”是法律規(guī)定的處分原則。

最高法院認(rèn)為，原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”；第一百八十二條規(guī)定：“建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”；第一百八十三條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！鄙鲜鲆?guī)定明確了“地隨房走”的“房地一體”處分原則，即在房屋等地上物權(quán)利處分時(shí)，房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之被處分。

（二）案涉房屋經(jīng)多次處分，其所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)亦隨之被處分。

最高法院認(rèn)為，本案中，案涉4棟房屋經(jīng)過(guò)抵押、拍賣、轉(zhuǎn)讓等多次處分，其所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)亦隨之被處分。2010年1月27日，雨花區(qū)法院作出（2008）雨執(zhí)字第313-4號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定案涉4棟房屋的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸卜勝華、文春泉、李玲香所有，4棟房屋所有權(quán)及所占用的土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移；2011年12月19日，孫某某以金元貿(mào)易公司法定代表人的名義與卜勝華、文春泉、李玲香簽訂《和解協(xié)議》，自愿以1200萬(wàn)元回購(gòu)上述4棟房屋，并已實(shí)際支付1200萬(wàn)元。

（三）房屋所有權(quán)人孫某某因其取得房屋的行為，對(duì)房屋及土地使用權(quán)享有實(shí)體權(quán)利，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠對(duì)房屋對(duì)房屋及土地使用權(quán)喪失實(shí)體權(quán)利，故亦無(wú)權(quán)主張因此所得的拆遷補(bǔ)償。

最高法院認(rèn)為，即便如二審判決所述，2016年1月20日雨花區(qū)法院作出的（2016）湘0111執(zhí)3-1號(hào)執(zhí)行裁定，將案涉4棟房屋過(guò)戶到孫某某名下不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，但孫某某基于其與4棟房屋所有權(quán)人（卜勝華、文春泉、李玲香）簽訂的協(xié)議以及雨花區(qū)法院的裁定并支付了全部對(duì)價(jià)，已經(jīng)對(duì)該4棟房屋及所占用土地的使用權(quán)享有實(shí)體財(cái)產(chǎn)權(quán)利。匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠作為原金元貿(mào)易公司權(quán)利義務(wù)的承繼人對(duì)該4棟房屋及所占用土地的使用權(quán)已無(wú)實(shí)體財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)因此所得拆遷補(bǔ)償亦無(wú)權(quán)主張權(quán)利。

（四）處置房屋時(shí)的程序瑕疵，并不必然產(chǎn)生房地分開(kāi)處理的法律效果。

最高法院認(rèn)為，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠再審中認(rèn)可“房地”依法應(yīng)一體處理的規(guī)則，但同時(shí)主張依據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第二十四條第二款關(guān)于“對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理”的規(guī)定，在涉及集體土地時(shí)，房地可以分開(kāi)處置，本案即屬此種情況，并提交了雨花區(qū)法院（2010）雨執(zhí)字第25號(hào)執(zhí)行裁定書和長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（2011）長(zhǎng)中執(zhí)監(jiān)復(fù)字第0024號(hào)執(zhí)行裁定書予以佐證。本院認(rèn)為，《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第二十四條并未否定“房地一體”處理的規(guī)則，只是基于當(dāng)時(shí)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的法律限制而作出的特殊程序規(guī)定，若雨花區(qū)法院在拍賣案涉4棟房屋時(shí)未與國(guó)土資源管理部門協(xié)商一致，屬于程序瑕疵，但并不必然產(chǎn)生房地分開(kāi)處理的法律效果。

三、分別處置不符合“房地一體”規(guī)則，在具體執(zhí)行中也難以落實(shí)。

（一）原審法院主張對(duì)房屋與土地分開(kāi)處置，有悖于“房地一體”的處理規(guī)則。

最高法院認(rèn)為，雨花區(qū)法院于2010年1月27日作出（2008）雨執(zhí)字第313-4號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定案涉4棟房屋的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸卜勝華、文春泉、李玲香所有，此時(shí)依法產(chǎn)生4棟房屋所有權(quán)及所占用土地使用權(quán)由原金元貿(mào)易公司轉(zhuǎn)移給卜勝華、文春泉、李玲香的法律效果。但在匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠基于上述程序問(wèn)題提出執(zhí)行異議的情況下，雨花區(qū)法院又作出（2010）雨執(zhí)字第25號(hào)執(zhí)行裁定，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出（2011）長(zhǎng)中執(zhí)監(jiān)復(fù)字第0024號(hào)執(zhí)行裁定，認(rèn)為“執(zhí)行中拍賣的上述房屋是生效法律文書所確定的標(biāo)的物，并未涉及到房屋所占用的土地的處置事宜”，明顯與原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于“房地一體”處理的規(guī)定相悖。

（二）原審法院判決對(duì)房屋與土地分開(kāi)處置，在具體執(zhí)行中難以落實(shí)。

最高法院認(rèn)為，關(guān)于案涉4棟房屋所占用土地的具體范圍，因4棟房屋所有權(quán)證并未具體載明占地面積，房屋也早已被征收拆除，雙方對(duì)于4棟房屋實(shí)際占用土地具體范圍的核算也無(wú)法達(dá)成一致，考慮到當(dāng)時(shí)房屋和土地使用權(quán)分別登記的客觀情況，以及案涉5849.385平方米集體土地使用權(quán)之上除少量臨時(shí)建筑外，只有案涉4棟房屋，故在無(wú)相反證據(jù)的情況下，4棟房屋的拍賣處置應(yīng)同時(shí)包含5849.385平方米集體土地使用權(quán)更符合本案實(shí)際。而且，在案涉5849.385平方米集體土地使用權(quán)及地上4棟房屋、臨時(shí)建筑被征收拆遷給予補(bǔ)償時(shí)，亦未具體核算各自的價(jià)值并區(qū)分各自的補(bǔ)償款物，而是一并給予2400萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償款和8510.855平方米物業(yè)的補(bǔ)償。鑒于匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠認(rèn)可金元貿(mào)易公司已經(jīng)從總的拆遷補(bǔ)償中支取了1200萬(wàn)元，對(duì)于剩余的1200萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償款和8510.855平方米物業(yè)，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠已無(wú)實(shí)體權(quán)利，若該部分補(bǔ)償款物經(jīng)處置償付某房產(chǎn)公司后尚有剩余，亦應(yīng)歸還給孫某某或金元貿(mào)易公司，而非匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠。二審法院將案涉4棟房屋與5849.385平方米集體土地使用權(quán)分開(kāi)處置，判決停止對(duì)案涉5849.385平方米集體土地使用權(quán)及臨時(shí)建筑的拆遷補(bǔ)償部分的執(zhí)行，適用法律有誤，在具體執(zhí)行中也難以落實(shí)，應(yīng)予糾正。

綜上，最高法院認(rèn)為上訴人不享有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，再審判決撤銷湖南高院的二審判決，維持湖南中院的一審判決。

案例來(lái)源：

《湖南金園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、湖南省匯業(yè)貿(mào)易有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴》[案號(hào)：最高人民法院(2021)最高法民再342號(hào)]

實(shí)戰(zhàn)指南：

一、如何理解房產(chǎn)交易中的“房地一體”？

“房地一體”主要運(yùn)用在房地產(chǎn)交易流通過(guò)程中，這一處分規(guī)則能夠有效避免土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)在交易過(guò)程中分離，防止權(quán)利沖突。但是，這一處分規(guī)則并不意味著房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人始終為同一主體，實(shí)踐中，房屋與土地登記在不同權(quán)利人名下的情況并不罕見(jiàn)。

二、如何理解執(zhí)行程序中的“房地一體”？

執(zhí)行程序畢竟不同于普通房產(chǎn)交易，法院在鎖定被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，也要防止侵害案外人利益。具體到本案，一審、二審法院的判決結(jié)果雖不一致，但審理思路相近，對(duì)于登記在不同權(quán)利人名下的房產(chǎn)、土地進(jìn)行“分開(kāi)論述”“分別處理”，這樣處理有一定的道理，主要是考慮到對(duì)責(zé)任財(cái)產(chǎn)明確劃分、保護(hù)案外人利益。因此，最高法院并未在判決中全然否認(rèn)這一思路的合理性，而是認(rèn)為這種思路畢竟有欠妥當(dāng)，未充分考量“房地一體”的處分規(guī)則，也不利于執(zhí)行措施的實(shí)際落實(shí)。

三、“房地一體”對(duì)權(quán)利人而言有何意義？

綜合以上，如果權(quán)利人僅就建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行登記，法律風(fēng)險(xiǎn)不僅及于交易階段，也會(huì)及于執(zhí)行階段。在執(zhí)行程序中，受限于房隨地走、地隨房走的規(guī)則，權(quán)利人可能無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行。遵循“房地一體”規(guī)則，本身也構(gòu)成對(duì)權(quán)利人的自我保護(hù)，我們建議權(quán)利人尊重這一規(guī)則，不要“分散登記”，以避免房、地分離狀態(tài)下各種可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

法律規(guī)定：

1.《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

2.《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

3.《中華人民共和國(guó)民法典》第四百一十七條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

延伸閱讀：

1.執(zhí)行法院可以對(duì)抵押土地上未辦理抵押登記的附著物一并執(zhí)行。

案例1：《蘭州某某股份有限公司五泉支行與甘肅某某煤炭銷售有限公司、王某博等借款合同糾紛》[案號(hào)：甘肅省高級(jí)人民法院(2024)甘執(zhí)復(fù)224號(hào)]

甘肅高院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物一并抵押，如果當(dāng)事人未按照該條第一款規(guī)定一并抵押時(shí)，則法律直接規(guī)定“視為一并抵押”。本案中，甘肅某某公司與蘭州某某五泉支行簽訂抵押合同時(shí)約定其對(duì)蘭州某某五泉支行與甘肅某某煤炭銷售有限公司之間的借款債務(wù)提供抵押擔(dān)保，抵押物即為案涉土地，擔(dān)保范圍為主合同項(xiàng)下全部債務(wù)，包括但不限于全部本金、利息以及為實(shí)現(xiàn)主債權(quán)的費(fèi)用等。抵押合同簽訂時(shí)案涉地上附著物即存在，為實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，蘭州中院在執(zhí)行中對(duì)案涉抵押土地上及地上附著物一并執(zhí)行符合案件實(shí)際及法律規(guī)定，并無(wú)不妥。復(fù)議申請(qǐng)人提出案涉地上附著物未進(jìn)行抵押擔(dān)保，蘭州中院不應(yīng)將以上未設(shè)定抵押的地上附著物強(qiáng)制執(zhí)行的理由與法律規(guī)定不符，其復(fù)議請(qǐng)求及理由本院不予支持。

2.抵押土地上新增建筑物，該建筑物所有人的權(quán)利不能排除對(duì)抵押土地及該新增建筑物的執(zhí)行處分。

案例2：《佛山某某菌業(yè)有限公司、中國(guó)某某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司等借款合同糾紛》[案號(hào)：廣東省高級(jí)人民法院(2024)粵執(zhí)復(fù)209號(hào)]

廣東高院認(rèn)為，抵押的建設(shè)用地上存在新增建筑物的，為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，在處分建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，只有將建筑物一并處分，才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的使用價(jià)值和交換價(jià)值，并避免建筑物出現(xiàn)“空中樓閣”的現(xiàn)象。雖然新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人就新增建筑物拍賣、變賣或折價(jià)所得價(jià)款不享有有限受償權(quán)，但是根據(jù)法律規(guī)定的抵押房地一體處分原則，即使抵押土地上新增建筑物，該建筑物的所有人或者案外人亦不能以對(duì)該新增建筑物享有實(shí)體權(quán)利為由排除對(duì)抵押土地及該新增建筑物的執(zhí)行處分。因此，某某公司復(fù)議主張?jiān)摰盅旱墓I(yè)用地上，除了案涉三座抵押廠房以外，還有五座建筑物是該土地抵押后建造，債權(quán)人對(duì)該五座建筑物沒(méi)有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，該公司對(duì)該五座建筑物有合法租賃權(quán)、使用權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)足以對(duì)抗債權(quán)人的抵押權(quán)，沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。