在這波物業(yè)上市潮中，華潤置地分拆物業(yè)上市的時(shí)間也越來越明確。如能成功上市，業(yè)績貢獻(xiàn)比例不大的華潤物業(yè)能否為華潤置地帶來更多的發(fā)展空間？

圖片來源：華潤物業(yè)官網(wǎng)

No.1  計(jì)劃2年內(nèi)上市

據(jù)IPO早知道消息，華潤置地內(nèi)部近期就拆分旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港上市召開電話會(huì)議，計(jì)劃加速上市進(jìn)程以便在2020年完成掛牌上市。據(jù)悉，本次上市計(jì)劃集資約5億美元（約39億港元），已選擇聘任建銀國際、中金、花旗及高盛為保薦人。

另有知情人士向媒體透露，拆分計(jì)劃屬實(shí)，相關(guān)上市事宜已由華潤物業(yè)科技服務(wù)公司（以下簡稱華潤物業(yè)科技）自行安排。不過，據(jù)其獲知的文件顯示，華潤物業(yè)科技并未明確今年上市，而是計(jì)劃1-2年內(nèi)進(jìn)入資本市場。

實(shí)際上，在之前的幾次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤置地就多次提出了物業(yè)分拆上市的計(jì)劃。

早在2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤置地就放出想要分拆上市的念頭。

會(huì)上，時(shí)任華潤置地董事局副主席的唐勇表示：“從去年（2016年）開始就在調(diào)整物業(yè)公司的管理架構(gòu)，重新確定物業(yè)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。從公司層面，物業(yè)管理完全與地產(chǎn)板塊分離。”

但當(dāng)時(shí)，物業(yè)管理單獨(dú)分拆上市尚無具體時(shí)間表。

在2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，唐勇提出華潤置地旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市計(jì)劃仍在穩(wěn)步推進(jìn)，希望物業(yè)分拆上市能給公司帶來更大的發(fā)展促進(jìn)。

在隨后的2019年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，唐勇再提物業(yè)上市進(jìn)程，表示“年內(nèi)將啟動(dòng)華潤物業(yè)科技上市安排?！?/p>

有資料顯示，華潤物業(yè)前身為1982年成立的隆地企業(yè)有限公司，2002年3月啟用名字華潤物業(yè)服務(wù)有限公司。

華潤物業(yè)定位為集品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)托管運(yùn)營、智慧物聯(lián)管理、科技平臺(tái)創(chuàng)新為一體的“平臺(tái)型泛社區(qū)經(jīng)濟(jì)服務(wù)商”。

發(fā)展至今，其業(yè)務(wù)范圍包括商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)、建造、出租和運(yùn)營；酒店業(yè)務(wù)管理與拓展；高端珠寶首飾和服裝及工藝品零售以及海外投資管理等業(yè)務(wù)的綜合型企業(yè)。其業(yè)務(wù)遍佈於內(nèi)地、香港和泰國，主要資產(chǎn)有寫字樓、商鋪、住宅、酒店及公寓等。

2016年， 華潤置地提出了“2+X”的戰(zhàn)略計(jì)劃，其中“2”指開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)，“X”則指多元化的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)同康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育等業(yè)務(wù)的一同列入其中。

No.2 對母公司業(yè)績貢獻(xiàn)力低

作為華潤置地的多元化創(chuàng)新業(yè)務(wù)，華潤物業(yè)的創(chuàng)新是“科技”。

2017年，華潤物業(yè)服務(wù)有限公司更名為華潤物業(yè)科技服務(wù)有限公司，開始布局智慧物業(yè)服務(wù)。

在2017年的全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤表示華潤物業(yè)已經(jīng)完成和地產(chǎn)的分離。

2018年5月11日，華潤物業(yè)科技正式發(fā)布“悅+”戰(zhàn)略，以“智慧服務(wù)生活”為品牌理念，整合資產(chǎn)托管、智慧物聯(lián)、平臺(tái)創(chuàng)新等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，形成“悅+”產(chǎn)品體系——悅服務(wù)、悅資產(chǎn)、悅智慧、悅生活。

在發(fā)布會(huì)上，時(shí)任華潤物業(yè)科技的副總經(jīng)理姚淼指出，“科技作為華潤物業(yè)創(chuàng)新的重要手段，其核心在于解放人的時(shí)間和精力，去思考和完成更智慧的事情，從而為客戶提供更好的生活解決方案。這是華潤物業(yè)科技“悅+”品牌創(chuàng)作的初心，也是華潤物業(yè)科技不同于其他競爭品牌的立場。”

據(jù)可查的最新數(shù)據(jù)顯示，華潤物業(yè)在全國范圍內(nèi)管理的物業(yè)項(xiàng)目700+，覆蓋北京、上海、深圳、成都、沈陽等76個(gè)城市，下設(shè)11家中心城市公司。

相關(guān)官方報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年在管面積超過1億㎡，營業(yè)額超過人民幣41億元, 同比增長18%；

2019年上半年在管面積超過1.1億平米;預(yù)計(jì)2020年底在管+儲(chǔ)備面積超過2億平米，營業(yè)額超過人民幣24億元, 同比增長30% 。

數(shù)據(jù)來源：華潤置地2019年上半年業(yè)績發(fā)布PPT

報(bào)告指出多元化業(yè)務(wù)獲取渠道，專業(yè)化口碑贏得市場信任。

另據(jù)華潤物業(yè)科技發(fā)布的2018-2019可持續(xù)發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，收費(fèi)系統(tǒng)交易總額超過10億元。

需要指出的是，雖然在管面積和營收在持續(xù)持續(xù)增長，但其作為X戰(zhàn)略之一，占華潤置地整體營收比例非常小。

官方數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年上半年華潤置地營收分別是1211.9億元和458.5億元，華潤物業(yè)部分的營收占比分別為3.38%和5.23%。雖然占比在上升，但華潤物業(yè)科技對華潤置地的業(yè)績貢獻(xiàn)力有限。

就如前文所述，華潤物業(yè)科技分拆上市，正是為了解決這一業(yè)績貢獻(xiàn)難題。

知名財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受文軒財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，華潤置地通過物業(yè)分拆上市，某種程度上來講就是為了獲得更好的獨(dú)立的發(fā)展機(jī)會(huì)。而強(qiáng)調(diào)科技的華潤物業(yè)科技，定位比較清晰，在單純靠服務(wù)理念已經(jīng)不能解決很多實(shí)際問題的情況下，科技創(chuàng)新能解決很多管理痛點(diǎn)。

No.3 未來的空間在哪里？

要給公司帶來更大的發(fā)展促進(jìn)，擴(kuò)大市場規(guī)模是必然選擇。

在華潤物業(yè)科技未來的發(fā)展空間中，華潤置地能提供強(qiáng)力支撐。

據(jù)2019年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末華潤置地土儲(chǔ)已覆蓋全球75座城市，總土儲(chǔ)面積達(dá)6737萬平方米。

2019年銷售簡報(bào)中，2019年累計(jì)總合同銷售建筑面積約13,248,349平方米，按年增長10.5%。

數(shù)據(jù)來源：華潤置地2019年未經(jīng)審核數(shù)據(jù)報(bào)告

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，華潤置地的商業(yè)物業(yè)和持有型物業(yè)有比較好的表現(xiàn)，這是華潤物業(yè)科技未來發(fā)展的優(yōu)勢。

其次第三方物業(yè)也正是華潤物業(yè)科技拓展的重心。

華潤物業(yè)科技從2017年開始承接了大量外接項(xiàng)目，2019年上半年增量管理面積也主要來自第三方。

從2019年上半年的增量管理面積來源來看，有66%的增量都來自于第三方，來自華潤置地的物業(yè)占34%。

數(shù)據(jù)來源：華潤置地2019年上半年業(yè)績發(fā)布PPT

目前，國內(nèi)的物業(yè)市場也正迎來空前的機(jī)會(huì)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾預(yù)測，未來十年物業(yè)管理規(guī)模將達(dá)500億㎡，從基礎(chǔ)到增值，物業(yè)服務(wù)市場空間將達(dá)三萬億，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)將開始分化。

嚴(yán)躍進(jìn)也曾向文軒財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)市場由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，其管理是一個(gè)非常重要的領(lǐng)域，為物業(yè)服務(wù)市場帶來了機(jī)會(huì)。

中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)到2021年，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

這給物業(yè)服務(wù)市場帶來了“風(fēng)口”，為了搶奪這塊大蛋糕，物業(yè)市場掀起上市熱，以尋求資本市場的支持。

據(jù)文軒財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2018年以來，房企分拆物業(yè)上市成為熱潮，2019年房企物業(yè)板塊上市潮更是風(fēng)起云涌，僅從2019年來看，便有10家物管公司完成主板上市，此外有6家物管企業(yè)已提交招股書等待上市。

而在近期，除華潤置地之外，卓越集團(tuán)和朗詩綠色集團(tuán)等房企也有分拆物業(yè)赴港上市的計(jì)劃。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，華潤置地作為央企，有對華潤物業(yè)科技有比較好的導(dǎo)向，今年上市的成功可能性還是比較大，從后續(xù)來講，華潤物業(yè)科技上市以后，借科技概念植入新的理念在收購項(xiàng)目上會(huì)有積極的作用，但因?yàn)槲飿I(yè)管理盈利空間比較小，經(jīng)營成本比較高，這個(gè)需要注意。

目前華潤物業(yè)科技上市計(jì)劃走到哪一步了？未來的目標(biāo)是怎么樣的？截止發(fā)稿，文軒財(cái)經(jīng)未得到華潤方面的置評。