2月25日，上海市住建委、市房管局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化公積金貸款、完善個(gè)人房產(chǎn)稅等三方面共七條政策。

此次“新七條”的出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房者有哪些利好？對(duì)上海樓市的未來(lái)走勢(shì)有哪些影響？2月25日，針對(duì)市民關(guān)注的這些問(wèn)題，澎湃新聞?dòng)浾卟稍L了多位業(yè)內(nèi)專家，對(duì)新政進(jìn)行解讀，并對(duì)其影響和未來(lái)市場(chǎng)走向進(jìn)行了分析和預(yù)判。

降低購(gòu)房門檻，支持穩(wěn)定居住群體購(gòu)房需求

為服務(wù)宜居安居，促進(jìn)職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策：一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限；二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；三是持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民，在本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。

按照新政，非滬籍居民自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

“從調(diào)減住房限購(gòu)政策分析，此次新政降低了購(gòu)房門檻，增加了購(gòu)房套數(shù)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策對(duì)非滬籍居民購(gòu)置外環(huán)內(nèi)住房的社保繳納年限縮短為1年，而對(duì)于滿3年社保的非滬籍家庭，在外環(huán)內(nèi)可認(rèn)購(gòu)兩套住房，這說(shuō)明非滬籍居民在上海購(gòu)房的門檻進(jìn)一步降低，或等待成本在下降。

同時(shí)，新政還支持了穩(wěn)定居住群體的購(gòu)房需求。政策調(diào)整前，對(duì)于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無(wú)購(gòu)房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購(gòu)房需求導(dǎo)向，允許持有滿五年的居住證即有購(gòu)房資格。“換句話說(shuō)，過(guò)去限購(gòu)政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，此次新政對(duì)限購(gòu)的優(yōu)化，進(jìn)一步擴(kuò)大了覆蓋面，可以滿足多樣化的剛性和改善需求?！艾F(xiàn)在只要有1年社保，就能至少買1套房子，不再做內(nèi)外環(huán)線區(qū)分。”他告訴記者，當(dāng)前中高端改善需求較為明顯，尤其是新房或比較講究地段的，政策精準(zhǔn)釋放這些買家的需求。而對(duì)于社保滿3年的非滬籍居民，此前想改善住房條件通常是置換，先賣后買，現(xiàn)在則可以先買后賣，甚至直接購(gòu)買第二套房子了。

公積金貸款落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低貸款成本

為進(jìn)一步發(fā)揮公積金支持住房消費(fèi)作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》還優(yōu)化了住房公積金政策：一是適度提高住房公積金最高貸款額度；二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定；三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。

在貸款額度方面，新政明確，將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

盧文曦對(duì)此分析認(rèn)為，提高公積金貸款額度，可以享受更低的貸款利率，降低貸款成本。“當(dāng)前公積金利率遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款，多貸公積金有利于減輕貸款壓力。”他說(shuō)，尤其是剛需買家，多購(gòu)買總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的“上車房”，現(xiàn)在公積金貸款額度上限增至240萬(wàn)，可充分滿足剛需買家的貸款需求。疊加此前就公布的多子女、綠色建筑等優(yōu)惠舉措，最高貸款額度可達(dá)到324萬(wàn)，能大幅減輕月供壓力以及總的利息支出。不過(guò)需要說(shuō)明的是，購(gòu)房者最終的公積金貸款額度，要視其公積金賬戶余額等情況而定。

優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定方面，新政明確，對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無(wú)住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

“這說(shuō)明上海公積金貸款的條件進(jìn)一步放寬，即落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無(wú)住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利?！斑@使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放?！彼f(shuō)。

新政還將公積金貸款支持多子女家庭的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房，即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%?！岸紫蚴滋卓待R，公積金貸款新政將覆蓋更多改善型家庭群體，進(jìn)一步釋放多樣化需求?！北R文曦表示。

個(gè)人房產(chǎn)稅政策更人性化，減少相關(guān)群體持有成本

為支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

“個(gè)人住房房產(chǎn)稅執(zhí)行內(nèi)容更人性化。”盧文曦認(rèn)為，此前，有部分買家是因?yàn)樽优赡旰笮沦?gòu)住房，雖然屬于家庭唯一住房，但也要繳納房產(chǎn)稅，對(duì)釋放新的需求有一定影響。此次政策對(duì)現(xiàn)實(shí)中遇到的客觀問(wèn)題進(jìn)行了優(yōu)化完善，減少了相關(guān)群體的置業(yè)顧慮和持有成本。

將進(jìn)一步釋放合理需求，鞏固樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)

此次新政的出臺(tái)，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)有何影響？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次“新七條”政策充分體現(xiàn)上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，具有惠及面廣、精準(zhǔn)施策的特點(diǎn)。綜合來(lái)看，其體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度，在持續(xù)降低購(gòu)房成本的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡，鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。

“結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整基本到位、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)預(yù)期逐漸增強(qiáng)、各項(xiàng)利好政策疊加等因素，我們認(rèn)為，在促進(jìn)各子市場(chǎng)交易活躍的同時(shí)，此次新政也將促進(jìn)各市場(chǎng)之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢?！眹?yán)躍進(jìn)舉例說(shuō)，如非滬籍居民現(xiàn)在僅需滿足1年社保即可購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房，入市節(jié)奏有望加快?！捌淙粽J(rèn)購(gòu)一套二手房，則將帶動(dòng)房東的房源掛牌出售和置換，并帶動(dòng)包括新房市場(chǎng)的去庫(kù)存。據(jù)此，各市場(chǎng)之間將形成更為良性和互動(dòng)的循環(huán)機(jī)制，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

在盧文曦看來(lái)，此次新政的出臺(tái)，能進(jìn)一步釋放合理購(gòu)房需求，將促進(jìn)上海樓市的全年走向更加穩(wěn)健?！拔艺J(rèn)為，上海樓市今年有良好的開(kāi)局，配合此前的動(dòng)遷安置房票試點(diǎn)、國(guó)企收購(gòu)二手房等諸多舉措，后續(xù)走向會(huì)更踏實(shí)。成交量穩(wěn)步釋放的背后，房?jī)r(jià)有望盡快走出底部?！彼f(shuō)，政策推進(jìn)有序、落地平穩(wěn)，有望進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，助力樓市加快實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。