原創(chuàng) 梁云風(fēng) 秦朔朋友圈

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· 梁云風(fēng) | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

今年的樓市，經(jīng)歷了明顯的波段行情。

開年之處，因為疫情的原因，全國樓市停擺一個多月，春節(jié)行情顆粒無收；從3月份起，各地出臺刺激政策，同時國家為企業(yè)融資開閘，各地樓市迎來火爆行情；而隨著樓市的過熱，從7月份開始樓市又開始轉(zhuǎn)向，調(diào)控力度收緊，市場進(jìn)入調(diào)整期，特別是8月份的“三道紅線”發(fā)布，行情、區(qū)域、企業(yè)的分化正在加速進(jìn)行，用“一半是海水，一半是火焰”來形容也毫不為過。

煎熬的北方樓市

9月份起，北方一些城市房價下行的新聞不絕于耳。

在天津，以往外地客扎堆的武清區(qū)、海教園房價驟降數(shù)千元，一些板塊的二手房甚至一年沒有成交量，“南湖板塊保利梧桐語小區(qū)，最近一筆成交還是在2019年9月份，今年以來一套都沒成交，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對二手房的價格沖擊很大?！碑?dāng)?shù)刂薪榻榻B。

另一個引起全國關(guān)注的城市是鄭州。9月17日，河南房地產(chǎn)商會會長閉門會“不帶頭降價”信息讓外界看到了鄭州樓市的廬山真面目，包括河南本地房企建業(yè)、正商，外來戶萬科、碧桂園等50多家房企參會，對外披露的會議紀(jì)要表示，“大家觀點普遍一致，降價促銷對整個行業(yè)弊大于利。胡葆森、張敬國都在會上表示，不帶頭降價?！?/p>

房企承諾不降價的背后，是鄭州從去年下半年開始樓市下行，降價出貨的慘烈情況。部分房企為了回籠資金，降價、零首付、首付分期、送車位、送車等各種營銷手段盡出，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，鄭州整體樓市價格已經(jīng)跌回到2016年前的水平，鄭州本地的一位朋友說，鄭州的投資預(yù)期已經(jīng)大打折扣。

在土拍市場方面，自2019年7月起，鄭州土拍行情急轉(zhuǎn)直下，土地市場轉(zhuǎn)涼，流拍、停拍現(xiàn)象明顯增多，就連逢拍必?zé)岬谋饼埡舶l(fā)生了流拍。

如今，鄭州樓市庫存積壓嚴(yán)重，截至今年8月底，大鄭州范圍內(nèi)12個區(qū)域中，9個區(qū)域超過了12個月去化周期的警戒線，其中新鄭片區(qū)住宅庫存量高達(dá)274萬平方米，去化周期約26個月，主城區(qū)中原區(qū)庫存175萬平方米，去化周期約16個月。更為嚴(yán)重的公寓項目庫存積壓到356萬平方米，12個月均去化周期達(dá)到63.5個月。

在房價最為堅挺的北京，在九月份的大促銷后，十月份房價也開始下行，中國證券報對北京地區(qū)二手房市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房價格出現(xiàn)不同程度的松動，以大興、房山為代表的郊區(qū)次新樓盤整體降價幅度較大，非核心區(qū)域次新二手房價格降價幅度較大，不少房源目前報價相比上半年成交價低了5%左右。

此外，在一直備受關(guān)注的環(huán)京區(qū)域中，曾經(jīng)的環(huán)京“一哥”的燕郊樓市在近兩年環(huán)京房價承壓的情況下，當(dāng)?shù)匾皇?、二手的樓盤價格都較為低迷，相對于2017年初的市場高點，價格已經(jīng)腰斬。限購政策也悄然松開。

在南方，中國房價最為堅挺的深圳，在715新政之后，購房名額驟減，剛需忙著打新，投資客被迫離場，二手市場接盤俠也隨之減少，成交量“一蹶不振”。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新房網(wǎng)簽4871套一手住宅，環(huán)比上漲20%，創(chuàng)下全年新高；而二手住宅成交8820套，環(huán)比下滑22.1%。黃金周期間，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北上廣二手日均交易量比去年同期增長50%，而深圳受調(diào)控影響，二手房成交量比去年下降47%。

不過，與鄭州、天津“量價齊跌”不同的是，深圳的業(yè)主心態(tài)更好、信心更足，二手房成交量雖因新政和新房的沖擊受冷，但在價格上仍處于上漲趨勢，呈現(xiàn)出“量跌價漲”的現(xiàn)象。

難怪有業(yè)主喊出，“降價是不可能降價的，要么再把價格抬一抬，砍到這個數(shù)還行。”

冰火兩重天

與當(dāng)下市場似乎哀鴻遍野不同，銷售數(shù)據(jù)似乎冰火兩重天。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。

從全國來看，市場普遍預(yù)期今年銷售總量仍有增長，全國商品房銷售額從去年的15.9725萬億元沖擊到17萬億元。

不過，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，市場越來越對中小房企不利，房企的分化加速。從1-9月份的銷售情況來看，龍頭房企優(yōu)勢明顯，TOP3房企銷售操盤金額集中度達(dá)13.7%，TOP10占比已經(jīng)到了26.4%，TOP30占比高達(dá)45.8%。雖然市場遠(yuǎn)未到20%房企完成80%銷售的地步，但以當(dāng)前的發(fā)展趨勢，“二八定律”遲早要來。

可以說，龍頭房企的降價，將市場搶收殆盡，更有恒大這樣傳統(tǒng)打折搶收的房企，9月份開啟9折優(yōu)惠后，到黃金周結(jié)束，38天內(nèi)恒大實現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元，雖然一直飽受負(fù)債率高之苦，但龍頭房企的搶收效果明顯。

而中小房企，苦不堪言。在上述9月份的河南房地產(chǎn)商會會長閉門會上，有開封市本土開發(fā)商抱怨，“某龍頭房企7折賣房，一個月賣了400多套房子，其他小開發(fā)商都賣不出去，往后沒有活路了?！?/p>

中小房企到底有多難呢？鄭州本土房企浩創(chuàng)集團(tuán)為了加快資金回籠，除了加大打折力度外，旗下多個南龍湖項目采用零首付、首付分期等違規(guī)手段售房?？硕鸾y(tǒng)計，該房企2019年銷售額為128億元，排名全國房企第124位。其2020年銷售目標(biāo)為150億元。

而寶能為賣房更是豁出去了，連地鐵站牌也造假。在山東濟(jì)南的寶能城，寶能地產(chǎn)為了制造地鐵房的噱頭，將還在審批中的地鐵8號線站牌樹立在寶能城樓盤附近，雖然僅是“一日游”，但房企賣房的焦慮躍然紙上。

所以對恒大、萬科這樣的頭部企業(yè)，以及一些擴(kuò)張型的中型房企來說，降價求量需要擔(dān)心的至多是凈利潤，要怎么在業(yè)績報告會上向投資者交代，而對于腰部、尾部房企來說，更多的考慮是怎么活下去。

以零首付為例，地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士評價稱，“這種違規(guī)銷售是在割韭菜根，導(dǎo)致買房完全沒有門檻，風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給客戶和銀行。凡是敢做零首付的開發(fā)商都極度缺錢，因為這種做法對品牌傷害很大，開發(fā)商為保證利潤率，不可避免地減配房屋質(zhì)量?！?/p>

這哪里是賣房，簡直是送命嘛！

健康的市場通向何方？

筆者最近和一位中型上市房企的投拓總交流，該房企深耕江西市場，十年不到的時間從一家區(qū)域房企到赴港上市，走的同樣是高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的老路。

“現(xiàn)在這條路走不下去了，房企不得不考慮健康持續(xù)發(fā)展的問題了?！彼锌?，自從8月份監(jiān)管方劃出了三道事關(guān)房企生死的紅線后，他所在房企已經(jīng)開始主動降低負(fù)債，放慢拿地節(jié)奏，同時加大出貨力度。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召集12家重點房企召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，并提出了“三道紅線”。

“三道紅線”的核心是降負(fù)債，控制房企的融資債務(wù)總規(guī)模。這“三道紅線”為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

參照這三個指標(biāo)，監(jiān)管部門將試點的房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并分別制定限制融資額度。在邀請參會的12家房企中，“三道紅線”都位于紅檔的是4家房企，分別是恒大、融創(chuàng)、綠地和中梁。隨后，房企開始自查并提出整改目標(biāo)。

房地產(chǎn)市場面臨的監(jiān)管越來越嚴(yán)，也越來越頻繁，開頭我們就提到今年的行情波段，隨著疫情的逐步控制，一度放松的調(diào)控又在收緊，9月，沈陽、長春、成都等二線城市陸續(xù)出臺了各自的樓市調(diào)控，到10月，三四線小城如徐州，也出臺了樓市調(diào)控政策。近期南京多個樓盤要求首付提高到5成甚至8成，導(dǎo)致購房者首付金額動輒高達(dá)百萬以上，很多人直接因為資金不足被擠出門外。多種政策的疊加意味著，只要市場仍躁動不安，那么中央強硬調(diào)控就不會停止。

君子不立于危墻之下，對品牌房企來說，更不能踩線。而一旦出現(xiàn)債務(wù)違約，泰禾、福晟就是前車之鑒。

從2014年底開啟的這波行情已經(jīng)持續(xù)了近六年，盡管過程中調(diào)控不斷增減，但總體上仍止不住上漲的預(yù)期。從全球房地產(chǎn)發(fā)展的歷史來看，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，需要經(jīng)歷“復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條”循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié)，一般來說，市場分化的開始，即意味著階段間的過渡啟動了，如何把握周期，或?qū)Q定著房企到底是立于危墻之下還是走上康莊大道。

「 圖片 | 視覺中國 」

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原標(biāo)題：《“金九銀十”分化：有的成功搶收，有的苦不堪言》

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