近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)相繼發(fā)布2026年第一季度上海房地產(chǎn)市場報告。整體來看，上海辦公樓、零售物業(yè)及倉儲物流等板塊的租賃需求均延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，市場活躍度穩(wěn)步提升。與此同時，投資市場交易情緒回暖，核心區(qū)域資產(chǎn)吸引力凸顯。

辦公樓需求持續(xù)復(fù)蘇

2026年第一季度，上海辦公樓市場延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。

仲量聯(lián)行的報告顯示，全市甲級辦公樓凈吸納量錄得20.1萬平方米，其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得7.2萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)市場凈吸納量錄得13.0萬平方米，后者持續(xù)受益于成本驅(qū)動與升級型需求。CBRE（世邦魏理仕）的報告顯示，一季度全市凈吸納量環(huán)比增長26%。兩家機構(gòu)均提到，成本驅(qū)動型搬遷和升級型需求仍是當(dāng)前辦公樓市場的主要支撐。

供應(yīng)方面，CBRE的報告顯示，本季度共錄得4個新項目交付，包括A.F.A上海融僑中心、徐家匯中心三期B座、上海華潤中心及香港置地西岸中環(huán)等，新增體量合計約47.2萬平方米。這些優(yōu)質(zhì)甲級項目的入市為企業(yè)升級搬遷提供了更多選擇空間。

從行業(yè)看，金融、專業(yè)服務(wù)仍是辦公樓需求的重要來源。CBRE的報告顯示，一季度專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和消費品行業(yè)位列需求前三，其中北外灘、陸家嘴、徐匯濱江等板塊成交相對活躍。仲量聯(lián)行則提到，部分外資金融、專業(yè)服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)展現(xiàn)出更積極的租賃策略。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“部分外資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)積極的租賃策略，同時科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)升級型需求活躍。”

從區(qū)位表現(xiàn)來看，CBRE的報告顯示，北外灘以15%的占比位列第一，除證券公司外，金融服務(wù)、消費品企業(yè)均有新增成交；陸家嘴板塊以11%的占比位列第二；徐匯濱江排名第三，已連續(xù)兩個季度躋身前五。

租金方面，兩家機構(gòu)的報告均顯示，盡管整體租金仍處下行通道，但降幅已有所收窄。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，一季度全市租金報價環(huán)比下降0.5%至每月每平方米240.5元，有效租金環(huán)比下降2.4%至162.2元。仲量聯(lián)行的報告顯示，中央商務(wù)區(qū)市場租金環(huán)比下降1.2%至每平方米每天6.3元，較上季度收窄1.6個百分點；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%至每平方米每天4.1元，較上季度收窄1.2個百分點。

CBRE中國區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張越表示：“企業(yè)對高品質(zhì)辦公空間的偏好未減，以‘成本優(yōu)化’與‘品質(zhì)升級’為核心的搬遷需求持續(xù)釋放。未來六個月，K11Atelier、靜安新中心等新增供應(yīng)入市，將進一步豐富核心板塊的租賃選擇?！?/p>

餐飲服飾引領(lǐng)商業(yè)需求

零售物業(yè)市場在第一季度同樣展現(xiàn)活力。

仲量聯(lián)行指出，一季度“國補”延續(xù)、消費貸貼息、擴大免簽入境范圍等促消費政策繼續(xù)加碼，推動消費市場信心穩(wěn)步提升。

而隨著越來越多品牌選擇在客流密集的核心商圈布局大面積旗艦或概念店，以打造沉浸式消費體驗、升級品牌形象，核心商圈租賃活躍度進一步提升。2026年第一季度，核心商圈空置率環(huán)比下降0.3個百分點。品牌在非核心商圈的拓店依然相對謹(jǐn)慎。

需求端方面，餐飲品類依然強勢。CBRE數(shù)據(jù)顯示，餐飲品類需求占比達43%，亞洲菜系回歸勢頭強勁；時尚服飾類需求占比23%，運動戶外雖有放緩但精品化布局仍在推進，韓國品牌延續(xù)拓展節(jié)奏。仲量聯(lián)行的報告則指出，運動服飾、潮玩雜貨、消費電子及平價餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求保持堅挺。

租金方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，一季度，核心商圈首層租金環(huán)比下降0.3%至41.7元每平方米每天；非核心區(qū)域租金環(huán)比下降1.0%至14.3元每平方米每天。CBRE的報告顯示，全市購物中心首層租金環(huán)比下跌0.6%至每天每平方米30.9元。

黃臻認(rèn)為：“在新興消費趨勢不斷涌現(xiàn)和政策支持的雙重驅(qū)動下，運動服飾、潮玩雜貨、消費電子以及平價餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求依然保持堅挺?！?/p>

世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)租賃交易負(fù)責(zé)人希諾表示：“預(yù)計未來6個月，將迎來超132萬平方米新增供應(yīng)，其中徐家匯、莘莊等板塊的集中入市將進一步加劇核心商圈與新興區(qū)域之間的客流競爭。2026年上海整體消費環(huán)境正穩(wěn)步回升并趨于理性，線下實體商業(yè)的消費意愿正在加速重構(gòu)，面對供給放量與需求修復(fù)并行的格局。同時，上海正通過首發(fā)經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟與數(shù)字消費創(chuàng)新等手段拓展差異化消費場景，以豐富業(yè)態(tài)與提升體驗來對沖同質(zhì)化競爭帶來的空置與租金壓力，轉(zhuǎn)短期供應(yīng)壓力為長期競爭力?！?/p>

投資市場核心資產(chǎn)受追捧

投資市場方面，近日，仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎在發(fā)布會上直言“筑底的時間已經(jīng)到了”。

仲量聯(lián)行的報告顯示，一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。從交易規(guī)模維度分析，本季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

CBRE的報告也顯示，一季度單筆交易規(guī)模較去年平均水平有所提升，市場投資意向穩(wěn)步修復(fù)，投資型交易按金額占比突破80%，釋放出市場筑底企穩(wěn)的積極信號。

CBRE的報告顯示，辦公樓物業(yè)交易活躍度穩(wěn)居首位。季內(nèi)新茂大廈完成第五次易手，折射出買賣雙方對核心地段長期價值的深度共識。隨著核心板塊資產(chǎn)性價比優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，季內(nèi)超六成辦公標(biāo)的位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)。金融與航運行業(yè)自用買家布局濱江板塊，方大炭素通過法拍渠道斬獲建國西路西公館。與此同時，全國資本正加速重組上海核心資產(chǎn)版圖，季內(nèi)廈門國企購入仙樂斯廣場、濟南民企購入黃浦中港匯兩筆交易落地，推動綜合體交易金額占比躍升至29%。此外，保險機構(gòu)與地產(chǎn)基金為尋求更穩(wěn)健的現(xiàn)金流收益，正向酒店與長租公寓賽道積極布局。

仲量聯(lián)行的報告也顯示，從成交區(qū)位來看，資產(chǎn)分化態(tài)勢顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

與此同時，自用型需求顯著回升。仲量聯(lián)行的報告顯示，本季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當(dāng)前貸款利息優(yōu)惠政策，進一步推動自用型買家入市。

CBRE的報告顯示，內(nèi)資買家持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。企業(yè)買家以34%的交易份額居首，且其中逾七成資金為投資屬性，異地民企對滬投資熱情不減。地產(chǎn)公司緊隨其后，占比達31%，多傾向于在價格窗口期憑借專業(yè)運營能力精準(zhǔn)抄底核心資產(chǎn)。機構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金合計占比20%，除長租公寓與酒店外，穩(wěn)定運營的辦公物業(yè)與商業(yè)裙房亦是其配置重點。

仲量聯(lián)行投資及資本市場華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示，伴隨投資人對核心資產(chǎn)的持續(xù)收購，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少，預(yù)計核心區(qū)資產(chǎn)價格進入筑底階段。CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶則認(rèn)為，單筆交易規(guī)模的上升與投資型交易的主導(dǎo)，標(biāo)志著市場情緒已從審慎觀望轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略布局。未來隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的加速推進，辦公樓、商業(yè)及酒店物業(yè)有望迎來流動性紅利。