3月31日，浙江地產(chǎn)商楊劍控制的中梁控股（02772.HK）召開(kāi)2019年業(yè)績(jī)公告，董事會(huì)主席楊劍、CFO游思嘉、地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事李和栗等管理層出席。

李和栗介紹，公司原計(jì)劃的銷售增幅約為10%-15%，受疫情影響，2020年的銷售目標(biāo)增幅定在10%至1680億元，未來(lái)計(jì)劃的增幅仍將是15%-20%。

李和栗同時(shí)表示，疫情對(duì)市場(chǎng)有影響，但是短期的，購(gòu)房的需求依然是存在的，只是被延后，目前土地市場(chǎng)已經(jīng)在恢復(fù)。

下調(diào)銷售增幅

2019年，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額1525億元，同比增加50.2%，超額完成全年1300億元的銷售目標(biāo)。其中，其附屬公司貢獻(xiàn)約932億元，合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司貢獻(xiàn)約593億元。銷售面積1485萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%，銷售均價(jià) 10300元/平方米。

就城市能級(jí)而言，二線城市的銷售額占比約35%，三線城市占比52%，四線城市占比12%。

公告顯示，2019年，中梁控股已售未結(jié)的約2000億元，簽約回款率為90%，首開(kāi)去化率70%

李和栗表示，公司設(shè)定的增長(zhǎng)目標(biāo)為每年10%-15%，2020年因?yàn)橐咔榈挠绊?，初步設(shè)定的增長(zhǎng)目標(biāo)為10%，未來(lái)仍舊堅(jiān)持15%-20%的增長(zhǎng)率。公司的回款計(jì)劃是680億元，回款率會(huì)接近2019年的90%水平。

對(duì)于市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)，李和栗稱，在房住不炒政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)，市場(chǎng)也是穩(wěn)健的，但會(huì)“箱體震蕩”，即會(huì)有分化。

中梁控股同時(shí)預(yù)測(cè)，受疫情影響，房地產(chǎn)銷售在疫情未穩(wěn)定前會(huì)表現(xiàn)低迷，但確信需求只是暫時(shí)性延后。預(yù)期政府會(huì)推出經(jīng)濟(jì)刺激措施與鼓勵(lì)購(gòu)房政策，惠及房地產(chǎn)行業(yè)。一旦疫情受控、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，房地產(chǎn)銷售預(yù)期將強(qiáng)力反彈。

土地市場(chǎng)開(kāi)始活躍

2019年，中梁控股作出的土地投資額為764億元，共獲取土地139宗，規(guī)劃建筑面積1660萬(wàn)平方米，二線城市占比超過(guò)50%，新進(jìn)入20個(gè)城市，平均成本為4607元/平方米。

公告介紹，2019年，公司買(mǎi)地范圍覆蓋多個(gè)戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)區(qū)，超過(guò)60%的買(mǎi)地金額位于長(zhǎng)三角、中西部約占20%，海峽西岸約占8%、環(huán)渤海約占8%及珠三角約占1%。

截至2019年底，中梁控股擁有土地儲(chǔ)備4570萬(wàn)平方米，可售資源超過(guò)2600億元。其中，可供銷售、可出租的已完工物業(yè)占280萬(wàn)平方米，在建物業(yè)及用作未來(lái)開(kāi)發(fā)占4290萬(wàn)平方米。

李和栗表示，自2018年公司即開(kāi)始轉(zhuǎn)變投資策略，由過(guò)去三四線的策略轉(zhuǎn)向二線城市、省會(huì)城市及中心城市。截至2019年，公司約90%的投資布局在了二三線城市

有關(guān)2020年的投資額，李和栗介紹，公司對(duì)投資金額的設(shè)定主要考慮銷售增長(zhǎng)的需求及市場(chǎng)機(jī)會(huì)兩個(gè)因素。2020年公司的初步預(yù)算為銷售額的50%-60%。

李和栗稱，疫情對(duì)行業(yè)的影響是短期的，但需求是存在的，只是被延后，而且近期的土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始活躍，銷售市場(chǎng)也已經(jīng)開(kāi)始恢復(fù)，對(duì)公司全年的買(mǎi)地預(yù)算影響相對(duì)比較小。

利潤(rùn)率在改善

2019年，中梁控股實(shí)現(xiàn)收入566.40億元，2018年為302.15億元，同比增加87.46%；銷售成本434.57億元，2018年為233.04億元，同比增加86.45%。

利潤(rùn)方面，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)毛利為131.82億元，2018年為69.11億元，同比增加90.74%，毛利率為23.27%，較2018年的22.9%增加0.37個(gè)百分點(diǎn)。

期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為62.56億元，2018年為25.26億元，同比增加147.66%，凈利潤(rùn)率為11.01%。歸屬母公司的利潤(rùn)為38.34億元，2018年為19.31億元，同比增長(zhǎng)102%；非控制權(quán)益為24.22億元，2018年為25.26億元。

2019年，中梁控股擁有有息債務(wù)總額401.81億元，凈負(fù)債率65.6%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金為264.95億元；已收客戶按金（合約負(fù)債）為1158.73億元。

對(duì)于凈負(fù)債率的大幅下降，楊德業(yè)稱，至2019年12月底，公司的凈負(fù)債率是65.6%，其實(shí)公司早期的目標(biāo)水平在70%-80%之間,主要是公司上市后打開(kāi)了融資渠道，債權(quán)融資的總額增加，未來(lái)會(huì)進(jìn)一步改善結(jié)構(gòu)，降低成本。