原創(chuàng) 周超臣 虎嗅APP

作者｜周超臣

頭圖｜電影《功夫》截圖

傳聞中的“三條紅線”，讓房地產商談虎色變。

有些房地產企業(yè)一定慶幸在“三條紅線”傳聞出來（8月28日）之前發(fā)布了2020中期財報，而不用被媒體們靈魂拷問“貴司如何看待三條紅線”“貴司怎么滿足三條紅線的要求”類似的問題。

過去一周，關于12家試點房企被住建部和央行請到北京喝茶聊天以及房地產融資三條紅線相疊加的傳聞和報道，讓房地產商們風聲鶴唳。恰好又趕在發(fā)中期財報的節(jié)骨眼上，難免財報中各種巧立名目、讓人眼暈到懷疑智商的負債要被媒體、金融機構和投資機構計算計算、算計算計，然后與三條紅線挨個對照，扯下房企那塊遮羞布。

微信公眾號“地產三哥”根據各房企的2019年報制作的圖標

被約談的12家房企分別為碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

有關部門的目的無非就是讓房企去杠桿、降負債、預防系統(tǒng)性金融風險。

8月16日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席、黨委書記，中國人民銀行黨委書記、副行長郭樹清在《求是》雜志上發(fā)表題為《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)》的文章，為這輪房地產調控吹響了號角。他說：“黨的十九大提出，決勝全面建成小康社會，必須打贏三大攻堅戰(zhàn)，其中一項重要內容是防范化解重大風險?！倍婪痘庵卮箫L險的重點是防控金融風險。

郭樹清重點提到了房地產泡沫風險：“房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。近年來，各地區(qū)各部門根據‘房住不炒’和‘一城一策’精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規(guī)流入房地產市場?！?/p>

住建部表示，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

盡管還沒有明確的紅頭文件被披露出來，但從幾家房企的反應來看，他們似乎默認了“三條紅線”和“紅橙黃綠四檔”管理的存在，有房地產商說會認真研究，有的則表示目前該事項還處于提報資料階段、監(jiān)管還未正式劃定執(zhí)行范圍和執(zhí)行標準。

據《經濟參考報》8月28日報道，三條紅線紅線是：

1）剔除預收款后的資產負債率大于70%；

2）凈負債率大于100%；

3）現(xiàn)金短債比小于1倍。

除了三條紅線，拿地銷售比是否過高和經營性現(xiàn)金流情況也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。

報道還稱，房地產企業(yè)被分為四檔進行管理：

1）若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；

2）若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；

3）若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；

4）若全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。

上述12家試點房地產企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成調整以達標。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制，到了這一步，幾乎就是判了相關房企的死刑。2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關規(guī)則。

生死攸關，也就難怪房企在中期財報發(fā)布會上各種表態(tài)支持了。有的房企表示，早在所謂的“三條紅線”之前，他們就在努力降杠桿、降負債、回流現(xiàn)金了。有的甚至表示這是機會。

融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德：爭取未來在三年內達到這個目標

我們有幾點的看法：

第一點是我們認為這項政策是正面的，因為在近年來我們也一致的判斷中央政府對房地產還是堅持“房住不炒”、“不把房地產當作短期經濟的刺激工具”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的基調的。而這個政策是跟這個基調一脈相承的，它主要的方向還是“穩(wěn)存量、控增量”，也就是在保持穩(wěn)定的情況下能夠逐步降低杠桿。而是這個政策不是對某一個企業(yè)的，而是對整個行業(yè)的。并且我們也相信央行把握的度還是非常好的。

第二點是我們對于宏觀政策是有提前判斷的，這個政策的出現(xiàn)是在我們預期之內的。因此我們從2017年開始已經在推進有息負債總量的控制以及杠桿率的降低，并且我們也把降杠桿作為未來三年的重要工作之一。從我們今年上半年的動作也可以看到，我們其實已經提前做了準備。從去年開始我們一直是在做幾個動作：一個是穩(wěn)定整體負債結構，來增加我們的凈資產，以降低杠桿；同時我們也在調整我們的負債結構，以降低融資成本；而且我們也在推動調整資產以及土儲結構來調整我們的流動性。

第三點是關于具體指標，我們已經能夠達到央行的要求。我們的負債率一定是會持續(xù)的快速下降，我們爭取凈負債率到年底有一個明顯的下降，今年年底達到120%，明年年底達到100%以下。當然我們的短債比其實是符合要求的；而剔除預收賬款的凈負債率是比較慢的，因為這個是要靠利潤的積累和凈資產的增加來逐步降低，我相信我們剔除預收賬款的凈負債率每年都會有逐步的下降，爭取未來在三年內達到這個目標。

萬科總裁祝九勝：認真研究，盡快適應

自媒體叫“三道紅線”，我們會認真研究，盡快適應。我們對自己的適應能力有信心，萬科會認真研究，盡快適應相關的規(guī)定。萬科保持現(xiàn)金為王，上半年現(xiàn)金短債比在2倍及以上，公司已經連續(xù)11年經營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年受到了疫情和市場變化的帶來挑戰(zhàn)，上半年經營性現(xiàn)金流仍然為正。當然對重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定會不斷細化，萬科也會跟蹤細化的要求。

整個行業(yè)的長期政策的基調和導向是沒有實質性的變化，政策工具的組合運用都是為了繼續(xù)維持房住不炒，租購并舉，穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期，因城施策，總體的基調不會發(fā)生變化，維持整個行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。，萬科作為參與其中的一個市場主體，要不斷的觀察，不斷的適應，為整個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展做一點自己該做的事情。

長期的主張是當好農民，種好地，做好自己的事情。

恒大總裁夏海鈞：成為房地產調控模范生

這幾年國家在房地產調控方面起到了非常好的效果，樓價、地價和預期都穩(wěn)定下來了，恒大集團堅決擁護房地產調控政策，努力使自己發(fā)展目標符合國家的調控要求。

1月份恒大對疫情的把控比較準確，覺得有風險，1月份就向資本市場發(fā)了60億的高息美元債，但這不是想繼續(xù)擴大規(guī)模，是為了有效確保公司有充分的現(xiàn)金流。3月份開始大規(guī)模的進行戰(zhàn)略目標調整，高增長和控制規(guī)模都已經實現(xiàn)。

恒大的大部分都是通過按揭回款，恒大會快速增加銷售額和快速增加現(xiàn)金回籠，這可以有效降低公司的銀行貸款和負債。恒大將一如既往地成為房地產調控模范生。

旭輝控股董事局主席林中：新政出臺對旭輝影響較小

此前房地產市場已經出現(xiàn)房住不炒、分城施策、租售并舉等一系列調控舉措，此時出臺“三條紅線”政策，會防止未來房地產市場出現(xiàn)一系列金融風險。優(yōu)秀的企業(yè)，是實施均衡發(fā)展的戰(zhàn)略，財務穩(wěn)健以及堅持長期主義的企業(yè)會受益這種政策。然而對于依靠高財務杠桿啊，盈利能力弱的企業(yè)，影響可能就會稍微大一點。

旭輝過去一直堅持均衡發(fā)展策略、堅持長期主義、堅持財務穩(wěn)健，所以新政出臺對旭輝影響較小。

綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強：已經對負債規(guī)模進行了主動控制

綠城中國對于“三道紅線”新政很關注，操作細則目前還沒有出臺，但這個細則將會對于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起到正向作用。綠城中國這幾年發(fā)展借助了融資杠桿但沒有依賴，此前已經對負債規(guī)模進行了主動控制，大股東對于我們的負債也有嚴格要求，截至6月底凈負債率是66%，現(xiàn)金短債比為1.8，各項財務指標趨好，接下來會進一步提升經營效率，推動綠城中國高質量增長。

新城發(fā)展主席王曉松：影響不大

去年下半年已經開始降杠桿、降負債，“三條紅線”對于公司的影響不會非常大。

綠地控股董事會秘書雷雨：5年前就已主動降杠桿，減負債，優(yōu)結構

綠地香港5年前就已主動降杠桿，減負債，優(yōu)結構，剔除預收款后的資產負債率為50%，國家紅線是70%；凈負債率是38%，國家紅線是100%；現(xiàn)金短債比達到1.86，國家紅線是1；處于綠色通道。全球和中國的貨幣政策因為疫情影響一直相對寬松，外資和境內成本是穩(wěn)中有降，但是房地產政策還是相對謹慎，從“345”的新規(guī)可以看出，整體國家政策向更具有國有背景及大型企業(yè)和頭部企業(yè)進行傾斜。

中海董事長顏建國：一條都沒碰

中海沒有觸碰一條紅線，一直堅持審慎的財務策略，保持合理的負債率，保持充裕的現(xiàn)金。

過去五六年，房企們加的杠桿比較高、發(fā)展速度特別快，相較而言，大家感覺到中海比較保守，發(fā)展速度慢一點，但是公司在保持60%以下負債情況下，銷售還是實現(xiàn)了快速的增長。

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原標題：《房企都如何看“三條紅線”》

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