原創(chuàng) AI財(cái)經(jīng)社作者 AI財(cái)經(jīng)社

撰文 / 田晏林

編輯 / 嵇國華

打開生門

最意想不到的巨頭也進(jìn)場了。

5月14日，紅杉資本中國基金、騰訊宣布完成對(duì)世茂旗下物業(yè)公司——世茂服務(wù)的戰(zhàn)略投資，投資總金額達(dá)2.44億美元。紅杉資本方面表示，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)后市場的存量管理業(yè)務(wù)，發(fā)展空間巨大。騰訊投資董事總經(jīng)理夏堯也表示，看好物業(yè)作為重要的線下場景，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型上具備的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

這筆戰(zhàn)略投資之于世茂（00813.HK），不止是一筆單純的資金支持，也為其接下來要講的資本故事，鍍上一層金邊。早在去年，有世茂管理層透露，世茂服務(wù)計(jì)劃于2021年啟動(dòng)上市。4月21日，世茂發(fā)公告表示，正考慮可能分拆物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)于香港聯(lián)合交易所獨(dú)立上市，但詳情尚未落實(shí)。

與此同時(shí)，金科股份和榮盛發(fā)展近日先后宣布將拆分各自的物業(yè)公司赴港上市。更早之前，正榮地產(chǎn)、華潤置地、陽光城等多家top30房企也傳出相同消息。

動(dòng)作最快的是被譽(yù)為“河南地產(chǎn)王”的建業(yè)集團(tuán)，旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活（09983.HK）于5月15日在港交所掛牌上市。

AI財(cái)經(jīng)社還從接近恒大的消息人士處獲悉，今年3月，中國恒大（03333.HK）撤銷了地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理中心，另成立物業(yè)集團(tuán)，級(jí)別為副總裁級(jí)單位，將金碧物業(yè)的業(yè)務(wù)及人員統(tǒng)一劃歸其中。這意味著物業(yè)板塊在恒大的戰(zhàn)略地位正在提升，大概率會(huì)運(yùn)作獨(dú)立上市。

其實(shí)這已不是房企物業(yè)第一次扎堆上市了。早在2018年，物管公司就進(jìn)入了上市窗口期。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018至2019年，上市的物管公司數(shù)量達(dá)18家，是2014至2017年上市企業(yè)數(shù)量的3倍。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日，包括碧桂園服務(wù)（06098.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、新城悅服務(wù)（01755.HK），以及旭輝旗下永升生活服務(wù)（01995.HK）等在內(nèi)的23家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港上市，總市值達(dá)3354.10億港元；還有3家企業(yè)登陸A股市場，總市值為365.94億元。

進(jìn)入2020年，這種勢頭似乎越來越旺。據(jù)匯生國際融資總裁黃立沖觀察，今年房企物管公司赴港上市的態(tài)度比以前更加積極，“經(jīng)過這次疫情，大家發(fā)現(xiàn)之前有希望的小船都被打翻了，只剩下物業(yè)，目前看來更穩(wěn)定，就趕緊把它拿起來做?！?/p>

疫情給一季度的房地產(chǎn)市場造成了顯著沖擊。一方面，重點(diǎn)城市成交規(guī)模降至近十年同期的最低位，房企短期銷售回款承壓；另一方面，償債規(guī)模高企，房企對(duì)資金的渴求更為迫切。

圖/視覺中國

而物業(yè)拆分上市后能夠募集大量資金，因此有聲音認(rèn)為，這有助于為母公司資金紓困。不過，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬告訴AI財(cái)經(jīng)社，物業(yè)作為獨(dú)立主體上市后，在獲取資本加持的同時(shí)，資金亦要保持獨(dú)立性，“物業(yè)公司的分拆上市對(duì)關(guān)聯(lián)房企影響不大，一般情況下，物業(yè)收入在房企營收中不會(huì)占據(jù)太高的比例?！?/p>

的確，遠(yuǎn)水救不了近火。一個(gè)人缺錢的時(shí)候總想靠賭桌解燃眉之急，但這卻不是最佳解決方案。

為港交所主板和創(chuàng)業(yè)板上市公司做過保薦人的陳峰表示，從去年開始，物管公司選擇境外上市，并非是給母公司找錢，更多還是出于財(cái)富安全的考慮?！艾F(xiàn)在國內(nèi)可以找到很多低成本的融資。以前5%至6%的融資利率，現(xiàn)在銀行視企業(yè)資質(zhì)，最低能做到2%至3%。”

而在預(yù)售款模式下，物業(yè)公司基本不需要負(fù)債經(jīng)營。睿和智庫研究表示，物業(yè)公司所需資本投入較少，主要資源投入為人員投入，屬于典型的輕資產(chǎn)模式。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)太多，老板們也想為自己留個(gè)生門，做一家沒有什么負(fù)債的上市公司。”陳峰總結(jié)道。

物業(yè)股瘋漲之謎

2014年6月，作為第一家分拆上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，彩生活在上市第三天市值就達(dá)到55.6億港元，反超母公司花樣年控股當(dāng)時(shí)的市值。隨后幾年，房企前赴后繼拆分物業(yè)上市，很大程度與資本市場的這種高估值誘惑有關(guān)。

克而瑞物管提供的數(shù)據(jù)顯示，目前核心物業(yè)公司平均估值已達(dá)到40倍，遠(yuǎn)高于其開發(fā)母公司個(gè)位數(shù)的估值水平，估值最高的招商積余，其動(dòng)態(tài)市盈率已達(dá)到了120多倍。

另外，2019年新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)及佳兆業(yè)美好三家公司股價(jià)基本翻了兩倍，全年分別上漲216.36%、196.63% 及182.64% 。雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)以及A股上市的招商積余等股價(jià)也已翻倍。

圖/興業(yè)證券

任何一家有野心的企業(yè)，面對(duì)如此“豪橫”的市場環(huán)境，很難不會(huì)動(dòng)心。據(jù)媒體報(bào)道，5月14日，建業(yè)新生活在正式登陸港股的前一天晚上，通過暗盤交易系統(tǒng)，修改報(bào)價(jià)至7.82港元，較招股價(jià)高出14.2%。

截至2019年末，建業(yè)新生活簽約合約面積為114.7百萬平方米，在管面積為57百萬平方米。其物業(yè)管理及增值服務(wù)覆蓋河南省全省18個(gè)地級(jí)市（以及104個(gè)縣級(jí)城市中的81個(gè)縣級(jí)城市）及海南省?？谑校敬蟛糠质杖雭碜杂诤幽鲜?。

擁有一家高估值、高股價(jià)的公司是所有企業(yè)家的夢(mèng)想。在外界看來，赴港上市應(yīng)該是物管公司最終的完美歸宿。然而，港交所的鐘，想要敲響并不容易。

一次成功的上市，往往需要通過兩個(gè)環(huán)節(jié)的考驗(yàn)：一是審批，二是銷售。相比于國內(nèi)A股市場對(duì)企業(yè)利潤、營收規(guī)模、關(guān)聯(lián)交易比重等多個(gè)方面的高要求，港交所的上市要求相對(duì)寬松，疫情期間審批也沒有收緊。

因此，物管公司的主要任務(wù)是攻克股票銷售。據(jù)黃立沖透露，目前香港的投資者環(huán)境比較差。“以前投資者往來香港，開賬戶做交易很方便，現(xiàn)在資本市場新增的血液變少了，而且現(xiàn)在的社會(huì)氣氛，對(duì)中概股是不利的，這些企業(yè)的資產(chǎn)比以前更干了，拋賣股票也更難了?！?/p>

這需要企業(yè)對(duì)股票定價(jià)有充分的考量。永升生活服務(wù)集團(tuán)總裁周洪斌表示，定價(jià)很重要，它決定企業(yè)未來上市以后的股價(jià)走勢?！拔覀儽M可能地取中位定價(jià)，也盡可能地讓利給投資者?！?/p>

陳峰記得，三年前的香港資本市場，教育股曾一度火熱，也出現(xiàn)過很多估值高的企業(yè)。當(dāng)時(shí)籌備上市的教育公司老板也想跟風(fēng)定價(jià)，但都被他阻止了?！敖?jīng)常遇到這種令人頭疼的情況。我們會(huì)提醒客戶，這些可能不是真的估值，或許是莊家做出來的?！?/p>

如果物管公司幸運(yùn)通過了上述兩個(gè)環(huán)節(jié)的考驗(yàn)，接下來還需居安思危。畢竟彩生活剛上市時(shí)，資本市場表現(xiàn)也是一片大好。但如今，新城悅服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、碧桂園服務(wù)2019年凈資產(chǎn)收益率均超過30%，而彩生活凈資產(chǎn)收益率僅14%。睿和智庫分析認(rèn)為，主要原因在于彩生活資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率較差，單位物管面積貢獻(xiàn)的收入和業(yè)務(wù)覆蓋面積的質(zhì)量不足。

雖然現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)整體集中度較低，但不可否認(rèn)，市場份額正向龍頭企業(yè)聚集。張鵬坦言，有幾家上市的巨頭物業(yè)公司盈利率非常高，確實(shí)與其母公司的支持有一定關(guān)聯(lián)。

據(jù)興業(yè)證券觀察，目前繼續(xù)增持物管板塊的是港股通。今年3月份，新進(jìn)入港股通的有保利物業(yè)和雅生活服務(wù)，到目前為止，兩家企業(yè)港股通持股達(dá)到3047.24和1166.3萬股，分別占港股流通股比例為19.87%和2.69%?！拔覀冾A(yù)計(jì)今年9月份新進(jìn)入深港通的標(biāo)的包括永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)以及寶龍商業(yè)。”

與內(nèi)地投資者對(duì)物業(yè)股“收益穩(wěn)定、能抗周期”的評(píng)價(jià)不同，一位曾在香港從事審計(jì)的行業(yè)人士對(duì)物業(yè)股并不看好?！笆找媸欠€(wěn)定，畢竟有物業(yè)費(fèi)做支撐，但也要看小區(qū)的入住率。我做過某上市物業(yè)公司的審計(jì)，賬目混亂，經(jīng)營管理也不好，感覺估值水分很大。”在該人士看來，物業(yè)公司普遍存在難管理、利潤率低、費(fèi)用雜、拖欠物業(yè)費(fèi)等情況。

另有私人投資顧問告訴AI財(cái)經(jīng)社，物業(yè)公司的業(yè)績跟房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)有一定關(guān)系，“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)低迷，可以布局，但不建議大量投入。很多次新股溢價(jià)率比較高，追高風(fēng)險(xiǎn)比較大?！?/p>

想象空間還有多大？

業(yè)內(nèi)似乎已經(jīng)默認(rèn)，將物管公司分拆上市，是后房地產(chǎn)時(shí)代的大趨勢。但行業(yè)里仍有一些企業(yè)，比如萬科（000002.SZ）、龍湖（00960.HK），反復(fù)聲明暫時(shí)不會(huì)考慮將物業(yè)分拆上市。

這兩家都是中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力排名在TOP10的企業(yè)，依托母公司貢獻(xiàn)的物業(yè)管理面積，比很多已經(jīng)上市的物管公司的規(guī)模都要大。

截至2019年底，萬科物業(yè)累計(jì)簽約面積6.4億平方米，較去年同期增長26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米。單就在管面積而言，萬科物業(yè)不僅高于具備房地產(chǎn)開發(fā)背景的物企，同時(shí)也高于依靠平臺(tái)實(shí)現(xiàn)服務(wù)輸出的第三方物企。

圖/視覺中國

然而關(guān)于拆分上市，萬科始終三緘其口。萬科物業(yè)CEO朱保全給出的解釋是，上市不是做企業(yè)的目的，這是件水到渠成的事?！叭绻鲜惺菫榱巳谫Y，那么萬科物業(yè)不上市也可以融資，如果上市是為了提高知名度，至少在當(dāng)下不需要通過IPO，客戶也會(huì)選擇我們?！?/p>

也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，萬科物業(yè)缺乏上市動(dòng)力，“目前萬科還是民企性質(zhì)，未來誰知道呢。”

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉則表示，物業(yè)依舊是公司的主航道之一，與其他業(yè)務(wù)之間的數(shù)據(jù)打通非常關(guān)鍵，放在大池子里，有利于利益協(xié)同。

有熟悉萬科、龍湖的房地產(chǎn)界人士評(píng)論稱，很多企業(yè)選擇上市是為了更好的融資，增加企業(yè)的品牌影響力。但像萬科、龍湖這樣負(fù)債管控比較良好，且有著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，上市反而得不償失?！吧鲜兄?，股東追求投資回報(bào)率，倒逼企業(yè)降本增效，操之過急不免會(huì)帶來服務(wù)質(zhì)量降低，發(fā)展速度變慢，與企業(yè)秉承的理念背道而馳?！?/p>

對(duì)很多房企而言，物業(yè)在存量運(yùn)營中扮演著越來越重的角色。復(fù)旦大學(xué)中國城鎮(zhèn)化研究中心主任張年博士表示，未來房產(chǎn)公司主要盈利點(diǎn)將逐步從傳統(tǒng)主業(yè)轉(zhuǎn)向?yàn)楝F(xiàn)有存量市場的住戶提供增量服務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)需要更加市場化的商業(yè)運(yùn)作機(jī)制來推動(dòng)行業(yè)的整體發(fā)展。

無論物管公司是否上市，物業(yè)這門生意都給行業(yè)留足了想象空間。興業(yè)證券表示，物業(yè)板塊正處于從1到n的快速拓展期，而增值服務(wù)正經(jīng)歷從0到1的拓荒期。

首先，這種想象空間基于企業(yè)營收能力的支撐。數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)營收均值10.40億元，同比增長17.38%，超過在管面積增速2.3個(gè)百分點(diǎn)；毛利潤率24.02%，增長0.46個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤均值9112.37萬元。甚至在疫情下，物業(yè)還顯現(xiàn)出抗突發(fā)事件的現(xiàn)金牛屬性。

其次，多家物業(yè)公司不再止步于住宅，而是主動(dòng)拓展業(yè)務(wù)邊界。比如萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)和保利物業(yè)等，都將視野從住宅擴(kuò)展到商企，如今又瞄準(zhǔn)了城市運(yùn)營。

另外，自從2014年彩生活以社區(qū)O2O概念破局資本市場后，房企就意識(shí)到，傳統(tǒng)的物業(yè)公司只有借勢“互聯(lián)網(wǎng)+”，才能獲得資本認(rèn)可。于是，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為每家物業(yè)公司的研究課題。

如今再反觀萬科物業(yè)遲遲不上市的原因，或許它的背后還有一個(gè)更遠(yuǎn)大的目標(biāo)。萬科董事長郁亮曾表示，不同意萬科物業(yè)以一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式上市，一定要等到成為城市服務(wù)商，才讓它上市。萬科物業(yè)的“千億市值夢(mèng)”需要更具想象空間、更具科技感。

圖/視覺中國

物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場。中指院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2025年商品住宅銷售面積累計(jì)238億平方米，按照百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)計(jì)算，整體市場規(guī)模9054.48億元。到2025年中國社區(qū)增值服務(wù)市場容量預(yù)計(jì)達(dá)1.80萬億元。

而在這片萬億藍(lán)海里，物業(yè)不只是物業(yè)，物業(yè)公司還有更多可能。當(dāng)然了，前提是大家都得按時(shí)交物業(yè)費(fèi)。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，陳峰為化名）

原標(biāo)題：《房企煉金，物業(yè)上市》

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