時隔5年，上海二手房單月成交重回3萬套關(guān)口，樓市“金三”行情強(qiáng)勢兌現(xiàn)。

二手房單月成交破3萬套，成交價格環(huán)比微增

根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，3月，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽31215套，一舉創(chuàng)下2021年3月以來近5年的最高紀(jì)錄。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，3月上海二手房市場“小陽春”成色十足，成交數(shù)據(jù)印證了市場信心的強(qiáng)勢回歸。全市二手房成交量不僅同比去年3月增長6%，更較今年1月大幅增長37%。

從成交節(jié)奏來看，上海新“滬七條”出臺后，3月上海二手房市場呈現(xiàn)逐周攀升的態(tài)勢。3月2日-3月8日，上海二手房周度網(wǎng)簽5709套，市場經(jīng)過春節(jié)假期休整后逐步回歸常態(tài)；3月9日-3月15日，單周成交直接躍升至7233套，市場回暖速度明顯加快；僅隔一周，3月16日-3月22日周度成交量再創(chuàng)新高，網(wǎng)簽7488套；3月23日-3月29日，周度成交進(jìn)一步攀升至7732套，連續(xù)四周實(shí)現(xiàn)增長。

單日成交同樣表現(xiàn)亮眼，3月全月共有13天二手房單日網(wǎng)簽量突破千套大關(guān)，其中有7天單日成交突破1300套，3月28日更是創(chuàng)下單日成交1585套的近5年峰值。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，這樣的高位成交密度為2021年以來首次出現(xiàn)。

58安居客研究院院長張波指出，3月上海二手房成交突破3萬套，3月28日單日成交1585套創(chuàng)新高，成為本輪樓市回暖的核心標(biāo)桿。據(jù)58安居客研究院監(jiān)測，“滬七條”落地后30天，上海二手房日均成交961套，較2024年政策（上一輪政策）后提升22.9%，政策脈沖強(qiáng)度顯著增強(qiáng)，熱度持續(xù)性也遠(yuǎn)超此前，周度成交始終維持高位。

價格端同樣釋放出企穩(wěn)回升的積極信號。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月二手住宅均價55075元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達(dá)33個月的下跌態(tài)勢。此外，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，作為先行指標(biāo)的帶看量，與1月相比取得28%的增長，為后續(xù)成交提供了有力支撐。

中指研究院上海分析師張翔認(rèn)為，此次上海樓市回暖的背后，是政策與供需雙重驅(qū)動的結(jié)果。2月25日，上海出臺“滬七條”精準(zhǔn)釋放購房需求，疊加2月初浦東、徐匯、靜安三區(qū)二手房收購試點(diǎn)，為“老破小”資產(chǎn)提供了明確的退出渠道與價格錨，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期。

市場供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，也為行情回暖奠定基礎(chǔ)。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海二手房自2025年8月起進(jìn)入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化。

從需求結(jié)構(gòu)看，剛需房源依然是市場核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價300萬以內(nèi)入門級房源備受追捧，3月成交占比已逐步升至70%以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海二手房3萬套的成交量，總體上處于歷史偏高位水平。結(jié)合去年底及今年一季度的交易量來看，市場已基本穩(wěn)住，也為后續(xù)房屋置換積蓄了較多潛在需求。若二季度交易數(shù)據(jù)能繼續(xù)維持高位，保持在2.5萬套/月左右的水平，將進(jìn)一步體現(xiàn)市場交易的活躍態(tài)勢。

多個新房項(xiàng)目計(jì)劃于4月逐步收減折扣

二手房市場火熱也在逐步傳導(dǎo)至新房市場。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環(huán)比激增251.6%，反彈力度空前。

從區(qū)域表現(xiàn)來看，受臨港集中推盤帶動，浦東成交釋放極為顯著，成交面積達(dá)22.96萬平方米，幾乎占據(jù)全市總量一半；此外，寶山、嘉定等剛需和首次改善聚焦區(qū)域，成交面積均超5萬平方米，成為支撐新房成交爆發(fā)的核心力量。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，盡管3月新房成交未超去年同期，但來客來訪等前端指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，市場熱度持續(xù)高位。其指出，供應(yīng)節(jié)奏偏慢、單次投放量不足，是目前制約成交進(jìn)一步突破的主要因素，而新“滬七條”對剛需及首次改善群體的提振效果顯著。

從市場表現(xiàn)來看，在新政帶動下，上海多個新房項(xiàng)目的客流與成交均明顯改善。以位于松江洞涇的華發(fā)海上都薈為例，該項(xiàng)目3月來訪總量達(dá)2400組，成交76套，成交金額約3.5億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目為松江區(qū)3月新房成交套數(shù)TOP1。另以位于上海閔行顓橋的保利?都匯和煦為例，新政實(shí)施首月，該項(xiàng)目來訪超2280組，成交101套，轉(zhuǎn)化率20%，成為新政首月上海首個百單盤。

與此同時，改善型項(xiàng)目亦表現(xiàn)不俗。據(jù)了解，位于楊浦新江灣城的建發(fā)海宸項(xiàng)目3月來訪量超1500組，成交套數(shù)39套，位列楊浦區(qū)3月及一季度成交榜首。據(jù)悉，目前項(xiàng)目已推出建面約230平方米海派疊墅產(chǎn)品、另有部分建面約105平方米洋房熱銷中。

值得一提的是，隨著市場回暖，新房市場優(yōu)惠收窄、價格企穩(wěn)的信號開始顯現(xiàn)。其中，保利?都匯和煦此前已官宣自3月9日起在售洋房房源成交價格全線上調(diào)0.5%；3月23日起，進(jìn)一步收緊折扣。另據(jù)了解，金海雲(yún)墅、華發(fā)海上都薈、壹江臻邸等項(xiàng)目也計(jì)劃于4月逐步收減折扣。

在中指研究院上海分析師張翔看來，當(dāng)前上海樓市結(jié)構(gòu)性分化特征依然明顯，部分優(yōu)質(zhì)新房產(chǎn)品認(rèn)可度高、去化快；但遠(yuǎn)郊部分區(qū)域仍面臨一定的去化壓力。

此外，中指研究院監(jiān)測的頭部房企銷售數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額769.1億元，銷售面積110.1萬平方米。其中，華潤置地以115.7億元領(lǐng)跑銷售金額榜，招商蛇口、保利發(fā)展緊隨其后。

盧文曦指出，3月二手房市場的火爆成交，培育了大量潛在新房買家，二手房賣家后續(xù)大概率入市購置新房，為4月成交提供強(qiáng)力支撐。隨著4月供應(yīng)持續(xù)到位，市場成交將進(jìn)一步突破，熱度必然超越3月。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，從3月市場表現(xiàn)看，政策已初步激活市場需求，二手房率先回暖，新房成交顯著回升。展望未來，若當(dāng)前市場情緒得以延續(xù)，上海有望在“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關(guān)注的是，市場企穩(wěn)仍將是一個漸進(jìn)過程，其持續(xù)性依賴于居民收入預(yù)期及房價預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)。