在擴大內(nèi)需與消費升級的政策導(dǎo)向下，中國商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷一場深刻的范式轉(zhuǎn)換。從增量擴張的粗放生長到存量盤活的精耕細作，從規(guī)模競爭到價值挖掘，行業(yè)在分化與調(diào)整中勾勒出清晰的發(fā)展新路徑?！笆逦濉币?guī)劃建議強調(diào)的“需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求”的動態(tài)平衡戰(zhàn)略，為商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型提供了根本遵循，也推動行業(yè)在挑戰(zhàn)中孕育新機遇。

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“消費回暖與投資調(diào)整并存”的鮮明特征。根據(jù)觀點指數(shù)最新發(fā)布的《表現(xiàn)力指數(shù)?2025年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報告》，2025年1-9月，社會消費品零售總額累計達到365,877億元，累計增速4.46%，國慶中秋8天長假更是創(chuàng)下8.88億人次出游、8090.06億元消費的亮眼數(shù)據(jù)，顯示出強勁的消費復(fù)蘇動能。然而與之相對的是，開發(fā)投資端仍面臨壓力，辦公樓新開工面積同比下滑22.3%，重點八城商業(yè)地產(chǎn)平均租金較上年同期下跌11.9%，廣深等城市甲級寫字樓空置率仍在上升。這種供需結(jié)構(gòu)的不平衡，正倒逼行業(yè)從“增量競爭”全面轉(zhuǎn)向“存量博弈”。

市場的深度調(diào)整加速了行業(yè)分化，馬太效應(yīng)愈發(fā)顯著。數(shù)據(jù)顯示，收入50億元以上的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)僅占行業(yè)總數(shù)的8%，卻占據(jù)了42%的行業(yè)營收份額，預(yù)計2025年行業(yè)營收CR10將突破35%，較上年提升5個百分點。頭部企業(yè)憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與運營能力穿越周期，新城控股、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等企業(yè)在2025年上半年均實現(xiàn)營收增長；而中小企業(yè)則面臨招商難、運營弱、收入低的困境，不少項目陷入停滯甚至面臨重組風(fēng)險。這種分化不僅體現(xiàn)在規(guī)模上，更源于企業(yè)在品牌號召力、運營效率與抗風(fēng)險能力上的差距。

在存量主導(dǎo)的市場中，輕資產(chǎn)運營與存量改造成為企業(yè)破局的關(guān)鍵抓手。萬科商業(yè)的實踐頗具代表性，其2025年4月煥新開業(yè)的深圳iN城市廣場，作為華南首個輕資產(chǎn)存量改造項目，實現(xiàn)了97%的出租率和95%的開業(yè)率，顯著高于行業(yè)平均水平，并入選中購聯(lián)“星秀榜”。這個始建于2002年的深圳首個購物中心，經(jīng)萬科一年半改造后，引入29家首店、旗艦店及特色店，打造出集潮流運動、寵物社交、親子生活于一體的復(fù)合型空間，印證了存量資產(chǎn)的激活潛力。截至2025年一季度，萬科商業(yè)已為黑石、GIC等國際機構(gòu)提供運營服務(wù)，僅上海地區(qū)輸出管理規(guī)模就超百萬平方米，其旗下印力集團管理的中金印力REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城更是保持98.1%的出租率和99.8%的租金收繳率。

類似的存量升級案例在核心城市不斷涌現(xiàn)。2025年1月煥新開業(yè)的瑞安新天地時尚Ⅱ，作為上海太平橋板塊首個可持續(xù)存量項目，摒棄傳統(tǒng)封閉布局，以開放式臨街業(yè)態(tài)與城市街道無縫銜接，通過品牌共創(chuàng)與潮流社交場景構(gòu)建，成為“城市自然能量場”的典型范本。恒隆地產(chǎn)則推出“恒隆V.3”策略，通過小投資、輕重結(jié)合的資產(chǎn)整合模式，對現(xiàn)有項目進行再升級，提升核心商圈資產(chǎn)的競爭力與創(chuàng)收能力。這些實踐共同指向一個核心認知：商業(yè)地產(chǎn)的核心價值已從物理空間轉(zhuǎn)向運營能力。

消費需求的結(jié)構(gòu)性變化為商業(yè)地產(chǎn)提供了新的增長坐標(biāo)系。東原致新、東原仁知董事長羅韶穎指出，中國14億人口基數(shù)中，中年初老人群與年輕群體構(gòu)成了消費主力——前者收入達人生峰值且痛點需求突出，后者消費意愿強烈且創(chuàng)收動力足，而下沉的中產(chǎn)群體更形成了“復(fù)合型消費心態(tài)”。順應(yīng)這一趨勢，企業(yè)紛紛探索新賽道：城市微度假商業(yè)、奧萊+文旅業(yè)態(tài)快速崛起，社區(qū)商業(yè)通過精細化運營提升客群黏性，寵物經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟、健康經(jīng)濟等細分領(lǐng)域增速超10%，遠高于行業(yè)平均水平。僅銀發(fā)消費群體就已達2.8億人，催生出適老化空間與康養(yǎng)服務(wù)；寵物經(jīng)濟市場規(guī)模突破3000億元，帶動寵物友好型商場成為新熱點。

面對這些新需求，商業(yè)運營正從單一租賃轉(zhuǎn)向“內(nèi)容+服務(wù)+營銷”的全鏈條創(chuàng)新。羅韶穎提出的“內(nèi)容即店鋪，客戶即媒體，服務(wù)即營銷”戰(zhàn)略頗具代表性：通過全流程社交媒體直播構(gòu)建流量池，以熟人推薦替代傳統(tǒng)廣告獲客，將差異化服務(wù)轉(zhuǎn)化為核心競爭力。德勤中國消費行業(yè)主管合伙人張?zhí)毂鴱娬{(diào)，企業(yè)需精準(zhǔn)捕捉結(jié)構(gòu)性機遇，在50個重點消費賽道中篩選出寵物經(jīng)濟、文化經(jīng)濟等增長型領(lǐng)域深耕。光大安石資管總裁周頌明則指出，定制化與精細化是關(guān)鍵，項目規(guī)劃需結(jié)合自身條件、客群結(jié)構(gòu)與競爭環(huán)境量身打造，通過場景、內(nèi)容、情緒價值的三維升級滿足新需求。

資本層面的調(diào)整與重構(gòu)也在重塑行業(yè)格局。2025年1-9月，內(nèi)地辦公資產(chǎn)交易達42宗，總金額約398億元，上海、北京交易占比超60%，中郵保險聯(lián)合漢斯集團以108億元收購上海博華廣場的交易，創(chuàng)下年內(nèi)單筆最高紀錄。值得注意的是，交易主體已集中為金融機構(gòu)、科技企業(yè)與頭部產(chǎn)業(yè)公司，中小投資者逐步退出，“金融+運營”的跨界合作模式成為主流。與此同時，消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴容預(yù)期，正吸引更多資本關(guān)注優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，進一步倒逼行業(yè)提升運營水平與品牌調(diào)整能力，形成“資本賦能—運營升級—價值提升”的良性循環(huán)。

技術(shù)創(chuàng)新為商業(yè)地產(chǎn)的精細化運營提供了重要支撐。萬科通過多年研發(fā)積累近300件國家專利，其首創(chuàng)的房地產(chǎn)圖紙大模型及AI技術(shù)，已服務(wù)于中海、越秀等企業(yè)，有效提升項目管理效率；萬科物業(yè)的智慧化服務(wù)系統(tǒng)，能實現(xiàn)火情等險情的快速響應(yīng)，以科技強化安全保障。這些技術(shù)應(yīng)用不僅優(yōu)化了運營成本，更通過精準(zhǔn)的客群分析與空間管理，提升了消費者體驗與資產(chǎn)回報率。

2025年，WeWork中國與國華中心合作，在上海楊浦區(qū)落地全新國華中心辦公社區(qū)，延續(xù)“經(jīng)典空間+勵帷”2.0模式，以模塊化設(shè)計適配1-20人團隊靈活辦公需求，提供包含租金、物業(yè)等的一價全包方案。項目位于五角場商圈核心，雙軌交直達，銜接高?？蒲匈Y源與商業(yè)集群，貼合區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟、科技研發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)需求。通過社區(qū)沙龍、資源對接會等服務(wù)，聯(lián)動全國12城近70個社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，為企業(yè)搭建跨區(qū)域合作平臺，成為靈活辦公賽道存量升級與生態(tài)賦能的典型實踐。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，2025年三季度上海商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性活力，寫字樓市場凈吸納量8.9萬平方米，空置率微降至23.5%，專業(yè)服務(wù)、金融及TMT行業(yè)租賃需求占比超六成；零售市場消費活力持續(xù)釋放，核心商圈租金環(huán)比上升0.44%，空置率降至9.32%，二次元消費、首發(fā)經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)推動場景升級；大宗交易市場內(nèi)資主導(dǎo)，單季成交額143.6億元環(huán)比激增67%，辦公類資產(chǎn)成交占比81%，核心資產(chǎn)與政策適配型項目價值凸顯。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度上海甲級寫字樓凈吸納量12.5萬平方米，空置率微升至23.8%，租金環(huán)比下調(diào)5.4%，內(nèi)資企業(yè)租賃占比75%；零售市場外環(huán)內(nèi)新增供應(yīng)8.8萬平方米，空置率微降至10.9%，首層平均租金23.6元/平方米/天，夜間經(jīng)濟、復(fù)合業(yè)態(tài)帶動消費活力，存量項目通過空間改造鞏固競爭力。

2025觀點商業(yè)年會凝聚行業(yè)共識：“十五五”期間存量更新是核心機遇，全國一線城市30年以上樓齡商辦物業(yè)超2億平方米，40%處于低效運營狀態(tài)。行業(yè)普遍確立“運營為王”導(dǎo)向，資產(chǎn)價值核心取決于現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。破局路徑清晰：空間向綜合體驗容器轉(zhuǎn)型，運營強化定制化與精細化，資本端深化“開發(fā)+運營+金融”融合，REITs作為行業(yè)成熟起點，倒逼資產(chǎn)運營透明化規(guī)范化。

盡管存量更新任務(wù)艱巨，但2025觀點商業(yè)年會凝聚的行業(yè)共識，與政策、需求的雙重驅(qū)動，已為商業(yè)地產(chǎn)指明清晰方向。短期來看，消費端刺激政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，場景融合與精準(zhǔn)補貼激活了居民消費潛力；長期而言，隨著存量改造的深入、運營能力的提升與資本生態(tài)的完善，行業(yè)將逐步實現(xiàn)“螺旋式”漸進發(fā)展。平安不動產(chǎn)首席運營官曾燦霞的判斷頗具共識：“并非所有不動產(chǎn)都能穿越周期，只有回歸資產(chǎn)價值創(chuàng)造原點，通過空間改造與內(nèi)容重構(gòu)激活價值的項目，才能抵御風(fēng)險、實現(xiàn)可持續(xù)增長?！?/p>

從深圳iN城市廣場的煥新到新天地時尚Ⅱ的轉(zhuǎn)型，從恒隆的資產(chǎn)整合到萬科的輕資產(chǎn)輸出，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型實踐已充分證明：行業(yè)的黃金時代并未結(jié)束，而是從“規(guī)模紅利”轉(zhuǎn)向了“運營紅利”。在擴大內(nèi)需與城市更新的雙重背景下，那些能精準(zhǔn)捕捉消費需求、提升運營能力、創(chuàng)新服務(wù)模式的企業(yè)與項目，必將在存量時代的競爭中占據(jù)先機，為城市商業(yè)生態(tài)升級、消費活力釋放與存量資產(chǎn)價值提升注入持久動力。