近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布2026年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。整體來看，上海辦公樓、零售物業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物流等板塊的租賃需求均延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。與此同時(shí)，投資市場(chǎng)交易情緒回暖，核心區(qū)域資產(chǎn)吸引力凸顯。

辦公樓需求持續(xù)復(fù)蘇

2026年第一季度，上海辦公樓市場(chǎng)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得20.1萬(wàn)平方米，其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得7.2萬(wàn)平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得13.0萬(wàn)平方米，后者持續(xù)受益于成本驅(qū)動(dòng)與升級(jí)型需求。CBRE（世邦魏理仕）的報(bào)告顯示，一季度全市凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)26%。兩家機(jī)構(gòu)均提到，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和升級(jí)型需求仍是當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)的主要支撐。

供應(yīng)方面，CBRE的報(bào)告顯示，本季度共錄得4個(gè)新項(xiàng)目交付，包括A.F.A上海融僑中心、徐家匯中心三期B座、上海華潤(rùn)中心及香港置地西岸中環(huán)等，新增體量合計(jì)約47.2萬(wàn)平方米。這些優(yōu)質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目的入市為企業(yè)升級(jí)搬遷提供了更多選擇空間。

從行業(yè)看，金融、專業(yè)服務(wù)仍是辦公樓需求的重要來源。CBRE的報(bào)告顯示，一季度專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和消費(fèi)品行業(yè)位列需求前三，其中北外灘、陸家嘴、徐匯濱江等板塊成交相對(duì)活躍。仲量聯(lián)行則提到，部分外資金融、專業(yè)服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)展現(xiàn)出更積極的租賃策略。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“部分外資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)積極的租賃策略，同時(shí)科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)升級(jí)型需求活躍?！?/p>

從區(qū)位表現(xiàn)來看，CBRE的報(bào)告顯示，北外灘以15%的占比位列第一，除證券公司外，金融服務(wù)、消費(fèi)品企業(yè)均有新增成交；陸家嘴板塊以11%的占比位列第二；徐匯濱江排名第三，已連續(xù)兩個(gè)季度躋身前五。

租金方面，兩家機(jī)構(gòu)的報(bào)告均顯示，盡管整體租金仍處下行通道，但降幅已有所收窄。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，一季度全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.5%至每月每平方米240.5元，有效租金環(huán)比下降2.4%至162.2元。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.2%至每平方米每天6.3元，較上季度收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%至每平方米每天4.1元，較上季度收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

CBRE中國(guó)區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸捌髽I(yè)對(duì)高品質(zhì)辦公空間的偏好未減，以‘成本優(yōu)化’與‘品質(zhì)升級(jí)’為核心的搬遷需求持續(xù)釋放。未來六個(gè)月，K11Atelier、靜安新中心等新增供應(yīng)入市，將進(jìn)一步豐富核心板塊的租賃選擇?！?/p>

餐飲服飾引領(lǐng)商業(yè)需求

零售物業(yè)市場(chǎng)在第一季度同樣展現(xiàn)活力。

仲量聯(lián)行指出，一季度“國(guó)補(bǔ)”延續(xù)、消費(fèi)貸貼息、擴(kuò)大免簽入境范圍等促消費(fèi)政策繼續(xù)加碼，推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)信心穩(wěn)步提升。

而隨著越來越多品牌選擇在客流密集的核心商圈布局大面積旗艦或概念店，以打造沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)、升級(jí)品牌形象，核心商圈租賃活躍度進(jìn)一步提升。2026年第一季度，核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。品牌在非核心商圈的拓店依然相對(duì)謹(jǐn)慎。

需求端方面，餐飲品類依然強(qiáng)勢(shì)。CBRE數(shù)據(jù)顯示，餐飲品類需求占比達(dá)43%，亞洲菜系回歸勢(shì)頭強(qiáng)勁；時(shí)尚服飾類需求占比23%，運(yùn)動(dòng)戶外雖有放緩但精品化布局仍在推進(jìn)，韓國(guó)品牌延續(xù)拓展節(jié)奏。仲量聯(lián)行的報(bào)告則指出，運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩雜貨、消費(fèi)電子及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求保持堅(jiān)挺。

租金方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，一季度，核心商圈首層租金環(huán)比下降0.3%至41.7元每平方米每天；非核心區(qū)域租金環(huán)比下降1.0%至14.3元每平方米每天。CBRE的報(bào)告顯示，全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比下跌0.6%至每天每平方米30.9元。

黃臻認(rèn)為：“在新興消費(fèi)趨勢(shì)不斷涌現(xiàn)和政策支持的雙重驅(qū)動(dòng)下，運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩雜貨、消費(fèi)電子以及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求依然保持堅(jiān)挺。”

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)商業(yè)租賃交易負(fù)責(zé)人希諾表示：“預(yù)計(jì)未來6個(gè)月，將迎來超132萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中徐家匯、莘莊等板塊的集中入市將進(jìn)一步加劇核心商圈與新興區(qū)域之間的客流競(jìng)爭(zhēng)。2026年上海整體消費(fèi)環(huán)境正穩(wěn)步回升并趨于理性，線下實(shí)體商業(yè)的消費(fèi)意愿正在加速重構(gòu)，面對(duì)供給放量與需求修復(fù)并行的格局。同時(shí)，上海正通過首發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)與數(shù)字消費(fèi)創(chuàng)新等手段拓展差異化消費(fèi)場(chǎng)景，以豐富業(yè)態(tài)與提升體驗(yàn)來對(duì)沖同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來的空置與租金壓力，轉(zhuǎn)短期供應(yīng)壓力為長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

投資市場(chǎng)核心資產(chǎn)受追捧

投資市場(chǎng)方面，近日，仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎在發(fā)布會(huì)上直言“筑底的時(shí)間已經(jīng)到了”。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場(chǎng)，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢(shì)頭高漲，累計(jì)達(dá)成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。從交易規(guī)模維度分析，本季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達(dá)6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長(zhǎng)27%。

CBRE的報(bào)告也顯示，一季度單筆交易規(guī)模較去年平均水平有所提升，市場(chǎng)投資意向穩(wěn)步修復(fù)，投資型交易按金額占比突破80%，釋放出市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的積極信號(hào)。

CBRE的報(bào)告顯示，辦公樓物業(yè)交易活躍度穩(wěn)居首位。季內(nèi)新茂大廈完成第五次易手，折射出買賣雙方對(duì)核心地段長(zhǎng)期價(jià)值的深度共識(shí)。隨著核心板塊資產(chǎn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，季內(nèi)超六成辦公標(biāo)的位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)。金融與航運(yùn)行業(yè)自用買家布局濱江板塊，方大炭素通過法拍渠道斬獲建國(guó)西路西公館。與此同時(shí)，全國(guó)資本正加速重組上海核心資產(chǎn)版圖，季內(nèi)廈門國(guó)企購(gòu)入仙樂斯廣場(chǎng)、濟(jì)南民企購(gòu)入黃浦中港匯兩筆交易落地，推動(dòng)綜合體交易金額占比躍升至29%。此外，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)基金為尋求更穩(wěn)健的現(xiàn)金流收益，正向酒店與長(zhǎng)租公寓賽道積極布局。

仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，從成交區(qū)位來看，資產(chǎn)分化態(tài)勢(shì)顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場(chǎng)呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

與此同時(shí)，自用型需求顯著回升。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，本季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當(dāng)前貸款利息優(yōu)惠政策，進(jìn)一步推動(dòng)自用型買家入市。

CBRE的報(bào)告顯示，內(nèi)資買家持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。企業(yè)買家以34%的交易份額居首，且其中逾七成資金為投資屬性，異地民企對(duì)滬投資熱情不減。地產(chǎn)公司緊隨其后，占比達(dá)31%，多傾向于在價(jià)格窗口期憑借專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力精準(zhǔn)抄底核心資產(chǎn)。機(jī)構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金合計(jì)占比20%，除長(zhǎng)租公寓與酒店外，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的辦公物業(yè)與商業(yè)裙房亦是其配置重點(diǎn)。

仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示，伴隨投資人對(duì)核心資產(chǎn)的持續(xù)收購(gòu)，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少，預(yù)計(jì)核心區(qū)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入筑底階段。CBRE華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶則認(rèn)為，單筆交易規(guī)模的上升與投資型交易的主導(dǎo)，標(biāo)志著市場(chǎng)情緒已從審慎觀望轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略布局。未來隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的加速推進(jìn)，辦公樓、商業(yè)及酒店物業(yè)有望迎來流動(dòng)性紅利。