在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并先交支付“首付款”后，四年過(guò)去了，房子所在樓棟的位置卻不見(jiàn)樓的影子，只是有個(gè)地基坑。涉事樓盤(pán)位于西安，是由陜西霈博實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的航天新佳園二期A區(qū)，近日，多位買(mǎi)房的業(yè)主向澎湃質(zhì)量報(bào)告投訴平臺(tái)（www.school126.cn/consumersComplaint.jsp）反映稱(chēng)，2016年與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并支付首付款后，4年間不僅始終未簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商還以各種理由推遲施工，開(kāi)放商曾口頭承諾在2018年6月交房，目前相關(guān)樓棟位置卻仍是個(gè)“土坑”。

5月9日，陜西霈博實(shí)業(yè)有限公司關(guān)系處一名李姓工作人員對(duì)此事回應(yīng)稱(chēng)，因該小區(qū)二期部分樓棟未取得《商品房預(yù)售許可證》，所以未和業(yè)主簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而涉事樓棟目前已經(jīng)恢復(fù)施工，具體交房時(shí)間在簽訂正式合同后，以合同上規(guī)定的交房日期為準(zhǔn)。

但在未簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，業(yè)主們的等待遙遙無(wú)期。對(duì)此，律師認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議在未簽署正式合同之前，作為預(yù)約合同同樣具有法律效力，業(yè)主可就延遲簽訂合同、延遲交房所造成的損失，向開(kāi)發(fā)商主張賠償。

購(gòu)房者稱(chēng)認(rèn)購(gòu)4年未簽購(gòu)房合同，多次延遲交房

2016年6月27日，西安的余先生與陜西霈博實(shí)業(yè)有限公司簽訂了一份房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)了位于西安市國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的樓盤(pán)天浩上元郡二期23棟樓（房管部門(mén)核準(zhǔn)備案該項(xiàng)目名稱(chēng)為“航天新佳園二期”）的一套房屋，單價(jià)5360元/平方米。

“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商說(shuō)這個(gè)房子賣(mài)得很火，如果要確定下來(lái)房源，簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議就要交首付?！痹诤炚J(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)天，余先生支付了房屋總價(jià)的20.63%作為首付款，共計(jì)132557元。他說(shuō)，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售向他口頭承諾，2016年年底簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并于2018年6月交房。

一年后，余先生發(fā)現(xiàn)他所購(gòu)買(mǎi)的樓棟所屬位置仍未開(kāi)始動(dòng)工，他和其他業(yè)主一起找到了西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)，在管委會(huì)的協(xié)商下，開(kāi)發(fā)商于2017年7月1日作出了保證施工進(jìn)度的答復(fù)，并出具了《施工計(jì)劃說(shuō)明書(shū)》以及《進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》。

距離交房日期漸進(jìn)，余先生以為有了開(kāi)發(fā)商的承諾，很快就能入住新房。但在2018年春節(jié)前夕，他突然接到了開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的短信通知，要求業(yè)主于2018年1月24日前前往銷(xiāo)售中心商議補(bǔ)款事宜，若不前來(lái)協(xié)商，將解除認(rèn)購(gòu)關(guān)系，所購(gòu)房源另行處理。

余先生次日前往銷(xiāo)售中心詢(xún)問(wèn)，被告知首付款比例提高至32.4%，如果想繼續(xù)保有該房源，需補(bǔ)交款項(xiàng)并簽署第二份認(rèn)購(gòu)協(xié)議。無(wú)奈之下，余先生補(bǔ)交了73574元，共計(jì)繳納首付款206131元。

原本以為距離收房日期不遠(yuǎn)，交錢(qián)后工地也可以繼續(xù)施工。但不到兩個(gè)月后，2018年3月9日，余先生再次接到了開(kāi)發(fā)商通知，稱(chēng)因不規(guī)范銷(xiāo)售，（開(kāi)發(fā)商）受到西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局處罰，需要對(duì)前期已售房源進(jìn)行整改，要求業(yè)主于3月20日前辦理退房手續(xù)。

對(duì)此，業(yè)主們集體反對(duì)，3月15日，西安電視臺(tái)新聞綜合頻道對(duì)此事進(jìn)行了報(bào)道，最終開(kāi)發(fā)商公開(kāi)向業(yè)主承諾“不退房、不漲價(jià)、不追加首付”，并保證最晚交房時(shí)間為2020年3月。

澎湃新聞?dòng)浾卟樵?xún)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)此前也曾出現(xiàn)過(guò)無(wú)證違法銷(xiāo)售行為。據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站2019年5月6日發(fā)布的《關(guān)于山西霈博實(shí)業(yè)有限公司違法銷(xiāo)售問(wèn)題處理情況的通報(bào)》，該公司在2014年8月末未取得《商品房預(yù)售許可證》期間，曾因擅自銷(xiāo)售航天新佳園二期項(xiàng)目12、15、17號(hào)樓457套房屋，被罰款161萬(wàn)元。

從2018年至2019年年底，余先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)常常處于無(wú)人施工階段，“一開(kāi)始開(kāi)發(fā)商說(shuō)是資金困難，后來(lái)又以中考、高考期間不能施工，冬防期無(wú)法動(dòng)土、施工地段土方量巨大為理由，一直停工?！?/p>

如今已經(jīng)過(guò)了最近一次承諾的交房日期，五月初，余先生到工地現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)他認(rèn)購(gòu)的房子所在樓棟建筑工地依然只有一個(gè)巨大的“土坑”，“快四年了，房子沒(méi)有建出來(lái)，購(gòu)房合同也不和我們簽，業(yè)主們?cè)撛趺崔k？”余先生說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商：已恢復(fù)施工，交房日期以正式合同為準(zhǔn)

針對(duì)上述情況，5月9日，陜西霈博實(shí)業(yè)有限公司關(guān)系處一李姓工作人員回應(yīng)澎湃新聞稱(chēng)，因天浩上元郡二期（航天新佳園二期）部分樓棟沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》，導(dǎo)致業(yè)主至今沒(méi)有簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同。他說(shuō)，獲得商品房預(yù)售權(quán)需要在樓盤(pán)建設(shè)完成一部分后才可以辦理，目前部分樓棟還未達(dá)到辦證標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合四條件，其中之一即是投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五之上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

該工作人員稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)就違規(guī)銷(xiāo)售一事受到了當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)的處罰，目前正在給部分樓棟辦理《商品房預(yù)售許可證》，“我們27、28、29號(hào)樓已經(jīng)建成部分，現(xiàn)在準(zhǔn)備進(jìn)行網(wǎng)簽了，網(wǎng)簽后就可以簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！钡嘞壬鶎俚?3號(hào)樓還未建出樓體。

對(duì)于部分樓棟屢屢停工的問(wèn)題，該工作人員表示，此前停工主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金不足，但現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)了，“去年年底其他樓棟我們就已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)了，但因?yàn)橐咔橛绊?，中途停工了半個(gè)多月，今年3月恢復(fù)施工了，后來(lái)又因?yàn)閯趧?wù)問(wèn)題停工了一段時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)了。”他承認(rèn)，因疫情期間工人不足，目前施工情況并不是太穩(wěn)定。

但何時(shí)能讓業(yè)主們住上新房？該工作人員暫時(shí)無(wú)法確定，“我們現(xiàn)在還沒(méi)有和業(yè)主簽正式的買(mǎi)賣(mài)合同，等和業(yè)主簽合同后，交房時(shí)間就會(huì)在合同里進(jìn)行確認(rèn)，一切以正式合同為準(zhǔn)。”

然而對(duì)于余先生一家人來(lái)說(shuō)，這樣沒(méi)有限期的等待太過(guò)漫長(zhǎng)?！艾F(xiàn)在也沒(méi)有通知我們什么時(shí)候可以簽購(gòu)房合同，要等簽了合同才知道交房時(shí)間，不知道要一直等到什么時(shí)候。”

余先生說(shuō)，他和家人目前一直在租房生活，有部分業(yè)主因?yàn)椴辉敢獾却x擇了退房退款，但對(duì)他來(lái)說(shuō)顯然行不通，“當(dāng)時(shí)2016年西安房?jī)r(jià)還比較便宜，我們湊一湊錢(qián)還能賣(mài)，現(xiàn)在4年過(guò)去了，房?jī)r(jià)已經(jīng)飛漲上去了，如果我們現(xiàn)在退了房，這輩子都不可能再買(mǎi)得起房子了?！?

律師：認(rèn)購(gòu)協(xié)議也具有法律效力，可主張賠償

澎湃新聞?dòng)浾咄ㄟ^(guò)天眼查搜索發(fā)現(xiàn)，涉事開(kāi)發(fā)商陜西霈博實(shí)業(yè)有限公司在2019年6月至12月期間，曾發(fā)生多起法律糾紛，皆為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，未按約定時(shí)間交房，以該公司敗訴并賠償告終。

但對(duì)于余先生這種口頭承諾交房時(shí)間，多年未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的業(yè)主來(lái)說(shuō)，能否也通過(guò)法律途徑來(lái)維權(quán)？

5月9日，北京京都（南京）律師事務(wù)所律師王夢(mèng)樓介紹稱(chēng)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于預(yù)約合同，只要代表著雙方的真實(shí)意愿，也同樣具有法律效力。

他認(rèn)為，如果是由于開(kāi)發(fā)商問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋遲遲未交付，也屬于開(kāi)發(fā)商違約，作為購(gòu)房者，可以要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款項(xiàng)，就開(kāi)發(fā)商延遲簽訂合同、延遲交房對(duì)購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償，在收房后也可主張賠償。

“認(rèn)購(gòu)協(xié)議上雖然沒(méi)有注明準(zhǔn)確的交房時(shí)間，但開(kāi)發(fā)商曾發(fā)布文件承諾交房日期，可從側(cè)面就交房日期進(jìn)行取證?！蓖鯄?mèng)樓表示，購(gòu)房者可以要求兩方面賠償，一是延遲交房的違約金，可按照購(gòu)房總金額千分之一或千分之五來(lái)計(jì)算每日違約金；二是可主張賠償延遲交房對(duì)購(gòu)房者再次購(gòu)房造成的影響，“業(yè)主可以搜索同等地段小區(qū)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格，以及此后每年上漲的價(jià)格，向法官清楚的呈現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)程，基于房?jī)r(jià)上漲所造成的損失，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。”

王夢(mèng)樓提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、資金實(shí)力、正規(guī)程度進(jìn)行全方位考慮，在確認(rèn)并簽訂正規(guī)商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，再進(jìn)行貸款或支付首付款項(xiàng)。